年收入30萬(wàn)元“理財(cái)小白”家庭 兩居升級(jí)三居規(guī)劃

年收入30萬(wàn)元的楊芳一家，是“理財(cái)小白”，家中無(wú)任何理財(cái)行為，就連信用卡也沒(méi)有，有一套兩居室，近期想升級(jí)換三居，希望理財(cái)師幫忙出出招。本刊記者 文熙

鄭州機(jī)場(chǎng)，飛機(jī)晚點(diǎn)了一小時(shí)。

記者的旁邊，坐著一位美麗的女士，正要飛往呼和浩特出差，因?yàn)橥睃c(diǎn)，和記者攀談了起來(lái)。

聽(tīng)聞?dòng)浾叩膯挝挥欣碡?cái)師可以幫人理財(cái)，便叫我們給她也做一份規(guī)劃。

她介紹說(shuō)：“我叫楊芳，自己在國(guó)企是做工經(jīng)概算的，年薪15萬(wàn)元，老公是兒童醫(yī)院的主治大夫，年薪也有15萬(wàn)元。不過(guò)兩人都忙，2歲的兒子一直是由奶奶在幫忙照看。也正是因?yàn)槊Γ綍r(shí)根本不理財(cái)，甚至連信用卡都沒(méi)有，存款和閑錢(qián)都擱在銀行。”

據(jù)楊芳介紹，她和老公每年能存下20萬(wàn)元，一年的開(kāi)銷(xiāo)，包括每月房貸2500元，大概需要10萬(wàn)元。家里有一套90平米的兩居室，是去年初花10000元每平米購(gòu)買(mǎi)的二手房，現(xiàn)在漲到12000元一平米，市值108萬(wàn)元。2015年年初，楊芳的單位拆遷改造舊房，她也有資格以市場(chǎng)半價(jià)申請(qǐng)一套兩居室，分三期付款，她交了一筆20萬(wàn)元的款項(xiàng)，年底還要交20萬(wàn)元，剩下的20萬(wàn)元要在2016年中期交房時(shí)付清。家庭存款方面，有一筆30萬(wàn)元的一年定存即將到期，其中20萬(wàn)元在2015年12月底要支付出去，另外還有一筆5萬(wàn)元的閑錢(qián)擱在銀行活期里。

隨著兒子的長(zhǎng)大，她想換套大三居，總不能一直讓兒子和奶奶擠住在一屋，大了還是要有自己的居室。另外，她也想要一張可以適用經(jīng)常出差住酒店和吃飯有折扣的信用卡。

理財(cái)目標(biāo)

1.二房換三房

2.閑錢(qián)如何打理

3.推薦辦理合適有用的信用卡

“在基金的選擇上，可以先從國(guó)內(nèi)股票型和債券型基金開(kāi)始，相對(duì)較為熟悉。隨著財(cái)富的不斷積累，可逐步把眼光投向全球，進(jìn)行全球資產(chǎn)配置?！?/p>

魯?shù)?/p>

星展銀行（中國(guó)）有限公司個(gè)人銀行投資保險(xiǎn)產(chǎn)品部助理總裁。

根據(jù)案例提供的信息，楊芳夫婦家有公子，工作穩(wěn)定，家庭年收入30萬(wàn)元，且已購(gòu)買(mǎi)自住房產(chǎn)，月供金額不大，可謂幸福的三口之家。像很多一孩或二孩家庭一樣，楊芳夫婦現(xiàn)在也正面臨房屋置換的需求，如何較好地進(jìn)行房屋置換及家庭理財(cái)，這也是很多家庭普遍關(guān)心的問(wèn)題。

一、家庭財(cái)務(wù)狀況梳理

在給出具體的建議之前，先來(lái)梳理一下楊芳夫婦的家庭財(cái)務(wù)狀況，以使理財(cái)建議能有的放矢。

表一：家庭資產(chǎn)負(fù)債及收入一覽

家庭資產(chǎn) 一套房產(chǎn)（自?。?108萬(wàn)

單位申請(qǐng)的房產(chǎn) 120萬(wàn)

銀行一年期存款 30萬(wàn)

銀行活期存款 5萬(wàn)

總計(jì) 263萬(wàn)

家庭負(fù)債 住房貸款 50萬(wàn)左右（據(jù)估算）

家庭收支 夫婦年收入 15萬(wàn)+15萬(wàn)=30萬(wàn)

開(kāi)銷(xiāo)/年 10萬(wàn)

結(jié)余/年 20萬(wàn)

圖一：家庭資產(chǎn)分布

從以上圖表可以看出，楊芳夫婦財(cái)務(wù)狀況有以下特點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)：家庭資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，負(fù)債較輕，房貸壓力較小，除去所有開(kāi)銷(xiāo)后，尚有每年20萬(wàn)盈余，家庭財(cái)富的積累速度會(huì)相對(duì)較快。

缺點(diǎn)：家庭資產(chǎn)配置較為單一。從圖一可以看出，家庭資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比高達(dá)87%。且除房產(chǎn)外，13%的家庭資產(chǎn)均在銀行存款中，在目前中國(guó)已連續(xù)降息5次的背景下，1年期定期存款利率僅1.75%，活期收益則更低，因此家庭資產(chǎn)的回報(bào)較低，且品種過(guò)于單一。

二、理財(cái)目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？

首先，兩套思路，置換房屋

由于楊芳夫婦目前擁有兩套房產(chǎn)，盡管其中一套尚未付完全款，因此，房屋置換有兩種方案可選擇：方案一：出一套二居，進(jìn)一套三居;方案二：出兩套二居，進(jìn)一套三居。以下，我們從不同角度來(lái)分析對(duì)比一下兩種方案的優(yōu)劣，以供楊芳夫婦進(jìn)行選擇。

首先，我們來(lái)做一些估算：

1.根據(jù)案例提供的情況，自住房單價(jià)每平12000，假設(shè)所置換的大三居面積140平，且單價(jià)和目前自住房單價(jià)相仿，那么大三居市價(jià)168萬(wàn)。

2.目前每月還貸2500元，按目前房貸利率打9折、30年還清、等額本息還款方式，可以估算出貸款金額大概在50萬(wàn)元。

3.根據(jù)案例提供的信息，楊芳單位拆遷改造舊房為按市場(chǎng)價(jià)半價(jià)付款，總共付款60萬(wàn)元，可以估算出市場(chǎng)價(jià)大概為120萬(wàn)，我們假設(shè)方案一為出售明年中期交房的單位改造房。

4.假設(shè)首套房貸款可以打折，建議方案一中，在購(gòu)買(mǎi)大三居前，先還清自住房貸款。

5.假設(shè)方案一中，房屋置換后，自住房用于出租，按2%的租售比來(lái)估算，月租金約在1800元。

6.方案二中，假設(shè)置換后所剩資金投資按5%的年回報(bào)計(jì)算。

比較項(xiàng)目 方案一 方案二

置換程序 1.出售單位改造房，收入120萬(wàn);

2.還清自住房貸款50萬(wàn);

3.購(gòu)買(mǎi)大三居：首付70萬(wàn)，其余貸款98萬(wàn)。 1.出售自住房和單位改造房，收入共228萬(wàn);

2.還清自住房貸款50萬(wàn)，還款后剩余178萬(wàn);

3.購(gòu)買(mǎi)大三居：168萬(wàn)用于購(gòu)房;

4.剩余10萬(wàn)可用于投資。

置換后擁有的資產(chǎn) 1.一套大三居，價(jià)值168萬(wàn);2.一套二居，價(jià)值108萬(wàn)。 1.一套大三居，價(jià)值168萬(wàn);2.10萬(wàn)資金，用于理財(cái)。

置換后需付貸款 98萬(wàn) 無(wú)

每月還貸壓力 約5000元 無(wú)

每月租金現(xiàn)金流 約1800元 無(wú)

每月實(shí)際房屋支出 約3200元 無(wú)

每月投資收益 無(wú) 500元

因此，若楊芳夫婦所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格看漲，那么建議采用方案一，盡管每月有還貸壓力，但目前利率較低，且房產(chǎn)會(huì)增值，利用杠桿增強(qiáng)房產(chǎn)投資收益。但相反，若房產(chǎn)價(jià)格看跌，則建議采用方案二，多余資金可用來(lái)投資，增強(qiáng)回報(bào)。

其次，積少成多，長(zhǎng)期投資

A.購(gòu)房前，保守為主

目前，楊芳夫婦擁有30萬(wàn)元的1年期定存和5萬(wàn)元的活期存款，而且2015年底和2016年中分別還需要交各20萬(wàn)元的房款.若2016年中前可以存下10萬(wàn)元積蓄，那么基本上真正開(kāi)始有閑錢(qián)可以打理，會(huì)從2016年中開(kāi)始。而在2016年中前，由于存下資金需用于購(gòu)房，且期限較短，建議將閑余資金投放在相對(duì)保守的理財(cái)產(chǎn)品上。市面上有部分較短期限，或每天、每周可贖回的固定收益理財(cái)產(chǎn)品，收益比銀行活期高，且很靈活，楊芳夫婦可選擇購(gòu)買(mǎi)。

B.購(gòu)房后，資產(chǎn)配置

從2016年中開(kāi)始，楊芳夫婦每月積攢的資金可開(kāi)始用于投資。若選擇方案一進(jìn)行房屋置換，每月實(shí)際房屋支出在3200元左右，略高于目前的月供2500元，按楊芳夫婦每年可攢下20萬(wàn)估算，方案一的情況下楊芳夫婦每年仍可以攢下19萬(wàn)多，也即每月約1.6萬(wàn)。若選擇方案二，則除了剩余10萬(wàn)購(gòu)房款可直接用于投資外，由于沒(méi)有月供，每月攢下資金約1.9萬(wàn)。

那么這些資金如何打理？

在起步階段，建議先采用基金定投的方式。一方面，目前市場(chǎng)波動(dòng)較大，國(guó)內(nèi)股市較為震蕩，但相對(duì)處于較低的位置，楊芳夫婦可本著長(zhǎng)期投資的理念，逐步建倉(cāng);另一方面，楊芳夫婦平時(shí)工作較忙，受限于時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)，直接投資股市或債市，可能不太現(xiàn)實(shí)，但可通過(guò)基金的方式，間接參與各類(lèi)金融市場(chǎng)的投資，利用基金公司的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，省時(shí)又省力。目前，星展銀行架上代銷(xiāo)多款國(guó)內(nèi)股票型、混合型、債券型基金，可供投資者選擇。如，長(zhǎng)盛電子信息基金，在經(jīng)歷過(guò)A股股災(zāi)后，2015年初至12月16日，收益仍達(dá)到90%。

在基金的選擇上，可以先從國(guó)內(nèi)股票型和債券型基金開(kāi)始，相對(duì)較為熟悉。隨著財(cái)富的不斷積累，可逐步把眼光投向全球，進(jìn)行全球資產(chǎn)配置。根據(jù)機(jī)構(gòu)研究，資產(chǎn)配置對(duì)家庭理財(cái)回報(bào)的貢獻(xiàn)度達(dá)到90%以上。特別是在目前的市場(chǎng)行情下，美聯(lián)儲(chǔ)已進(jìn)入到加息周期，人民幣還有貶值壓力，全球資產(chǎn)配置的必要性更加顯現(xiàn)出來(lái)。根據(jù)我們的研究，2015年前三季度，如果只投資A股，虧損約5.6%，波動(dòng)率高達(dá)40%以上，但如果用星展銀行《投資智策》提供的戰(zhàn)術(shù)性資產(chǎn)配置組合，虧損不到1%，且波動(dòng)率大幅降低至10%以下，使投資組合相對(duì)穩(wěn)定。

第三，根據(jù)偏好，自主擇卡

對(duì)于信用卡的辦理，目前每家銀行所提供的服務(wù)和優(yōu)惠活動(dòng)各有千秋，有些服務(wù)較好、活動(dòng)多;有些的積分可兌換里程、享受機(jī)場(chǎng)貴賓廳等等。楊芳夫婦可根據(jù)自己的偏好來(lái)選擇適合自己的信用卡。

“對(duì)于酒店和餐廳活動(dòng)較多的信用卡可以去比較一下浦發(fā)銀行、招商銀行。這兩家銀行信用卡中心對(duì)于資質(zhì)較好的客戶(hù)審批的額度較大，且信用卡類(lèi)別、活動(dòng)都很多，比較實(shí)用?！?/p>

朱悅

凱石理財(cái)經(jīng)理。

筆者根據(jù)案例中楊女士的自述，將他們家庭的資產(chǎn)負(fù)債狀況和收支狀況匯總?cè)缦卤恚浩渲蟹抠J部分每個(gè)月需要還款2500元，而總價(jià)是90萬(wàn)元，所以根據(jù)目前的購(gòu)房政策及房貸利率推測(cè)，其當(dāng)時(shí)購(gòu)置房屋時(shí)可能總首付40萬(wàn)，貸款金額為50萬(wàn)，期限為30年。下表也按此推測(cè)計(jì)算。

家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況（單位：萬(wàn)元）

資產(chǎn) 負(fù)債

流動(dòng)資產(chǎn) 活期存款 5 房屋貸款 50

定期存款 30 購(gòu)房款（欠） 40

其他（預(yù)付款） 20 其他 0

固定資產(chǎn) 自住房（市值） 108

合計(jì) 163 合計(jì) 90

家庭收支狀況 （單位：萬(wàn)元/年）

收入 支出

楊女士工資 15 房貸 3

楊女士丈夫工資 15 日常生活開(kāi)銷(xiāo) 7

定存利息（非固定） 1

合計(jì) 31 合計(jì) 10

一、 房屋置換建議

從楊女士一家目前的資產(chǎn)狀況來(lái)看，對(duì)于房屋置換和購(gòu)買(mǎi)單位福利房的未付款支付并無(wú)太大壓力。其中，2015年底需要支付的20萬(wàn)，在年底定期存款到期以后可以直接從中取出20萬(wàn)進(jìn)行支付，剩余的10萬(wàn)元定存以及全部利息約11萬(wàn)（按照2014年的1年期定存基準(zhǔn)利率3%左右計(jì)算，可能商業(yè)銀行會(huì)有上浮空間），再加現(xiàn)有的活期存款5萬(wàn)，共計(jì)16萬(wàn)元，可全部用于流動(dòng)性較好的半年以?xún)?nèi)的穩(wěn)健型投資。這樣再加上半年的工資收入結(jié)余，完全可以應(yīng)對(duì)來(lái)年中旬需要支付的20萬(wàn)購(gòu)房尾款。支付尾款的缺口為4萬(wàn)元，也就是說(shuō)楊女士一家在2016年上半年需要從月度收入中至少存留6000～7000元作為購(gòu)房項(xiàng)目用途。而收支表表明其家庭每年有近20萬(wàn)的結(jié)余，每月約16000～17000元，半年按10萬(wàn)算也足夠補(bǔ)齊購(gòu)房尾款的缺口。

由于目前其居住的房屋和單位的福利房均為兩居室，并且家庭沒(méi)有多余的資金立即購(gòu)房，所以建議可先賣(mài)出一套房再購(gòu)買(mǎi)新的三居室，這樣的話需要交納的房屋購(gòu)置稅款也可以大大減少。出于經(jīng)濟(jì)性和舒適性的考慮，建議賣(mài)掉單位福利房的原因如下：一、經(jīng)濟(jì)性——假如賣(mài)掉現(xiàn)住房，按照目前市場(chǎng)價(jià)108萬(wàn)，還掉貸款50萬(wàn)以后，手上現(xiàn)金為58萬(wàn)（其中40萬(wàn)是首付款，由于每平方漲了2000元，故有18萬(wàn)的盈利）。但如果賣(mài)掉福利房，以實(shí)際購(gòu)價(jià)60萬(wàn)是按照市場(chǎng)價(jià)格一半計(jì)算，轉(zhuǎn)手賣(mài)掉可以有120萬(wàn)的現(xiàn)金，其中包括60萬(wàn)盈利，并且可節(jié)省下一筆裝修費(fèi)用。比較之下，賣(mài)福利房比賣(mài)現(xiàn)住房獲得的現(xiàn)金要多出一倍多，有利于減輕后期購(gòu)買(mǎi)三居室的首付壓力，更為經(jīng)濟(jì)。二、生活便利——考慮到如果賣(mài)掉現(xiàn)在居住的房產(chǎn)，而單位房也并未交房和裝修，在搬入三居室以前還要多搬一次家，不僅需要她和先生花費(fèi)大量精力裝修或者搬家，并且會(huì)造成家中老人和小孩的生活環(huán)境發(fā)生大的改變而或有不良影響。所以賣(mài)掉單位福利房的選擇最經(jīng)濟(jì)也最省力。

二、閑散資金投資建議

接上述方案，2015年底交完20萬(wàn)的房款以后，剩余10萬(wàn)元定存以及全部利息約11萬(wàn)，再加活期存款5萬(wàn)，共16萬(wàn)元，可分成兩部分投資：大部分仍然存定期或銀行短期保本理財(cái)產(chǎn)品，以保證資金安全，三個(gè)月定期或半年期都可以，具體可以根據(jù)交房款的時(shí)限決定。然后預(yù)留小部分做活期存款或者購(gòu)買(mǎi)流動(dòng)性較好的貨幣基金，投資穩(wěn)健的同時(shí)也可以作為家庭急用金，這小筆資金主要保證流動(dòng)性以防家庭有突發(fā)事件需要開(kāi)銷(xiāo)，金額可覆蓋3～4個(gè)月的家庭支出即可。

此外，每個(gè)月的家庭結(jié)余16000～17000元，除去6000～7000元做購(gòu)房專(zhuān)項(xiàng)款以外，仍有10000元可支配?？梢試L試用定投的方式少量長(zhǎng)期配置公募基金，每月3000～5000元為宜?，F(xiàn)金及活期存款的比例可適當(dāng)降低。

三、 保險(xiǎn)配置建議

楊女士的孩子目前2歲，雖然離上大學(xué)還有很長(zhǎng)時(shí)間，不過(guò)筆者認(rèn)為可以先規(guī)劃一下。通過(guò)購(gòu)買(mǎi)一些針對(duì)小孩子的分紅型保險(xiǎn)來(lái)儲(chǔ)蓄將來(lái)上大學(xué)需要的教育金，這種險(xiǎn)種在小孩每個(gè)重要的升學(xué)階段都會(huì)有一筆升學(xué)金作為分紅給到受益人，這樣安排可以減輕家庭對(duì)單筆大開(kāi)銷(xiāo)的壓力。每個(gè)月大概花費(fèi)在300～800元之間。此外，楊女士和先生都是家庭的收入來(lái)源支柱，任何一方因意外失去工資收入就會(huì)給家庭收入帶來(lái)較大沖擊，所以也建議各自都配置一些商業(yè)保險(xiǎn)，可考慮的品種有：意外險(xiǎn)、重大疾病險(xiǎn)、人壽險(xiǎn)。如果日后經(jīng)濟(jì)條件允許還可以考慮養(yǎng)老險(xiǎn)。

四、信用卡辦理建議

信用卡現(xiàn)在是一個(gè)很常見(jiàn)的個(gè)人金融工具，楊女士可以直接向各銀行申請(qǐng)辦理。申請(qǐng)的額度由于每家銀行的標(biāo)準(zhǔn)大不一樣，所以前期可多咨詢(xún)幾家銀行。信用卡基本使用功能都是一樣的，比如刷卡支付、享受借款免息期限、緩解短期資金壓力。另還有一些特色服務(wù)，這個(gè)就要根據(jù)自己的需要選擇了。積分活動(dòng)或者折扣優(yōu)惠每家銀行也都各自有不同的合作商戶(hù)。了解到對(duì)于酒店和餐廳活動(dòng)較多的信用卡可以去比較一下浦發(fā)銀行、招商銀行。這兩家銀行信用卡中心對(duì)于資質(zhì)較好的客戶(hù)審批的額度較大，且信用卡類(lèi)別、活動(dòng)都很多，比較實(shí)用。需要注意的是，申請(qǐng)信用卡并不是越多越好，也不是額度越高越好。能滿(mǎn)足日常需要，以應(yīng)對(duì)不時(shí)之需而又不對(duì)正常生活造成壓力為宜。

點(diǎn)評(píng)：從經(jīng)濟(jì)實(shí)用性來(lái)看，兩位理財(cái)師都建議楊芳賣(mài)掉單位購(gòu)買(mǎi)的投資房，但現(xiàn)實(shí)情況是，單位購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房是不允許隨便流通的，5年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)賣(mài)，但可以出租。所以楊芳可以在理財(cái)師的建議下，有變通的參照實(shí)行。