拉薩房價上漲過快的影響因素探析

范佳興

[摘 要]盡管拉薩房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但隨著西藏經(jīng)濟的快速發(fā)展，近幾年拉薩的房地產(chǎn)業(yè)也得到了飛速發(fā)展，同時房價也呈現(xiàn)出“暴漲”的態(tài)勢。顯然，拉薩房價的上升已經(jīng)超出了正常的水平。本文通過探析拉薩房價近幾年飆升背后的經(jīng)濟學(xué)分析，以及基于房地產(chǎn)市場供求與房價關(guān)系的影響因素的實證研究，為政府抑制房價過快上漲提出對策建議。

[關(guān)鍵詞]拉薩房價；地價；平均工資；投資

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 04. 128

1 前 言

由于拉薩房地產(chǎn)市場化的進程較短，2011年拉薩市商品房的銷售均價才3100/平方米左右。而到了2014年，這一數(shù)據(jù)竟飆升至7426元/平方米，年均漲幅約為34%。根據(jù)非官方的中國指數(shù)研究院公布的《2014年4月全國100個城市房價排名》中拉薩4月房價同比去年上漲了52. 79%，每平方米均價為7129元，排在了第48位。顯然，以上數(shù)據(jù)都顯示出拉薩房價已經(jīng)超過了理性的上升水平。

2 對拉薩房價上漲過快的因素分析

2. 1 土地供應(yīng)量不足導(dǎo)致房價上升

土地價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，地價越高則房價越高。地價一度被認為是推動房價上漲的主要影響因素。從供求關(guān)系上講，土地資源是有限的、不可再生的，其供給在長期來看幾乎是無彈性的，而隨著城市化進程的加快，土地的需求則由于人口的增加、城市的擴展而逐漸擴張。由于土地資源是有限的，政府必然對土地的市場供應(yīng)量加以控制，土地的供應(yīng)量受到控制，則土地價格的上漲趨勢就會越來越明顯。拉薩城區(qū)四面環(huán)山，可利用的土地資源較少，且主城區(qū)的大部分土地為政府、部隊、單位所有。在國務(wù)院批復(fù)的《拉薩市城市總體規(guī)劃（2009—2020年）》中明確規(guī)定了“到了2020年，拉薩城市用地要控制在75平方千米以內(nèi)”，這就使得拉薩的土地供應(yīng)量受到了客觀與主觀的限制。土地供應(yīng)量的不足，直接導(dǎo)致了商品房的供應(yīng)不足，在需求既定的條件下，商品房供應(yīng)不足必然導(dǎo)致房價上升。

2. 2 建安成本高企導(dǎo)致房價上漲

建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本投入。近幾年，隨著物價的全面上漲，建筑材料的上漲幅度也較大。建安成本作為房價成本的重要組成部分，需要系統(tǒng)的加以分析，尤其是在拉薩這個特殊的地方。拉薩修建房屋的材料成本和人工成本均高于內(nèi)地大部分城市。其原因主要有以下幾個方面：①拉薩地處高原，平均海拔3650米，紫外線較強，氧氣稀薄，環(huán)境相對內(nèi)地比較惡劣。②拉薩冬季寒冷而漫長，一年內(nèi)可施工時間較短，工作天數(shù)較少。③拉薩遠離經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，工業(yè)實力薄弱，建材大多需要從四川、青海運送，而西藏交通又不方便，這便使得建材運輸費用高昂。建材的運輸費用最終會體現(xiàn)到材料成本中去?；谝陨显?，拉薩的材料成本和人工成本偏高也可謂合理。最終，高昂的材料成本和人工成本都將在房價中予以體現(xiàn)。因此，我們經(jīng)過以上推斷可以得出結(jié)論：拉薩特殊的自然人文條件下高昂的建安成本對拉薩房價是有一定的推動作用的。

2. 3 平均工資較高推升房價

工資反映個人及其家庭的收入水平，進而影響到對住房的需求，因為只有超過一定收入的人才有能力購買房屋，形成對房屋的有效需求。顯然，在房價一定的條件下，如果一個城市的平均工資越高，則對住房的需求就越強烈。隨著房地產(chǎn)市場需求越大，該城市的房價就必然會呈現(xiàn)出上升的趨勢。根據(jù)華商新聞提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國各省市平均工資單中拉薩以月平均工資6654元排在第二位。雖然平均工資的高低并不是房價高低的決定性因素，但其對房價有一定的影響是必然的。需求的定義是對某種商品有購買的意愿且有購買的能力，只有購買的意愿而沒有購買的能力是不構(gòu)成需求的。如果一城市的平均工資很低，則該市就不可能形成對房屋的有效需求。拉薩月平均工資為6654元，則表明居民的購買能力是較強的，是能對房屋形成有效需求的。隨著拉薩居民增加對房地產(chǎn)的需求，需求的擴張會使得拉薩房價受需求影響而形成一定程度的上漲。

2. 4 投資性需求推動房價

投資客是指投入現(xiàn)金購買某種資產(chǎn)以期望獲取利益或利潤的人，房地產(chǎn)投資，就是先低價購入房屋，再高價售出從中賺取差價以牟利。投資房地產(chǎn)需要相當(dāng)數(shù)量的資金作為基礎(chǔ)，這就必然和投資者的工資收入相聯(lián)系。隨著基本生活得到滿足以后，人們就有了使用閑置資金來進行投資以獲得額外收益的欲望，華商網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示拉薩的月平均工資為6654元，顯然，居民是有能力拉薩投資房地產(chǎn)的。根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有20%左右的受訪者表示買房的目的是用于投資。由于拉薩的銀行存款利率較低，加上通貨膨脹率的影響，其實際利率為負；其次，拉薩的金融理財產(chǎn)品也較為缺乏。因此，房地產(chǎn)便成了眾多投資者首選的投資品種。投資客投資的房屋可以通過出租獲得較為穩(wěn)定的租金收益，并在長期來看具有保值升值的空間，等將來房價上漲以后，還可以將其出售以獲得差價收益?；诒姸嘣颍_商品房的供給量本來就有限，隨著投資客的入市，供不應(yīng)求的局面更加嚴峻，這便使得房價進一步上漲。

3 抑制拉薩房價過快上漲的建議

3. 1 優(yōu)化土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)

土地是開發(fā)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，地價是房價的重要組成部分。在中國，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)由政府完全壟斷以及嚴格限制。對于拉薩而言，在土地供應(yīng)不足的條件下，政府需要優(yōu)化土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)該節(jié)約、高效的利用土地資源，適當(dāng)增加住房用地的供應(yīng)量，尤其是要增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)用地供應(yīng)量。嚴格限制大套型高檔住房的土地供應(yīng)，如別墅型住宅的土地供應(yīng)。政府要在適當(dāng)增加中小套型普通商品住房用地供應(yīng)的前提下，使住宅用地、工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地、農(nóng)牧用地四者之間達到均衡。

3. 2 加大保障性住房建設(shè)

保障性住房包括廉租住房和經(jīng)濟適用住房，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。近年來，越來越多剛畢業(yè)的大學(xué)生以及外來務(wù)工人員投入到拉薩的建設(shè)中來，而對于這些新就業(yè)的人而言，最突出的困難就是住房問題。拉薩房價高居不下，新就業(yè)者想在短期內(nèi)買房幾乎是難以實現(xiàn)的，要解決這些就業(yè)者和廣大中低收入人群的住房問題，就需要通過政府主導(dǎo)大量建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房。通過加大保障性住房的建設(shè)，可在一定程度上抑制房價過快上漲。

3. 3 適當(dāng)抑制房地產(chǎn)的投資性需求

拉薩的貸款利率長期低于內(nèi)地，投資客投資買房所需的成本較低，這便給房地產(chǎn)投資客提供了機會。若實行高貸款利率又將對其他項目投資造成一定的影響，因此，最合理的方法是大幅提高第二套房的首付比例。如果投資性需求過于旺盛，則會使得過多的資金積聚在房地產(chǎn)市場，最終容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。政府應(yīng)當(dāng)擴寬投資渠道如發(fā)行地方債。此外，應(yīng)鼓勵居民適當(dāng)?shù)剡M行消費，消費不僅可以促進資金的分流，而且對于拉動內(nèi)需促進經(jīng)濟的發(fā)展有極大的作用。

4 結(jié) 論

本文通過對拉薩房價近幾年上漲過快背后的經(jīng)濟學(xué)分析與實證研究，得出了拉薩房價過快上漲的主要影響因素為地價、建安成本、平均工資和投資客。在遵循拉薩市基本市情的前提下，針對這幾個因素對拉薩的房價調(diào)控政策提出了相應(yīng)的政策建議。

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