房地產(chǎn)：邊去庫(kù)存邊轉(zhuǎn)型

寇佳麗

缺

席兩年后，“房地產(chǎn)”一詞終于再次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上。當(dāng)前，因庫(kù)存高企帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資下滑已十分明顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2014年勉強(qiáng)“保十”后，從2015年一季度開(kāi)始一直徘徊在個(gè)位數(shù)，甚至在9月至11月連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，有逐月下降趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)顯示，2015年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速降至1.3%，僅為2014年同期水平的十分之一。

供需兩端去庫(kù)存

“2015年，房地產(chǎn)企業(yè)全力去庫(kù)存，但是樓市庫(kù)存卻只增未減，這說(shuō)明我們的庫(kù)存真是太多了，因此2016年，去庫(kù)存仍然是房企首要任務(wù)”，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)這樣說(shuō)。

按照顧云昌的分析，2015年樓市銷售面積同期增長(zhǎng)幅度較大，即便如此，因施工面積與竣工面積不斷累積，消化的增長(zhǎng)也沒(méi)能抵消庫(kù)存的持續(xù)增加。因此，“去庫(kù)存的問(wèn)題，不管中央還是地方都會(huì)給予很多關(guān)注”。

他同時(shí)指出，庫(kù)存問(wèn)題也因城市不同而有所區(qū)別。對(duì)于一線城市和重點(diǎn)二線城市，庫(kù)存并非主要問(wèn)題，“這些城市的房子甚至可以說(shuō)供不應(yīng)求”。而三、四線城市和部分二線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，房地產(chǎn)是地方政府的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用不可低估，庫(kù)存卻高企不下。“這些城市一方面不得不因?yàn)樨?cái)政收入不斷開(kāi)發(fā)土地，導(dǎo)致土地供應(yīng)面積持續(xù)增加；另一方面，已經(jīng)建成的房子根本賣不出去，資金循環(huán)難以維系”，實(shí)在矛盾。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授也認(rèn)為，“如果去庫(kù)存的同時(shí)不斷增加土地供應(yīng)，不斷要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)閑置土地，就會(huì)抵消已經(jīng)做出的去庫(kù)存努力?！币虼耍赋鲆獜墓┬鑳啥艘黄鸢l(fā)力，不僅要改變以增量為主的調(diào)控方式，還需要擴(kuò)大有效內(nèi)需，加大對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在中小城市、城鎮(zhèn)購(gòu)買住房政策的支持力度。為此，他指出，“農(nóng)民工市民化”是很好的嘗試。

按照劉洪玉的分析，在城市就業(yè)的農(nóng)民工住房條件普遍較差，主要是因?yàn)槭杖胨诫y以在就業(yè)地購(gòu)買商品住房，也得不到類似市民可獲得的住房公積金等政策支持，因此買房意愿很低，租好條件房子的意愿也不高。這些人普遍希望減少支出，積攢更多錢回老家建房，但因其與工作地點(diǎn)不一致，老家的房子又常常閑置。為此，推動(dòng)農(nóng)民工市民化，并通過(guò)深化住房制度改革，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)出支持其購(gòu)房的金融稅收政策，“肯定會(huì)激發(fā)出一部分城市住房需求，有利于降低城市商品住房庫(kù)存壓力”。

“不過(guò)，也不是所有城市都能從上述政策中得到良好的去庫(kù)存效果”，劉洪玉感慨道。一線城市和部分二線城市因住房?jī)r(jià)格與農(nóng)民工的支付能力差異巨大而難以落實(shí)這種政策，部分三、四線城市又因?yàn)楣ぷ鳈C(jī)會(huì)較少，呈現(xiàn)人口凈流出或高收入人口流出、低收入人口流入現(xiàn)象，去庫(kù)存效果也會(huì)因此大打折扣。

轉(zhuǎn)型尚在摸索

提到房地產(chǎn)企業(yè)在2016年面對(duì)的市場(chǎng)情況，劉洪玉告訴《經(jīng)濟(jì)》記者：“2016年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的總體政策環(huán)境明顯好于2015年，因?yàn)橐恍┻^(guò)時(shí)的限制性措施會(huì)被取消，市場(chǎng)將迎來(lái)更多自主選擇機(jī)會(huì)”。

他表示，未來(lái)一年看好房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，尤其機(jī)構(gòu)出租者會(huì)得到較大發(fā)展。一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)在政府政策鼓勵(lì)下開(kāi)始進(jìn)入機(jī)構(gòu)租賃市場(chǎng)，這將對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展起到積極帶動(dòng)作用。當(dāng)然，單一的商業(yè)模式往往會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)模的趨勢(shì)性調(diào)整變得異常脆弱，對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言，租賃只是部分業(yè)務(wù)。為此，劉洪玉認(rèn)為“轉(zhuǎn)型創(chuàng)新發(fā)展”是房地產(chǎn)業(yè)永恒的話題。

顧云昌對(duì)此表示贊同。盡管大企業(yè)尤其是上市公司的日子并不難過(guò)，轉(zhuǎn)型模式卻是所有企業(yè)都在努力尋找的。按照他對(duì)目前市場(chǎng)的研究，房企轉(zhuǎn)型包括橫向多元化、縱向多元化和跨界多元化3個(gè)方向。

橫向多元化指地產(chǎn)企業(yè)從單一地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張到其他領(lǐng)域，比如做住宅地產(chǎn)的向商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等擴(kuò)展，即橫向擴(kuò)張業(yè)務(wù)種類?？v向多元化指以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，在產(chǎn)業(yè)鏈上下游開(kāi)展其他業(yè)務(wù)，比如與基金等金融機(jī)構(gòu)合作、拓展業(yè)務(wù)到社區(qū)服務(wù)等?？缃?，不言而喻，則指向地產(chǎn)業(yè)外尋求其他商業(yè)合作，比如投資飲水生產(chǎn)、體育事業(yè)之類。

“但是不管怎么轉(zhuǎn)型，上面這些模式，都屬于外延性質(zhì)，真正的轉(zhuǎn)型是研究如何提高生產(chǎn)能力和產(chǎn)品質(zhì)量。市場(chǎng)轉(zhuǎn)型逼迫企業(yè)轉(zhuǎn)型，國(guó)家和社會(huì)都希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠改變現(xiàn)狀，可惜目前國(guó)內(nèi)企業(yè)做得很不足”，顧云昌如此分析。在他看來(lái)，轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵意味著企業(yè)需要向著產(chǎn)品“精致化、差異化、綠色化、智能化、服務(wù)化”發(fā)展。

在他看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未出現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型的案例，絕大多數(shù)企業(yè)都只是在摸索，盡管有些企業(yè)能夠在上述5個(gè)方向中的某一方面做得稍顯出色，卻也不足以成為業(yè)界標(biāo)桿。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，其融資模式在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有特別清晰的路線，針對(duì)人群范圍較窄，不僅稱不上是大眾養(yǎng)老，連服務(wù)費(fèi)用等方面的投資回收得也不順暢。

“盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議兩度不提房地產(chǎn)，但是不管是中央還是地方都對(duì)其非常重視，地產(chǎn)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要，調(diào)控從來(lái)不曾缺少，曾經(jīng)側(cè)重‘控，抑制房?jī)r(jià)瘋漲，如今側(cè)重‘調(diào)，為行業(yè)升溫”，顧云昌最后這樣補(bǔ)充道。