白銀時(shí)代房地產(chǎn)需要何種供給側(cè)改革？

臨近年底，媒體開(kāi)始制作各種榜單盤點(diǎn)各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。對(duì)于這些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，彎腰就能撿錢的黃金時(shí)代一去不復(fù)返。轉(zhuǎn)入白銀時(shí)代后，不管是依然高歌猛進(jìn)的優(yōu)質(zhì)房企，還是瀕臨資金鏈破裂的弱勢(shì)房企，對(duì)于不確定的未來(lái)，心里難免慌張。

未來(lái)通向何方？我們何去何從？就在各大開(kāi)發(fā)商思考未來(lái)一籌莫展時(shí)，近期中央頻頻提出要在房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行供給側(cè)改革，從需求端的調(diào)控轉(zhuǎn)為供給端的調(diào)控。

在過(guò)去的黃金十年里，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是賣方市場(chǎng)——快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速擴(kuò)張。每逢新項(xiàng)目開(kāi)盤，購(gòu)房者通宵排隊(duì)，一房難求。

瘋狂過(guò)后，慢慢開(kāi)始發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者排的隊(duì)伍越來(lái)越短，庫(kù)存越來(lái)越多，甚至開(kāi)始有房子賣不出去了。以筆者所在的廣州為例，消化目前的庫(kù)存房產(chǎn)周期需要近兩年時(shí)間。

市場(chǎng)出現(xiàn)了分化，簡(jiǎn)單粗暴的開(kāi)發(fā)方式也由此失效。于是，購(gòu)房者開(kāi)始有了選擇房子的權(quán)利，房企開(kāi)始有了競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，想躺著賺錢的小開(kāi)發(fā)商逐漸倒閉……

白銀時(shí)代將是如何的圖景？房地產(chǎn)需要什么樣的供給側(cè)改革？在筆者看來(lái)，至少需要以下三個(gè)方面。

第一，讓房子回歸居住本質(zhì)。我們?cè)跉W美等西方發(fā)達(dá)國(guó)家旅游或者工作時(shí)發(fā)現(xiàn)，市民購(gòu)買房子的主要用途就是居住，對(duì)于房子的質(zhì)量、設(shè)計(jì)以及交通配套方面非常關(guān)心，因此開(kāi)發(fā)商也會(huì)在產(chǎn)品方面下足功夫，不然很難賣出去。

而在中國(guó)大陸，房子“擁有重于居住”，居住功能弱化了，反倒成了事業(yè)有成、財(cái)富、甚至權(quán)力和占有的代名詞。近年來(lái)，房子還成了能否喜結(jié)良緣的關(guān)鍵。于是，房產(chǎn)炒作橫行，投機(jī)泛濫。

正因?yàn)榉孔泳幼」δ軠p弱，其它功能增強(qiáng)，房?jī)r(jià)上漲成為最重要的因素，其次才是房子質(zhì)量，之前有不少發(fā)展商認(rèn)為搶到地皮就足夠了，馬馬虎虎快速建好，也不用愁賣。

在歐美國(guó)家，上百年歷史的住房比比皆是。然而，我們只能在工地上看到“質(zhì)量是生命線”的標(biāo)語(yǔ)。房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，應(yīng)該真正把質(zhì)量放在第一位，而不僅僅是停留在口頭上。不僅如此，綠色環(huán)保也是百年房子不可缺少的追求。

第二，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)急需改革。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，住宅和公寓的戶型和設(shè)計(jì)大同小異，房子都被設(shè)計(jì)成一個(gè)個(gè)火柴盒，能讓人眼前一亮的產(chǎn)品少之又少。

只有從賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，創(chuàng)新者才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中突圍。 2015年上半年萬(wàn)科在廣州推出13平米、18平米的極小戶型，并且申請(qǐng)了專利，給市場(chǎng)注入了興奮劑。事實(shí)證明，這些創(chuàng)新的極小戶型搶盡了市場(chǎng)風(fēng)頭，粉絲眾多并且好評(píng)如潮。

供給側(cè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改革，最重要的是真實(shí)深刻理解客戶的需求，通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新，關(guān)注以往被忽略的群體，會(huì)帶來(lái)意想不到的收獲。

第三，強(qiáng)運(yùn)營(yíng)重服務(wù)。房地產(chǎn)供給側(cè)的改革，不僅要運(yùn)用新技術(shù)以注重產(chǎn)品的品質(zhì)提升，更要重視產(chǎn)品投入使用后的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。開(kāi)發(fā)建設(shè)的團(tuán)隊(duì)固然重要，但運(yùn)營(yíng)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)同樣值得花大力氣打造。

在白銀時(shí)代，服務(wù)的好壞才是決定競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商賣的不僅僅是房子，更是在銷售高品質(zhì)的生活方式——樓下有便利店菜市場(chǎng)、孩子可以在社區(qū)享受到優(yōu)質(zhì)教育、老人可以在養(yǎng)老中心得到細(xì)心的照料和豐富的生活……

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的供給側(cè)改革就是建好房子、造好社區(qū)。一是打造質(zhì)量高、性能好、綠色低碳的房子，二是提供人性化、全方位、實(shí)時(shí)化的社區(qū)服務(wù)，為業(yè)主構(gòu)建美好的生活方式。如此一來(lái)，才能發(fā)揮供給端對(duì)需求端的吸引力和拉動(dòng)力，激發(fā)市場(chǎng)活力，進(jìn)而撬動(dòng)樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。（作者/楊大正，盤古智庫(kù)助理研究員、北京大學(xué)財(cái)經(jīng)雜志傳媒獎(jiǎng)學(xué)金獲得者）