保險資金對接養(yǎng)老地產(chǎn)分析

侯曉宇 中郵人壽保險股份有限公司

保險資金對接養(yǎng)老地產(chǎn)分析

侯曉宇 中郵人壽保險股份有限公司

根據(jù)2010年全國第六次人口普查顯示，全國已經(jīng)有近兩億的人口超過60歲，占全部人口的比重達到13.26%，相對上一次的人口普查上升了2.93%。由此可見，我國老齡人口正在迅速擴大，人口結(jié)構(gòu)的老齡化不僅對社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一系列的重大影響，更會給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來機遇與挑戰(zhàn)。

隨著我國保險業(yè)的快速發(fā)展，保費的收入呈現(xiàn)出爆發(fā)性的快速增長態(tài)勢，截止2013年底保險行業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模已達到73545.73億元，較2000年的3374億元增長近20倍。保險業(yè)急需找到資金融出的渠道，以達到提高收益率，分散資金，降低風(fēng)險等目的。2009年國家出臺新《保險法》拓寬了保險資金向不動產(chǎn)投資的渠道，2010年9月，保監(jiān)會印發(fā)了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，自此地產(chǎn)項目就成為保險公司重要的資產(chǎn)配置項目。特別的，養(yǎng)老地產(chǎn)項目作為對接養(yǎng)老保險的主要產(chǎn)品，也成為各家保險公司競相爭奪的重點領(lǐng)域。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的基本概念

養(yǎng)老地產(chǎn)的概念始于發(fā)達國家，在20世紀(jì)七八十年代，發(fā)達國家進入老齡化社會以后，逐步形成了以房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運行、養(yǎng)老服務(wù)等融合為一體的新型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。例如，美國按照不同的護理需求將老年人的住宅劃分為多種不同的形式，充分考慮到老年人的特殊需求；英國則頒布了《老年居住建筑分類標(biāo)準(zhǔn)》，根據(jù)老年人自力能力等具體情況，確定提供不同的養(yǎng)老物業(yè)等。

由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國開展的較短，我國學(xué)術(shù)界對地產(chǎn)尚未給出明確的定義。通常來看，養(yǎng)老模式主要分為三種：即家庭養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老。但是上述三種模式受制于人口老齡化的不斷加速，暴露出了種種弊端，因此，在政府、社會的多重壓力下，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為發(fā)展的必然趨勢。簡單來說，所謂養(yǎng)老地產(chǎn)是指以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，融合完善的養(yǎng)老服務(wù)為內(nèi)核的專為老年人打造的住宅產(chǎn)品，其更加關(guān)注醫(yī)療保健、日常看護、休閑娛樂等配套服務(wù)。從目前的經(jīng)驗來看，養(yǎng)老地產(chǎn)可以分為四大類：養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心和專業(yè)護理機構(gòu)。目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)以出售為主，但是從未來的發(fā)展趨勢來看，采取只租不售的老年公寓模式將成為發(fā)展的主流。以下簡要介紹我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式。

1.專注于開發(fā)建設(shè)模式：這種模式投資回收期相對較短，有利于提高資金利用的效率，同時，由于減少了后續(xù)管理的成本，風(fēng)險較低。但是，由于對項目的挖掘不夠深入，無法獲得后期的運行收入，利潤率偏低。

2.專注于營運管理：其優(yōu)勢在于對資金的需求小，市場前景好，但是由于不介入設(shè)計和開發(fā)過程對后續(xù)的管理和服務(wù)品質(zhì)保障程度有待提高。

3.建設(shè)與運營相結(jié)合模式：其優(yōu)勢在于項目整體性較好，產(chǎn)業(yè)鏈完整，有利于提升利潤率。但是鑒于前期投入較大，對資金的需求高，對風(fēng)險控制能力、經(jīng)營管理水平、資源整合能力等提出了較高的要求。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)的特征

首先，投資的資金壓力大。雖然現(xiàn)行的規(guī)章制度中明確提出了要大力推動養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，并且針對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的優(yōu)惠政策也不斷出臺，但是由于上述優(yōu)惠政策針對的主要是非盈利項目，而養(yǎng)老地產(chǎn)作為盈利性質(zhì)的項目尚不能享受到上述優(yōu)惠政策，因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)上，承建單位將承擔(dān)較大的資金壓力，一定程度迫使開發(fā)商以銷售的模式加快資金的回籠。

其次，投資回收期較長。由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚，對養(yǎng)老地產(chǎn)的運行模式尚處于探索階段。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)參與的主體眾多，涉及的行業(yè)分布廣泛，只有在國家支持、社會認(rèn)知和資本充裕的前提下，才能使養(yǎng)老地產(chǎn)達到良性循環(huán)，實現(xiàn)較好的回報率。

最后，養(yǎng)老地產(chǎn)的金融屬性高。養(yǎng)老地產(chǎn)的資金回流與城市綜合體類似，需要在項目運行一段時間，達到成熟階段后才能實現(xiàn)投資的回收。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都有不同的資金需求，業(yè)主單位需要借助于多種金融產(chǎn)品，籌措資金降低成本。

二、保險資金進入養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性分析

保險資金急需尋找到投資的渠道，以增加收益。我國保險資金主要投資領(lǐng)域在固定收益類產(chǎn)品，比如定期存款、國債、基金等，與發(fā)達國家相比我國保險資金的投資渠道過于狹窄。2001年至2008年這八年時間，我國保險公司的平均收益率不到10%，與美國保險市場高達12%的收益率相比，呈現(xiàn)偏低的水平。自2009年起，保監(jiān)會在政策層面有所松動，允許保險資金進入固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，這不僅拓寬了保險資金的投資渠道，更增加了保險公司的盈利點，使其償債能力增強。從保險資金的構(gòu)成來看，壽險資金占據(jù)八成以上的份額，其中十年以上的長期資金占比又高達70%以上，鑒于保險資金長期、穩(wěn)定、巨額的特征，就迫使保險公司在資金運用過程中尋找風(fēng)險和收益的平衡點，最大限度的提升收益率。

在眾多的投資產(chǎn)品中，房地產(chǎn)市場的投資周期和資金需求量與保險公司的資金特性比較吻合。同時，保險資金中不大部分與固定收益率資產(chǎn)相關(guān)，這部分資產(chǎn)極易受到利率波動的影響，為了降低風(fēng)險，保險公司需要借助于一個長周期的項目，已達到平抑利率波動的作用。而房地產(chǎn)行業(yè)屬于強周期性行業(yè)，受利率波動的影響相對較小，因此，保險資金進入房地產(chǎn)市場一方面有利于構(gòu)建更加合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，另一方面也有利于提升收益，避免資產(chǎn)閑置。

侯曉宇（1980.12.14-），河北保定，中郵人壽保險股份有限公司監(jiān)事會監(jiān)事 工程師，碩士研究生，研究方向：金融工程。