雨潤(rùn)地產(chǎn)快速擴(kuò)張成吸金黑洞累及旗下實(shí)體企業(yè)陷入危局

劉照普

20年前，白手起家的祝義財(cái)進(jìn)入國(guó)內(nèi)尚屬空白的低溫肉制品行業(yè)，通過(guò)大量收購(gòu)倒閉國(guó)企，巧施“財(cái)技”，利用政府的補(bǔ)貼政策和資本市場(chǎng)杠桿迅速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。2005年，他成功推動(dòng)雨潤(rùn)食品（01068.HK）在香港上市。他還利用股改機(jī)會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)舉牌南京中央商場(chǎng)（600280.SH），并于2009年成功入主，一舉將雨潤(rùn)集團(tuán)發(fā)展成為集食品、地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、金融和建筑于一體的龐大帝國(guó)，集團(tuán)銷售收入突破千億，被評(píng)為2014年中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第5位。

但2015年3月，祝義財(cái)突然被檢察機(jī)關(guān)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施，各大銀行和非銀機(jī)構(gòu)紛紛收緊對(duì)其融資貸款，造成雨潤(rùn)的資金鏈幾欲斷裂，融創(chuàng)中國(guó)跟進(jìn)收購(gòu)雨潤(rùn)食品未能成行。目前，祝義財(cái)還沒(méi)有安全著陸，龐大的雨潤(rùn)帝國(guó)依然處在風(fēng)雨飄搖之中。

“財(cái)技”：收購(gòu)有大面積廉價(jià)土地的破產(chǎn)國(guó)有企業(yè)

雨潤(rùn)地產(chǎn)的發(fā)展始于祝義財(cái)?shù)蛢r(jià)或者低代價(jià)大量收購(gòu)倒閉的國(guó)有企業(yè)。在他所收購(gòu)的50多家破產(chǎn)或者瀕臨破產(chǎn)的國(guó)有屠宰廠和食品廠里，一般都擁有大面積和低廉的國(guó)有土地，除了這些物業(yè)廠房和土地使用權(quán)抵押給銀行貸款被充作運(yùn)營(yíng)資金外，祝義財(cái)還通過(guò)城市改造等各種辦法將這些工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，通過(guò)這一開(kāi)端將地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展起來(lái)。

2002年5月，祝義財(cái)注冊(cè)成立了江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“江蘇地華”）;2002年10月，他與南京建鄴區(qū)政府簽訂了以2300萬(wàn)元收購(gòu)南京河西地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的協(xié)議，開(kāi)創(chuàng)了江蘇民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)國(guó)有房地產(chǎn)公司的先例。從此，雨潤(rùn)集團(tuán)正式進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開(kāi)啟了多元化發(fā)展的階段。

2005年，祝義財(cái)開(kāi)始著手并購(gòu)南京中央商場(chǎng)后，雖然未形成對(duì)管理層的直接控制，但是他施加了相當(dāng)大的影響，使得江蘇地華和南京中央商場(chǎng)形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，江蘇地華以住宅開(kāi)發(fā)為主，南京中央商場(chǎng)則以“百貨零售加商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”為主，由此雨潤(rùn)地產(chǎn)開(kāi)啟了“一體兩翼”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局。

最近幾年，在整體經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，雨潤(rùn)帝國(guó)的食品主業(yè)低迷，商貿(mào)服務(wù)業(yè)又受到網(wǎng)商的嚴(yán)重沖擊，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)也不景氣，但祝義財(cái)為了實(shí)現(xiàn)旗下第3家企業(yè)上市，推動(dòng)雨潤(rùn)地產(chǎn)快速擴(kuò)張，不斷攻城略地，短短數(shù)年間布局了60多個(gè)城市，資金需求量極大，一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒十幾億、幾十億地投入，成了吞噬資金的黑洞，大部分地產(chǎn)項(xiàng)目要么進(jìn)展緩慢，要么停工，集團(tuán)的資金鏈捉襟見(jiàn)肘，并波及旗下兩家上市公司致使負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)到達(dá)危險(xiǎn)邊緣。

2015年3月，祝義財(cái)被執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施。

60余城跑馬圈地，資金調(diào)配常?！安饢|墻補(bǔ)西墻”

2009年起，祝義材正式入主南京中央商場(chǎng)后，雨潤(rùn)開(kāi)始加大力度發(fā)展，彼時(shí)，國(guó)內(nèi)的萬(wàn)達(dá)城市綜合體一馬當(dāng)先，正如火如荼地在全國(guó)跑馬布局，雨潤(rùn)地產(chǎn)也以南京中央商場(chǎng)為開(kāi)發(fā)主體，先后在南京、沈陽(yáng)、哈爾濱、青島、淮安、徐州、蘇州、常州、宿遷、泗陽(yáng)、大冶、銅陵等地開(kāi)發(fā)建設(shè)了20多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

雨潤(rùn)地產(chǎn)發(fā)展主要沿襲集團(tuán)的“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)，即在30個(gè)省會(huì)城市建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心，在300個(gè)地級(jí)市建雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心，在3000個(gè)縣域建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)基地。

一位熟悉情況的縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，依托于雨潤(rùn)食品主業(yè)來(lái)發(fā)展地產(chǎn)是其一大特色，在目前的官員考核背景下，雨潤(rùn)食品落戶地方建種養(yǎng)基地、屠宰廠等工農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，是地方領(lǐng)導(dǎo)的一大政績(jī)，于是，雨潤(rùn)集團(tuán)便利用某些地方政府領(lǐng)導(dǎo)的這一心理，要求給予工農(nóng)業(yè)項(xiàng)目配套一些地塊開(kāi)發(fā)，通過(guò)在市縣核心區(qū)域拿地開(kāi)發(fā)，賺取地產(chǎn)暴利，來(lái)彌補(bǔ)工農(nóng)業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)的不足。雨潤(rùn)食品的工農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資在哪里，它的地產(chǎn)項(xiàng)目就發(fā)展到哪里，因此，其地產(chǎn)項(xiàng)目大多布局在不太發(fā)達(dá)的三四線城市。

2014年，雨潤(rùn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人即稱，雨潤(rùn)已建成的商業(yè)綜合體有4個(gè)，在建的有20多個(gè)，到2015年擬建的城市綜合體也即雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)要達(dá)到50多家，擴(kuò)張速度超過(guò)萬(wàn)達(dá)。

據(jù)悉，雨潤(rùn)地產(chǎn)所投資的項(xiàng)目大部分屬于“巨無(wú)霸”類型，最少投資也在10個(gè)億左右，最多的投資達(dá)到上百億，即使按照雨潤(rùn)地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目10個(gè)億投資的較低規(guī)模計(jì)算，雨潤(rùn)地產(chǎn)迅速擴(kuò)張的60余個(gè)項(xiàng)目的總投入也在600個(gè)億，也即短短五六年的時(shí)間，雨潤(rùn)跑馬圈地的投資總額或已達(dá)600億左右，雨潤(rùn)地產(chǎn)成了名副其實(shí)的吸金黑洞。

雨潤(rùn)地產(chǎn)的一位前員工告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，雨潤(rùn)地產(chǎn)的資金調(diào)配是集團(tuán)一級(jí)統(tǒng)一進(jìn)行，由于擴(kuò)張?zhí)?，集團(tuán)的資金周轉(zhuǎn)非常困難，常常是“拆東墻補(bǔ)西墻”，目前旗下的大部分未完成項(xiàng)目均以“在建工程”為由拖著，大多處于停工或者半停工狀態(tài)，非常艱難。

地產(chǎn)項(xiàng)目累及實(shí)體企業(yè)發(fā)展

記者從雨潤(rùn)食品在港上市的招股說(shuō)明書(shū)上看到：2002年、2003年及2004年12月31日及2005年3月31日，應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)分別為人民幣5850萬(wàn)元、人民幣3.55 億元、人民幣12.57 億元及人民幣18.46億元，此等應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)為無(wú)抵押及免息。應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)大幅上升，由于大部分資金是由前身實(shí)體向祝先生及其家族所擁有除冷鮮肉及冷凍及深加工肉類業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)墊支，有關(guān)業(yè)務(wù)于2004年大幅擴(kuò)充。

從這段文字可以看出，雨潤(rùn)食品壯大后具備強(qiáng)大的現(xiàn)金生成能力，祝義財(cái)將大量資金以往來(lái)款的形式轉(zhuǎn)給雨潤(rùn)系內(nèi)的其他業(yè)務(wù)如房地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血使用，特別是2004年應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)由2003年的3.55億急劇上升到12.57億。

祝義財(cái)于2004年11月起通過(guò)江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司多次舉牌逐步獲得了中央商場(chǎng)控制權(quán)，其后個(gè)人也多次增持。

由此可以看出，雨潤(rùn)地產(chǎn)的發(fā)展一開(kāi)始就受益于雨潤(rùn)食品的強(qiáng)大現(xiàn)金流。祝義財(cái)崛起為中國(guó)食品業(yè)老大，使其掌握了大量現(xiàn)金，而資金的增值逐利需求又驅(qū)使他投入房地產(chǎn)業(yè)，一方面優(yōu)化雨潤(rùn)集團(tuán)的資產(chǎn)配置，另一方面也提高了資本的運(yùn)用效率和收益。

南京大學(xué)商學(xué)院一位不愿具名的專家對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，在雨潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展初期，這種實(shí)體企業(yè)資金的有效盤活和使用可以提高資金利用效率，但占用上市公司資金的行為是不恰當(dāng)?shù)?。?dāng)雨潤(rùn)地產(chǎn)高速擴(kuò)張起來(lái)，資金量需求量極其巨大，在銀行貸款及各方面融資需求難以滿足的情況下，通過(guò)旗下上市公司融資也就成了一種依賴和慣性。

這種情況下，一直在為雨潤(rùn)地產(chǎn)輸血的食品主業(yè)遭到拖累，面臨營(yíng)運(yùn)危機(jī)。根據(jù)雨潤(rùn)食品的歷年財(cái)報(bào)，從雨潤(rùn)食品上市至今的10份年報(bào)中，累計(jì)獲政府補(bǔ)貼超40億港元，占10年總利潤(rùn)的46.38%，如果沒(méi)有政府補(bǔ)貼，雨潤(rùn)食品早已虧損累累。其主要競(jìng)爭(zhēng)者雙匯發(fā)展，每年獲得的政府補(bǔ)助不到雨潤(rùn)食品的1/20。

雨潤(rùn)食品財(cái)報(bào)顯示，2012年至2014年，其營(yíng)業(yè)額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元;凈利潤(rùn)分別為-6.05億港元、4359萬(wàn)港元、5677萬(wàn)港元。而2012年之前的3年，雨潤(rùn)食品凈利潤(rùn)都在17億港元以上。

中債資信評(píng)估有限公司的分析師認(rèn)為，雨潤(rùn)食品萎靡不振與食品行業(yè)不景氣乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境密切相關(guān)，但最根本原因還是受關(guān)聯(lián)交易影響，現(xiàn)金流弱化嚴(yán)重，短期償債壓力巨大。雨潤(rùn)食品內(nèi)部的資金管理中心，兼具內(nèi)部銀行功能，關(guān)聯(lián)往來(lái)交易較多，不僅與旗下子公司關(guān)聯(lián)交易，而且還與實(shí)控人其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)交易，受此影響現(xiàn)金流呈現(xiàn)較大凈流出狀態(tài)，造成雨潤(rùn)食品雖然產(chǎn)能行業(yè)第一，但產(chǎn)量持續(xù)下降，低于產(chǎn)量持續(xù)上漲的雙匯發(fā)展，產(chǎn)能利用率在業(yè)內(nèi)處于較低水平，表現(xiàn)落后于同行。

其弟祝義亮代理職能

據(jù)上市公司財(cái)報(bào)等公開(kāi)資料顯示，南京中央商場(chǎng)也因密集上馬雨潤(rùn)廣場(chǎng)等城市綜合體項(xiàng)目而面臨資金鏈緊張的局面，今年以來(lái)，其高管團(tuán)隊(duì)已有數(shù)人離職。該公司負(fù)債高達(dá)80多億，并因旗下子公司開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目提供擔(dān)保，其對(duì)外擔(dān)保額度已逼近其凈資產(chǎn)。大股東祝義財(cái)和江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司已將其持有的6.42億無(wú)限售流通股進(jìn)行質(zhì)押貸款，質(zhì)押比例高達(dá)98.55%，以輸血給雨潤(rùn)地產(chǎn)緩解資金緊繃局面。但屋漏偏逢連陰雨，2015年9月1日，祝義財(cái)因與華潤(rùn)信托借款合同糾紛，被凍結(jié)4.77億股中央商場(chǎng)股票，市值高達(dá)62.45億元。

2015年12月27日，雨潤(rùn)集團(tuán)一內(nèi)部人士告訴記者，公司老板祝義財(cái)出事后，所有的銀行和非銀信貸機(jī)構(gòu)不約而同地收縮貸款，只收不貸，使得集團(tuán)資金鏈幾近斷裂。但雨潤(rùn)集團(tuán)體量巨大，影響面廣，是南京市有望進(jìn)入世界500強(qiáng)的兩家企業(yè)之一，因此，政府相關(guān)部門召開(kāi)多次金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)會(huì)，希望各家銀行能夠顧全大局，鼎力支持雨潤(rùn)集團(tuán)渡過(guò)難關(guān)。

“目前，雨潤(rùn)集團(tuán)最艱難的時(shí)光挺過(guò)來(lái)了，集團(tuán)上下正勠力同心、攜手支撐危局?！?015年12月28日，雨潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“祝義財(cái)缺位后的職能由其弟弟祝義亮代理，這已經(jīng)簽署了法律授權(quán)書(shū)。今年9月份，融創(chuàng)中國(guó)意欲收購(gòu)雨潤(rùn)食品的當(dāng)口，紀(jì)檢部門人員陪同祝義財(cái)回到公司一趟，處理一些棘手問(wèn)題，當(dāng)時(shí)他看起來(lái)明顯憔悴很多?！?