住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期問題研究

黃曉周

廣西大學(xué)，廣西　南寧　530004

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住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期問題研究

黃曉周

廣西大學(xué)，廣西南寧530004

山東青島阿里山小區(qū)、深圳國(guó)際商業(yè)大廈建設(shè)用地使用權(quán)相繼到期引發(fā)了社會(huì)對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后續(xù)期問題的熱切關(guān)注。然而《物權(quán)法》149條僅僅是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)續(xù)期問題的原則性規(guī)定，并未明確建設(shè)用地使用期屆滿時(shí)究竟如何續(xù)期。這不得不說(shuō)是我國(guó)《物權(quán)法》修改的一大遺憾，因此建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后續(xù)期的相關(guān)問題值得我們深入思考。

建設(shè)用地；使用權(quán)；期限屆滿

一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念界定

建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地權(quán)人依法享有對(duì)國(guó)家所有土地的占有、使用、收益的權(quán)利。①建設(shè)用地使用權(quán)按照土地用途來(lái)可分為住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)，本文主要討論的是住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿問題。

二、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后續(xù)期方式的學(xué)說(shuō)評(píng)析

一些學(xué)者認(rèn)為從《物權(quán)法》規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”的字義出發(fā)可以推定出此處的自動(dòng)續(xù)期應(yīng)當(dāng)指的是無(wú)償續(xù)期，因?yàn)槿绻m(xù)期還必須經(jīng)過一定的程序，繳納相應(yīng)的費(fèi)用則有違“自動(dòng)”的本意。所謂自動(dòng)即建設(shè)用地使用權(quán)人無(wú)須支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)或經(jīng)過相應(yīng)的程序即可繼續(xù)保有建設(shè)用地使用權(quán)。②筆者認(rèn)為這種主張僅根據(jù)“自動(dòng)續(xù)期”的字面解釋便推定續(xù)期應(yīng)當(dāng)是無(wú)償?shù)挠^點(diǎn)這并不符合法律邏輯的嚴(yán)謹(jǐn)性。當(dāng)然文義解釋是我們解釋法律時(shí)優(yōu)先使用的方法，但是僅僅是優(yōu)先使用，而解釋法律仍需將法律置入法律體系之中，透過文義的背后窺探立法的本意，因此僅采用“自動(dòng)續(xù)期”字面的解釋推斷續(xù)期無(wú)償?shù)慕Y(jié)論并不能使人信服。

一些學(xué)者認(rèn)為如若允許住宅用地建設(shè)使用權(quán)自動(dòng)無(wú)償續(xù)期則很容易導(dǎo)致大多數(shù)的土地資源掌握在少數(shù)人的手中的局面，加劇貧富分化。于此同時(shí)，國(guó)家作為土地的所有者，放任土地建設(shè)使用權(quán)無(wú)期限地保留在權(quán)利人的手中不可避免地會(huì)減弱對(duì)國(guó)有土地的控制權(quán)，虛化土地國(guó)有制和私有化的界限，勢(shì)必導(dǎo)致日后土地回收之路更為艱難。③筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)值得商榷，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)的年限為70年，這70年期限的訂立是綜合考慮立法當(dāng)下人民的平均壽命、建筑物的安全使用年限等因素而確定的。盡管有些學(xué)者認(rèn)為隨著科技的進(jìn)步建筑物使用的材料會(huì)使其存續(xù)期限大大延長(zhǎng)，從而不利于國(guó)家對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的控制和支配。實(shí)際上，使用的建筑材料的先進(jìn)化對(duì)建筑的使用年限誠(chéng)然會(huì)有所增加，但是其主體結(jié)構(gòu)、承重能力不會(huì)改變一旦建筑物自然滅失，國(guó)家自然能收回住宅建設(shè)用地使用權(quán)，并不會(huì)出現(xiàn)土地集中、國(guó)家對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)支配能力弱化的情況。

三、住宅建設(shè)用地續(xù)期方式的選擇

對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后是否需要支付相應(yīng)的費(fèi)用問題筆者傾向于支持住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后應(yīng)當(dāng)無(wú)償續(xù)期理由如下：第一，相比于其他的不動(dòng)產(chǎn)，住宅福利、保障的特性更為鮮明，住宅期限屆滿后采用有償續(xù)期的方式將有悖于《物權(quán)法》保障人民生活居住權(quán)利的立法初衷。值得注意的是房產(chǎn)既具有保障屬性又具有投資屬性，我們所指的住宅建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償續(xù)期是這對(duì)房產(chǎn)的保障屬性而言，如若房產(chǎn)用于投資增值、獲取收益等用途則是否適用無(wú)償續(xù)期還需謹(jǐn)慎考慮。第二，住宅建設(shè)用地采用有償續(xù)期的方式在實(shí)踐中操作困難。首先，根據(jù)當(dāng)前的土地開發(fā)模式通常是房地產(chǎn)開發(fā)商買下土地后進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)商品房，之后再將商品房出售給購(gòu)房者。如若法律規(guī)定由開發(fā)商承擔(dān)住宅用地使用期限屆滿后有償續(xù)期的義務(wù)，則開發(fā)商可以較低的成本獲得土地的建設(shè)使用權(quán)，然后將收取的房款用于定期交付住宅建設(shè)用地到期后而房產(chǎn)并未滅失這一階段的土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用，但是從開發(fā)商交付商品房到商品房使用期限屆滿有一段不短的時(shí)間差，在這一段時(shí)間里任何人都無(wú)法保證開發(fā)商是否會(huì)產(chǎn)生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的變化而導(dǎo)致沒有能力定期繳納土地建設(shè)使用權(quán)。而如果法律規(guī)定由房產(chǎn)所有人繳納相應(yīng)的土地到期使用費(fèi)，我們不得不考慮的是住宅建設(shè)用地不同于非住宅建設(shè)用地，一宗土地上往往同時(shí)存在著許多建筑物區(qū)分使用權(quán)人。當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，部分房產(chǎn)所有人不愿意交付土地使用續(xù)期費(fèi)用，不可能因?yàn)檫@一部分人不繳費(fèi)而將建筑物拆除強(qiáng)行收回建設(shè)用地所有權(quán)，這對(duì)于其他繳費(fèi)的人來(lái)說(shuō)也是不公平的。一些學(xué)者主張通過征收物業(yè)稅和房產(chǎn)稅來(lái)解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)收費(fèi)難的問題，他們認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期時(shí)采取物業(yè)稅形式而不是繼續(xù)采取繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金形式的原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)情勢(shì)等在不斷的變化，使得應(yīng)該根據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金數(shù)額較為復(fù)雜。④但是筆者認(rèn)為從《中共關(guān)于完善社會(huì)主

義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》首次提出擬開征物業(yè)稅至今已逾9年，期間先后在北京、深圳落實(shí)試點(diǎn)而今卻仍未開征這是因?yàn)槲飿I(yè)稅和房產(chǎn)稅的作為一種新的稅種其具有稅收的無(wú)償性、固定性、強(qiáng)制性的特點(diǎn)，在征收時(shí)稅率如何確定既能保障政府的收益也能不過度加重納稅人的負(fù)擔(dān)是物業(yè)稅和房產(chǎn)稅開征的難點(diǎn)之一?，F(xiàn)今在未能解決這一問題時(shí)，認(rèn)為用物業(yè)稅和房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)住宅用地建設(shè)使用權(quán)續(xù)期問題還言之過早。第三，采用住宅建設(shè)用地有償續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)不符合經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期而房產(chǎn)尚未自然滅失時(shí)，便會(huì)產(chǎn)生住宅建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的沖突。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！笨芍谕恋厥褂脵?quán)到期后地上建筑物無(wú)償收歸國(guó)有，正因?yàn)閲?guó)家收回的無(wú)償性，使得一些建筑物所有權(quán)人不甘建筑物被收回而在建設(shè)用地使用權(quán)屆滿前對(duì)建筑物進(jìn)行破壞性使用甚至對(duì)尚存使用價(jià)值的建筑物進(jìn)行拆除，從而導(dǎo)致建筑物并沒有完全發(fā)揮其使用價(jià)值還導(dǎo)致了資源的浪費(fèi)，經(jīng)濟(jì)價(jià)值的流失。綜上所述，筆者認(rèn)為在現(xiàn)階段對(duì)于住宅用地建設(shè)使用權(quán)屆滿后的續(xù)期問題還是采用自動(dòng)無(wú)償續(xù)期較為妥當(dāng)。

四、結(jié)語(yǔ)

在越來(lái)越多的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿之際，國(guó)家應(yīng)該盡快明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的續(xù)期相關(guān)問題，本文只討論了一般性住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后續(xù)期的有償、無(wú)償性問題，對(duì)住改商、住商一體等特殊的建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后的續(xù)期問題尚未涉及，完善建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期制度仍需積極探尋。

[注釋]

①石春玲.物權(quán)法原理[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2008：179.

②房紹坤.物權(quán)法用益物權(quán)編[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007：204.

③高圣平，楊旋.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果[J].法學(xué)，2011(10).

④徐先友.青島住宅土地使用權(quán)續(xù)期的標(biāo)本意義[J].中華民居，2009(8).

[1]劉云生.中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法研究[M].北京：法律出版社，2009.

[2]黃姍.試論住宅用地使用權(quán)期限屆滿的有償續(xù)期[J].經(jīng)濟(jì)視角，2011(12).

[3]呂妍，李淑杰.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期問題的思考[J].國(guó)土資源科技管理，2010.

[4]李政輝.土地使用權(quán)期限屆滿后的法律路徑[J].國(guó)士資源，2006(2).

D923.2

A

2095-4379-(2016)27-0168-02

黃曉周(1990-)，女，壯族，廣西南寧人，廣西大學(xué)，碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟(jì)法。