基于層次分析法的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

王燕飛

(吉林化工學(xué)院 理學(xué)院，吉林 吉林 132022)

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基于層次分析法的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

王燕飛

(吉林化工學(xué)院 理學(xué)院，吉林 吉林 132022)

摘要：根據(jù)德爾菲法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的不同領(lǐng)域篩選出4個(gè)二級(jí)指標(biāo)和15個(gè)三級(jí)指標(biāo)構(gòu)成房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系.利用Matlab軟件，建立層次分析模型，量化投資風(fēng)險(xiǎn).最后，以吉林市某項(xiàng)目為例驗(yàn)證了模型的實(shí)用性和有效性.

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)；層次分析法；德爾菲法

隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善，全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的逐步深化，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀范圍內(nèi)已走出了近20年的醞釀和探索階段，迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)[1].近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是目前部分地區(qū)投資增幅過大、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的投資盲目性、“過熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問題，暴露出房地產(chǎn)開發(fā)潛在的、較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)[2-3].突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、住房?jī)r(jià)格過高；二、開發(fā)資金依賴于貸款；三、房地產(chǎn)開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差[4].所以建立一個(gè)科學(xué)、有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系對(duì)于識(shí)別和量化房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)十分必要.

1房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

層次分析方法(AHP)是定性分析和定量分析相結(jié)合的統(tǒng)計(jì)方法[5]，在許多決策問題中有廣泛的應(yīng)用.下面就應(yīng)用AHP法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià).為識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用德爾菲法[3]對(duì)20位專家進(jìn)行問卷調(diào)查.其中有5位來自于該房地產(chǎn)公司，有3位來自于相關(guān)的建筑施工企業(yè)，有4位來自于建筑設(shè)計(jì)院，有3位來自于高等院校方面的從事建筑工程方面的專家，有2位來自于政府土地和規(guī)劃部門，還有3位來自于工程監(jiān)理公司.他們從事房地產(chǎn)方面的工作約5～14年，平均年齡為42.5歲，比較熟悉工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方面的工作.對(duì)于影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的備選風(fēng)險(xiǎn)因素和問卷調(diào)查結(jié)果見下表1、表2和表3.

表1　影響房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素備選表

表2　二級(jí)指標(biāo)調(diào)查結(jié)果表

表3　三級(jí)指標(biāo)調(diào)查結(jié)果表

由他們對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素進(jìn)行選擇，對(duì)于二級(jí)值指標(biāo)選取率在75%以上的指標(biāo)，三級(jí)指標(biāo)選取率在50%的指標(biāo)，構(gòu)建成房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系.統(tǒng)計(jì)得出4個(gè)二級(jí)子項(xiàng)，15個(gè)三級(jí)子項(xiàng).構(gòu)造得到房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的層次分析圖,如圖1所示：

圖1　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次分析圖

利用20位專家給出的各個(gè)因素評(píng)分的平均值可建立判斷矩陣：

利用同樣的方法，根據(jù)專家對(duì)三級(jí)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)重要度分值，可分別得到二級(jí)指標(biāo)對(duì)三級(jí)指標(biāo)的判斷矩陣，并利用Matlab計(jì)算出權(quán)重向量[7]，具體結(jié)果見表4.

表4　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重表

在絕對(duì)評(píng)價(jià)體系中單一的評(píng)價(jià)指數(shù)并無意義，需要結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)線，以便更好的理解這一指數(shù)所代表的含義.為此設(shè)定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)(5分制)，見表5.

表5　風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

2算例

我們以吉林市某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估.該項(xiàng)目為高層與多層相結(jié)合的住宅小區(qū)，占地約94畝，建筑面積160 000.小區(qū)有一室一廳、二室一廳、三室二廳幾種戶型，面積區(qū)間48-143.針對(duì)該項(xiàng)目，請(qǐng)20位專家分別給出二級(jí)指標(biāo)和三級(jí)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?shù).在專家填寫風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定表格之前，我們向他們提供了該項(xiàng)目的詳細(xì)資料，并介紹了表格填寫的辦法，對(duì)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容作了相關(guān)說明，以保證在問卷填寫時(shí)，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的一致性.評(píng)價(jià)采用5分制，高風(fēng)險(xiǎn)為5分，較高風(fēng)險(xiǎn)為4分，一般風(fēng)險(xiǎn)為3分，較低風(fēng)險(xiǎn)為2分，低風(fēng)險(xiǎn)為1分.20位專家對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)分人數(shù)統(tǒng)計(jì)情況見表6.

對(duì)20位專家給出的三級(jí)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分的平均值分別與表4中三級(jí)指標(biāo)對(duì)二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重對(duì)應(yīng)相乘再相加得二級(jí)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)分值依次為3.036 5、2.447 7、3.85、2.574 95.則將其分別與表4中二級(jí)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重相乘再相加得到該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)值為2.87，即該項(xiàng)目在這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系中的指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)為2.87，屬于中等風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)過程中應(yīng)注意監(jiān)視風(fēng)險(xiǎn).

表6　某項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小評(píng)分人數(shù)統(tǒng)計(jì)表

參考文獻(xiàn)：

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Risk Assessment of Real Estate Project Basing on

Analytic Hierarchy Process

WANG Yan-fei

(College of Sciences,Jilin Institute of Chemical Technology,Jilin City 132022,China)

Abstract:According to Delphi method，the risk evaluation index system of real estate investment project is constructed.It consists of 4 second grade indexes and 15 third grade indexes.The analytic hierarchy process model is built using matlab software so that the risk can be quantified.Lastly the validity and practicality of the model is verified through a instance of a project in Jilin.

Key words:risk assessment；real estate；analytic hierarchy process；Delphi method

中圖分類號(hào)：O 212.4

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A DOI：10.16039/j.cnki.cn22-1249.2015.11.024