域外商業(yè)住宅小區(qū)停車(chē)位的立法現(xiàn)狀及實(shí)踐分析

李 珺

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006

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域外商業(yè)住宅小區(qū)停車(chē)位的立法現(xiàn)狀及實(shí)踐分析

李 珺

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，停車(chē)位的糾紛也日漸突出，其中最為人們所關(guān)注的當(dāng)屬住宅小區(qū)中的停車(chē)位問(wèn)題，而隨著住房的商業(yè)化，商業(yè)住宅小區(qū)逐漸代替之前老舊的單位分配宿舍成為居民居住的主要形式。《物權(quán)法》頒布之后由于對(duì)于小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬性質(zhì)、使用、交易以及管理方面規(guī)定較為籠統(tǒng)，不適于直接用于實(shí)踐中。在學(xué)界中有著不同的看法，在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常出現(xiàn)法律糾紛。就域外，對(duì)于小區(qū)停車(chē)位的立法情況進(jìn)行梳理，以便提供一種多樣開(kāi)放的思路對(duì)于住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬進(jìn)行界定。

住宅小區(qū)停車(chē)位；停車(chē)位權(quán)屬；域外小區(qū)停車(chē)位立法現(xiàn)狀

一、德國(guó)商業(yè)住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬及其使用的立法規(guī)定

德國(guó)的商業(yè)住宅小區(qū)發(fā)展較早，因此較于我國(guó)而言，發(fā)展較為完善。其住宅小區(qū)的停車(chē)位被明確規(guī)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分。作為大陸法系的國(guó)家中，德國(guó)是對(duì)于停車(chē)位性質(zhì)權(quán)屬爭(zhēng)論進(jìn)行明確立法的國(guó)家。其內(nèi)容主要有：一是對(duì)于無(wú)論屬于地上停車(chē)位或是地下停車(chē)位，無(wú)論其位置如何，都為獨(dú)立的部分，都能夠通過(guò)交易取得所有權(quán)。①二是將擁有永恒性的界標(biāo)而界定的停車(chē)位，可以看作為獨(dú)立的房間，與我們一般所認(rèn)為的有形，實(shí)體，四周有墻壁所包圍的界定標(biāo)準(zhǔn)不同，拓寬了界定的標(biāo)準(zhǔn)。換句話說(shuō)，只要有明確的標(biāo)志，并且具有持久性的特點(diǎn)，那么其范圍即為獨(dú)立的客體。②

二、法國(guó)商業(yè)住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的立法規(guī)定

法國(guó)與德國(guó)相比較而言更加注重對(duì)于小區(qū)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造住宅小區(qū)的同時(shí)，須考慮到該小區(qū)業(yè)主每戶(hù)要有一個(gè)停車(chē)位，作為標(biāo)準(zhǔn)配備。同時(shí)，與德國(guó)相同，商業(yè)住宅小區(qū)中的停車(chē)位也被看作是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分，也可以單獨(dú)通過(guò)交易進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。依據(jù)法國(guó)立法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在構(gòu)建住宅小區(qū)的同時(shí)，需要負(fù)有建造必須的停車(chē)位的義務(wù)，而此義務(wù)至少是依照每戶(hù)一個(gè)停車(chē)位而確定。在法國(guó)理論學(xué)界和實(shí)務(wù)界都統(tǒng)一認(rèn)為，停車(chē)位屬于獨(dú)立的客體，與建筑房屋一起可以分別進(jìn)行交易。換句話說(shuō)，即需要進(jìn)行簽署買(mǎi)賣(mài)合同才能夠取得停車(chē)位的專(zhuān)屬所有權(quán)。對(duì)于未售出的小區(qū)停車(chē)位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可出售、出租、附贈(zèng)給第三人。

三、美國(guó)商業(yè)住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的立法規(guī)定

與前二者不同，美國(guó)將停車(chē)位依照其所建住宅的不同而分為了普通的停車(chē)位以及專(zhuān)屬于公寓的停車(chē)位。同時(shí)，美國(guó)主要通過(guò)禁止性的規(guī)定來(lái)規(guī)范停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題。其一為嚴(yán)禁將住宅小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位作為單獨(dú)的交易標(biāo)的進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)或者租賃；其二為對(duì)于住宅小區(qū)停車(chē)位的主體加以限制，只有該住宅小區(qū)的業(yè)主才能夠擁有該停車(chē)位的所有權(quán)，除此之外的第三人無(wú)法取得該小區(qū)停車(chē)位的所有權(quán)。③足以見(jiàn)得，在美國(guó)，其停車(chē)位的權(quán)屬屬于綜合性權(quán)利，要求了主體的資格，并且原則上不能夠?qū)ψ≌^(qū)內(nèi)的停車(chē)位進(jìn)行交易。但是，在美國(guó)，也有專(zhuān)門(mén)用于租賃、買(mǎi)賣(mài)甚至用于抵押的停車(chē)位，其主要建于商業(yè)住宅小區(qū)之外的，具有區(qū)分住宅小區(qū)停車(chē)位的專(zhuān)為停車(chē)而設(shè)立的停車(chē)場(chǎng)。關(guān)于商業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)停車(chē)位的權(quán)屬，其立法主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)為將住宅小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位視為業(yè)主所共有的公有財(cái)產(chǎn)，類(lèi)似于股東的權(quán)利，具有身份性。二是將業(yè)主專(zhuān)有的停車(chē)位認(rèn)為可通過(guò)協(xié)商，在其住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓或者租賃。

四、日本商業(yè)住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的立法規(guī)定

日本與美國(guó)相類(lèi)似，將停車(chē)位依照位置的不同分為室內(nèi)停車(chē)位以及室外停車(chē)位。室外停車(chē)位，是指用劃線的方式來(lái)界定形成的停車(chē)位。對(duì)于室外停車(chē)位，日本所形成的統(tǒng)一觀點(diǎn)認(rèn)為共有部分；而對(duì)于室內(nèi)停車(chē)位，學(xué)理界與實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論不一，但在主流觀點(diǎn)上主要認(rèn)為將小區(qū)停車(chē)位看作專(zhuān)有部分。其主要依據(jù)為昭和1956年關(guān)于支持室內(nèi)停車(chē)位為專(zhuān)有部分的判決。④

五、我國(guó)澳門(mén)特別行政區(qū)劃有關(guān)商業(yè)住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的立法規(guī)定

關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中對(duì)于停車(chē)位的處分，我國(guó)澳門(mén)特別行政區(qū)主要采用共有部分，同時(shí)采用專(zhuān)有權(quán)的兩重形式。大致可分為四種類(lèi)型：一是將住宅小區(qū)停車(chē)位視為單獨(dú)，獨(dú)立的客體。二是將其視為與建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)視為共同的一部分，此時(shí)住宅小區(qū)業(yè)主按份共有。三是將不動(dòng)產(chǎn)與其相應(yīng)的停車(chē)位視為一個(gè)整體，不具有獨(dú)立性。四是將住宅小區(qū)停車(chē)位依某種合意轉(zhuǎn)移使用權(quán)給第三方的小區(qū)或者其他單位。

在理論學(xué)界中，對(duì)于“首先滿足”的理解都各執(zhí)一詞，從而導(dǎo)致沒(méi)有一個(gè)確定的明示或漠視的條規(guī)，導(dǎo)致在商事活動(dòng)中，本身處于優(yōu)勢(shì)地位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用格式條款自行對(duì)于小區(qū)停車(chē)位的價(jià)格界定，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自將停車(chē)位價(jià)格提到顯著高于市價(jià)而售與非本住宅小區(qū)的居民，而致使小區(qū)內(nèi)原先有限的空間變得更加稀少，在實(shí)際操作中《物權(quán)法》所起到的作用并不明顯來(lái)保護(hù)弱勢(shì)一方——小區(qū)業(yè)主的合法利益以及基本需求，反而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了“合法”理由牟利。

[ 注 釋 ]

①陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2007：211.

②張學(xué)哲.停車(chē)位特別使用權(quán)在住宅所有權(quán)人共同體內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓[M].王洪亮.中德私法研究.北京大學(xué)出版社，2006：275-279.

③戴忠喜.把住宅小區(qū)控制權(quán)交給全體業(yè)主——兼談美國(guó)法中住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)，會(huì)所，綠地歸屬[N].中國(guó)產(chǎn)報(bào)，2005-9-19.

④卓潔輝.區(qū)分所有建筑物附設(shè)停車(chē)場(chǎng)的比較研究[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)，2003(2)：22.

[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2007：211.

[2]張學(xué)哲.停車(chē)位特別使用權(quán)在住宅所有權(quán)人共同體內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓[M].王洪亮.中德私法研究.北京大學(xué)出版社，2006：275-279.

[3]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2007：210-211.

[4]戴忠喜.把住宅小區(qū)控制權(quán)交給全體業(yè)主——兼談美國(guó)法中住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)，會(huì)所，綠地歸屬[N].中國(guó)產(chǎn)報(bào)，2005-9-19.

[5]卓潔輝.區(qū)分所有建筑物附設(shè)停車(chē)場(chǎng)的比較研究[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)，2003(2)：22.

[6]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2007，1(1)：202-214.

李珺(1992-)，女，漢族，山西太原人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，民商法專(zhuān)業(yè)，法學(xué)碩士生，研究方向：民商法。

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