不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響分析

文/王彥龍 烏魯木齊市國土資源交易中心　新疆烏魯木齊　830000

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響分析

文/王彥龍 烏魯木齊市國土資源交易中心新疆烏魯木齊830000

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)，使得我國的土地和房屋由不同部門進(jìn)行登記認(rèn)證的時(shí)代告于段落。不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅僅局限于對(duì)于現(xiàn)有資料和情況的登記工作，還包括對(duì)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和區(qū)分，簡(jiǎn)單的來講就是要給土地和房屋不動(dòng)產(chǎn)做一個(gè)詳細(xì)的身份證明，這種證明具有法律的效力，受到法律的保護(hù)。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施還將影響相關(guān)的部門之間的變動(dòng)，使得主管部門的相關(guān)職責(zé)進(jìn)行重新的整合。無論是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的交易還是制度都將實(shí)行新的規(guī)范和管理，所以對(duì)于房地產(chǎn)以及其相關(guān)的行業(yè)而言必將帶來巨大的影響。本文就將針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響進(jìn)行詳細(xì)的分析和探討。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；土地評(píng)估業(yè)；影響分析

前言

在2013年，我國正式在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上對(duì)全國土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的登記工作進(jìn)行了明確。要求對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記工作要做到機(jī)構(gòu)完善，記錄完整，登記依據(jù)以及信息平臺(tái)全面統(tǒng)一。這樣就可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的保護(hù)，使之成為合法權(quán)益。國家還建立了以公民身份證號(hào)碼以及組織機(jī)構(gòu)代碼相結(jié)合的統(tǒng)一信用代碼制度，實(shí)行制度上的監(jiān)管工作。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度使得登記權(quán)與管理權(quán)實(shí)現(xiàn)分離，更加符合我國國家發(fā)展的需要。

1、實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立是市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的產(chǎn)物。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一和社會(huì)上的每一個(gè)人的利益都息息相關(guān)。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度主要的價(jià)值有兩個(gè)方面，第一方面就是他的社會(huì)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)價(jià)值[1]，另外一個(gè)方面就是他的經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。對(duì)于一個(gè)制度而言，如果不能有效的實(shí)現(xiàn)他的主導(dǎo)價(jià)值這項(xiàng)制度的建立也就失去了最原本的意義，更不用在去研究它的經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值了。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度是建立合法產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)性工程。除此之外，許多的制度之間都是存在相關(guān)性的，我們可以在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的挖掘，就能夠找到更加有利于社會(huì)的制度。目前我國正在實(shí)行反腐敗制度的建設(shè)和完善，從表面上看兩者之間并沒有什么直接的聯(lián)系，但是如果我們仔細(xì)的研究不難發(fā)現(xiàn)，利用不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，也可以進(jìn)一步助力于反腐敗制度的建立。要想將權(quán)力關(guān)進(jìn)制度的籠子里不僅僅要靠反腐制度也需要其他制度的輔助，這樣才能形成一套完整的社會(huì)發(fā)展制度體系，不給權(quán)力的自由使用留下可乘之機(jī)。

2、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的影響分析

2.1對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在房價(jià)上，專業(yè)的研究結(jié)果顯示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，并不能實(shí)現(xiàn)對(duì)房價(jià)過快上漲的抑制作用，但是它能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)一些二手房存量的逼出[2]。因?yàn)榉績r(jià)的生成主要是購房者與賣房者之間的一種商討產(chǎn)物，所以并不能直接的對(duì)其造成影響。在我國未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，投資需求的情況將會(huì)大幅下降，而房價(jià)卻并不會(huì)受此影響，而是依然取決于供給關(guān)系。

2.2對(duì)評(píng)估行業(yè)的影響

征收房產(chǎn)稅的前提是不動(dòng)產(chǎn)的登記以及房屋價(jià)值的動(dòng)態(tài)評(píng)估。在我國比較發(fā)達(dá)的城市當(dāng)中，動(dòng)態(tài)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展及制度正在不斷的完善。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得到實(shí)行之后，房產(chǎn)稅的制度將進(jìn)一步的得到明確，住房信息也會(huì)更加的全面。

3、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)及其作用分析

在上文中我們簡(jiǎn)單的提到了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)評(píng)估行業(yè)造成的一些影響，接下來我們對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行一下詳細(xì)的介紹。在眾多的不動(dòng)產(chǎn)類型當(dāng)中，房地產(chǎn)是最為典型的一種不動(dòng)產(chǎn)，也是離我們生活最近的一種不動(dòng)產(chǎn)形式。我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般是為了實(shí)現(xiàn)特定的目標(biāo)，從而確定一個(gè)在當(dāng)時(shí)時(shí)期內(nèi)的一個(gè)特定價(jià)值。但是由于房地產(chǎn)的估價(jià)價(jià)格形成原因比較多，波動(dòng)情況也比較大，所以很難對(duì)其價(jià)值進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確的界定，所以一般都是由第三方機(jī)構(gòu)提供一個(gè)較為專業(yè)和權(quán)威的服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)也進(jìn)入到了發(fā)展較為迅速的時(shí)期。要想對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，就需要我們弄清不動(dòng)產(chǎn)登記所產(chǎn)生的一系列法律效益，這樣才能夠進(jìn)行正確的判斷和分析。

4、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響分析

我國在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)首要的目標(biāo)就是貫徹和落實(shí)我國的憲法和與之相關(guān)的物權(quán)法，從而保障我國公民的合法權(quán)益。在建立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度之后，我國為之建立了相應(yīng)的查詢服務(wù)，我國公民可以根據(jù)自身的需求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬情況進(jìn)行詳細(xì)的咨詢，這樣一來就可以有效的降低交易過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)安全。

4.1評(píng)估機(jī)構(gòu)的整合

目前我國進(jìn)行的評(píng)估是將土地評(píng)估與房屋評(píng)估分開進(jìn)行的。但是不動(dòng)產(chǎn)是他們統(tǒng)一的概念，所以需要以一個(gè)共同的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于新增設(shè)的土地，我們可以首先實(shí)行預(yù)登記，在建設(shè)完成之后，再由專業(yè)的部門進(jìn)行正式的評(píng)估和登記，這樣就為后續(xù)的監(jiān)管工作提供了便利。

4.2評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的確立

在我們實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理后就需要我們依照統(tǒng)一的國家標(biāo)準(zhǔn)[4]進(jìn)行登記，各個(gè)部門之間的銜接工作會(huì)更加的便利。其次就是各個(gè)數(shù)據(jù)都要記錄在案，并且以相關(guān)的證書作為證明，這樣就能夠保證內(nèi)容的統(tǒng)一性，即使在日后出現(xiàn)了物權(quán)的變動(dòng)我們也能夠按照相關(guān)的規(guī)范進(jìn)行工作。如果記錄與證書出現(xiàn)不統(tǒng)一的狀況，進(jìn)行交易的當(dāng)事人就無法判別出有效的權(quán)利歸屬，產(chǎn)生交易的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)不了公民的基本權(quán)益。所以各個(gè)行業(yè)的管理部門都必須在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前做好相關(guān)的銜接工作，確保不統(tǒng)一現(xiàn)象不再發(fā)生。

總結(jié)：

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也是經(jīng)過了許多的磨難和波折之后才順利實(shí)行的。但是受到許多部門登記方面復(fù)雜的程序影響，使得不動(dòng)產(chǎn)登記在實(shí)施的過程中也是波折重重。為了能夠有效的解決存在的這些問題，我們應(yīng)該從實(shí)際的發(fā)展情況出發(fā)，采取有效的措施和辦法。另外，隨著全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，對(duì)于土地評(píng)估行業(yè)來說也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。為了保護(hù)自身的利益肯定會(huì)有一部分人提出反對(duì)的意見，所以在中央有決心的基礎(chǔ)上，還需要相關(guān)的地方政府予以高度的配合。更需要土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作出相關(guān)的業(yè)務(wù)調(diào)整，確保國家政策的順利實(shí)施。

[1]盧婧.淺議不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響[J].消費(fèi)導(dǎo)刊,2015,(1):7-7.

[2]宮斌,李銘,黃海濤等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響淺析[J].決策與信息（中旬刊）,2015,(11):155.