住房?jī)r(jià)格變動(dòng)原因研究

張寧

摘要：住房關(guān)系到人們的切實(shí)利益，確保大多數(shù)人能夠買得起房是社會(huì)的責(zé)任，也是保證社會(huì)正常發(fā)展的基礎(chǔ)。住房?jī)r(jià)格關(guān)系著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展、關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，是黨和國(guó)家及社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題。對(duì)影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素的研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：住房?jī)r(jià)格；價(jià)格變動(dòng)；建議

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）001-000-01

隨著各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今社會(huì)重要的產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)價(jià)格在市場(chǎng)的導(dǎo)向性作用，使住房?jī)r(jià)格理性化是房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、我國(guó)住房現(xiàn)狀

1992年至2009年我國(guó)城市商品價(jià)格平均售價(jià)上漲了15.27倍，自2004年開始，商品房?jī)r(jià)格上漲更加明顯，近年來(lái)，我國(guó)不斷采取措施調(diào)控房?jī)r(jià)，但是房屋售價(jià)一直是逐漸上升的狀態(tài)。房?jī)r(jià)持續(xù)性上漲不合理會(huì)影響我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，首先是不利于社會(huì)穩(wěn)定，影響社會(huì)安定團(tuán)結(jié)；其次資金集中于房地產(chǎn)業(yè)，造成其他行業(yè)資金不足，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡發(fā)展；第三房?jī)r(jià)上漲造成有的人無(wú)房可居、有的人房產(chǎn)囤積，社會(huì)資源浪費(fèi)嚴(yán)重，貧富差距擴(kuò)大；房地產(chǎn)業(yè)的不合理發(fā)展極容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素

1.經(jīng)濟(jì)因素

（1）當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況良好時(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍，社會(huì)投資增加，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)頻繁，人民收入上升，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲；當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況惡化時(shí)，社會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)前景普遍比較悲觀，不愿意進(jìn)行投資，市場(chǎng)疲軟，人民收入下降，房?jī)r(jià)也會(huì)下降。

（2）利率作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的手段之一對(duì)房?jī)r(jià)具有調(diào)節(jié)作用，利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響具有倍數(shù)效應(yīng)，小幅度的利率調(diào)整就可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的影響。

（3）城市化建設(shè)也會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格造成影響，城市化的不斷發(fā)展，使城市住房需求不斷增加，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲有促進(jìn)作用。

2.政策因素

這里所說(shuō)的政策因素包括涉及到房產(chǎn)價(jià)格的制度、法律法規(guī)、行政行為等幾個(gè)方面，房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起著決定性的影響，所有其他影響因素都是以房地產(chǎn)政策為前提的。比如在過(guò)去的住房分配制度下，是不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)的，因此市場(chǎng)上的住房?jī)r(jià)格也就無(wú)從談起；而在實(shí)行雙軌制的時(shí)期，存在福利房的價(jià)格大大低于商品房?jī)r(jià)格的現(xiàn)象；而在實(shí)行住房供給商品化、社會(huì)化后，市場(chǎng)因素對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響才得以體現(xiàn)。

（1）政府會(huì)采取干預(yù)措施調(diào)控房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格政策可以分為兩類：一類是高價(jià)格政策，一類是低價(jià)格政策。抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有一下幾種：一是制定最高限價(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格；二是制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，作為房地產(chǎn)交易時(shí)的參考；三是政府在房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)拋出一定量的房地產(chǎn)，特別是通過(guò)土地供應(yīng)，以增加房地產(chǎn)的供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格；四是征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅；五是建立一套規(guī)范的房地產(chǎn)交易管理制度。

（2）稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。稅率的調(diào)整會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格造成直接的影響，稅率上升，住房?jī)r(jià)格就上漲；稅率下調(diào)，住房?jī)r(jià)格會(huì)隨之下降。直接或間接地對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格低落；相反，降低甚至取消對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

（3）城市規(guī)劃是房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。首先，城市規(guī)劃決定了開發(fā)商能夠提供的住房的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，這對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響是最為直接的；其次，城市規(guī)劃對(duì)土地用途的規(guī)定也制約著住房?jī)r(jià)格的發(fā)展。再次，城市規(guī)劃對(duì)建筑高度、容積率等的規(guī)定也在很大程度上影響了住房?jī)r(jià)格的形成。因此，開發(fā)商可以選擇最佳的建筑高度和容積率進(jìn)行開發(fā)，以達(dá)到成本最優(yōu)的目的，在這種情況下，住房?jī)r(jià)格是最低的。但是由于城市規(guī)劃對(duì)建筑高度和容積率等做了一定限制，這種最佳的建筑高度和容積率往往無(wú)法達(dá)到，因此住房?jī)r(jià)格就往往會(huì)比最佳狀態(tài)高。高的程度視城市規(guī)劃的具體規(guī)定而定。

3.社會(huì)因素

影響住房?jī)r(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況和人口因素。政治安定狀況是指有不同政治觀點(diǎn)的黨派、團(tuán)體的沖突情況，現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。住房歸根到底是為滿足人的需求而存在的，體現(xiàn)著人的社會(huì)屬性。因此，人口因素對(duì)住房需求具有不小的影響。房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。在一定的社會(huì)條件下，一定數(shù)量的人口必然要求相應(yīng)數(shù)量的住宅以滿足他們的需要。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)需求的變化。這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模，是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

4.自然環(huán)境

房屋所處的地形、地勢(shì)，地理位置也影響房地產(chǎn)價(jià)格，從微觀上來(lái)看，由于我國(guó)居民長(zhǎng)期以來(lái)的偏好，使得地形越平坦、地勢(shì)越高的住房的需求越高。

三、主要結(jié)論和政策建議

住房市場(chǎng)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的巨大貢獻(xiàn)使該行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r成為了衡量市場(chǎng)穩(wěn)定和健康的一個(gè)重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，這就要求政府能從三個(gè)方面入手，維持住房市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行：

一是有效緩釋政策效應(yīng)，重點(diǎn)防范住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。鑒于住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的主導(dǎo)因素在于政策因素，一方面要求政府能夠合理地利用好住房政策這個(gè)調(diào)控手段，為住房?jī)r(jià)格走向提供合理的導(dǎo)向政策，另一方面也要求政府能夠保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，尤其是能夠?qū)嵭蟹€(wěn)定的住房金融政策，防止政策的不穩(wěn)定性給住房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。

二是靈活利用政策工具，合理調(diào)整住房總體價(jià)格水平。政府要靈活運(yùn)用政策工具，積極鼓勵(lì)剛性需求和改善型需求，加強(qiáng)保障性住房的投入和建設(shè)。同時(shí)，要審慎使用房地產(chǎn)稅等影響較大的政策工具，既要積極采取政策手段，又要極力遏制“越調(diào)越漲”現(xiàn)象，更要避免調(diào)控過(guò)度導(dǎo)致住房市場(chǎng)因無(wú)法承受政策壓力而崩潰。

三是切實(shí)增加收入來(lái)源，徹底擺脫地方財(cái)政依賴土地的局面。我國(guó)現(xiàn)行稅制體系使部分稅種中央財(cái)政集中度較高，致使地方政府不得不依賴“土地財(cái)政”，增加地方收入發(fā)展經(jīng)濟(jì)。一方面，要打破地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政的困境，多渠道增加財(cái)政收入；另一方面，要著力減少地方債務(wù)，切實(shí)減輕地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。

作者簡(jiǎn)介：張 寧（1988-），男，河南人，本科學(xué)歷，現(xiàn)為助理工程師，就職于新疆北新路橋集團(tuán)股份有限公司國(guó)際工程事業(yè)部，研究方向：工程造價(jià)。