鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)法律問題研究

卞惠君 劉軼男 張?zhí)煨? 劉振濤

【摘要】改革開發(fā)以來，隨著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，住宅形式逐漸呈現(xiàn)小區(qū)化，物業(yè)公司隨之產(chǎn)生，并趨于行業(yè)化，因該行業(yè)產(chǎn)生時間較短，在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，不可避免的產(chǎn)生了一系列問題。本論文以鞍山市鐵東區(qū)人民法院近年來審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛為基礎(chǔ)，對法院審理物業(yè)服務(wù)合同過程中出現(xiàn)的難點問題進行梳理和分析，并提出相應(yīng)的意見及建議。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主 業(yè)主委員會

【基金項目】本論文為鞍山市社科聯(lián)立項“鞍山市物業(yè)服務(wù)法律問題研究”，鞍山市鐵東區(qū)人民法院與遼寧科技大學(xué)合作的課題“鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)管理法律問題研究”，遼寧科技大學(xué)2014年哲學(xué)社會科學(xué)繁榮計劃項目“物業(yè)管理法律問題研究”，遼寧科技大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新項目“鞍山市物業(yè)服務(wù)法律問題研究”的階段性成果。

【中圖分類號】D922.181 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2015）35-0247-02

一、物業(yè)糾紛的現(xiàn)狀研究

（一）物業(yè)糾紛的特點

1.糾紛類型多樣化，法律關(guān)系復(fù)雜。近年來，物業(yè)糾紛由初期的簡單追索物業(yè)費糾紛，發(fā)展到與物業(yè)相關(guān)的多種類型糾紛，涉及業(yè)主與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又涉及房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系等，法律關(guān)系復(fù)雜。

2.業(yè)主證據(jù)意識弱，自身維權(quán)困難。許多業(yè)主缺乏證據(jù)意識，平時不注意收集、保全證據(jù)，產(chǎn)生糾紛時經(jīng)常會遇到舉證不能，其抗辯理由難以得到支持。

3.易產(chǎn)生群體性糾紛。同一社區(qū)的業(yè)主處于同一糾紛背景下，會形成利益共同體，發(fā)生糾紛時，常會通過群體性行為爭取權(quán)益，形成群體性糾紛。

（二）立法依據(jù)

到目前為止，我國還沒有專門規(guī)定物業(yè)服務(wù)規(guī)則的法律，調(diào)整物業(yè)服務(wù)關(guān)系的法律主要依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》以及最高院兩部司法解釋《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。

但這些法律，法規(guī)僅是一些原則性的規(guī)定，相對滯后，尚存在不少立法空白，造成了審判中法律適用的困難。

二、法院在審理案件過程中的難點問題

當(dāng)前的審理過程中主要遇到的難點問題包括以下幾方面：

（一）物業(yè)公司追繳物業(yè)服務(wù)費用的程序問題。

（二）物業(yè)公司追討物業(yè)費用的訴訟時效問題。

（三）拖欠物業(yè)服務(wù)費，滯納金收取的合理性及標準問題。

（四）開發(fā)商與物業(yè)公司的同一主體關(guān)系，業(yè)主因開發(fā)商的問題而拒交物業(yè)費，法院應(yīng)否支持？

三、難點問題的解決建議

（一）物業(yè)費用的催繳程序

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。”，書面催繳是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主催繳物業(yè)服務(wù)費用的法定程序。[1]對于《物業(yè)管理條例》第六十七條只是規(guī)定了對違反物業(yè)合同約定，逾期不交納服務(wù)費用的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。業(yè)主委員會對欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主只是起督促作用，并未不允許物業(yè)管理企業(yè)不經(jīng)業(yè)主委員會督促向人民法院起訴。因此，業(yè)主委員會督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用不應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)公司向法院起訴的前置條件。

（二）物業(yè)公司追討物業(yè)費用的訴訟時效問題

由于物業(yè)服務(wù)的特殊性，大多數(shù)物業(yè)公司均是在業(yè)主長期拖欠物業(yè)費后才向法院起訴，因此是否已超過訴訟時效成為當(dāng)前實務(wù)中，業(yè)主提出程序上抗辯的主要理由之一。普通民事糾紛的訴訟時效為知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起兩年內(nèi)。物業(yè)公司追討物業(yè)費用屬于普通的債權(quán)請求權(quán)，不屬于法律規(guī)定的特殊情況，理應(yīng)適用兩年的訴訟時效。物業(yè)服務(wù)是一種持續(xù)性的行為，如何確定權(quán)利被侵害之日成為爭議的焦點。

法律設(shè)立訴訟時效制度的主要目的是喚醒“權(quán)利睡眠者”。[2]既然物業(yè)管理服務(wù)合同已經(jīng)約定業(yè)主需要按照每季度或者半年的方式按期交納物業(yè)費，故在每一期履行期限屆滿之后，若存在未交納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)公司理應(yīng)知道自身的權(quán)利被侵害，須及時行使追討的權(quán)利。

（三）滯納金

根據(jù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，一般都會約定在業(yè)主不繳納物業(yè)服務(wù)費的情況下，物業(yè)公司有權(quán)收取滯納金。根據(jù)行政法理論，滯納金是行政強制執(zhí)行中執(zhí)行罰的一種類型。在物業(yè)服務(wù)合同中使用滯納金一詞并不妥當(dāng)，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)合同中對“滯納金”的規(guī)定定義為“違約金”。

審判實踐中，物業(yè)服務(wù)合同約定，滯納金都為逾期日千分之三。那么，如何確定“逾期日千分之三”是否過高？根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條：“ 當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失。”的規(guī)定進行衡量。在審判實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般沒有證據(jù)證明業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用給其造成的額外重大損失。因此，銀行同期貸款利息就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的損失。

（四）物業(yè)公司與開發(fā)商的同一主體身份

由開發(fā)商的遺留問題引發(fā)的爭議占物業(yè)糾紛的很大比例。在實踐中， 由于新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理活動往往是由開發(fā)商投資設(shè)立的物業(yè)公司負責(zé)的， 它們關(guān)系視同父子關(guān)系。在實踐中，業(yè)主經(jīng)常以開發(fā)商的遺留問題作為不交付物業(yè)費的抗辯理由。

但是根據(jù)合同的相對性，業(yè)主根據(jù)開發(fā)商遺留問題為由而拒付物業(yè)費的理由不能成立。依《合同法》第八條的規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！?，在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)公司的主要義務(wù)是依照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主則應(yīng)按物業(yè)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費。此與房屋買賣合同中所涉及的房屋質(zhì)量等問題無任何法律關(guān)系。也就是說房屋開發(fā)公司與物業(yè)服務(wù)公司是兩個單獨的法律主體。

妥善處理好業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系將直接影響百姓的正常生活與社會穩(wěn)定安寧，作為審判機關(guān)，法院應(yīng)始終堅持 “調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”的工作原則，積極引導(dǎo)當(dāng)事人接受社區(qū)、街道組織的人民調(diào)解，使老百姓能夠真正的安居樂業(yè)。

參考文獻：

[1]朱愛華、張彥、陳佩華.物業(yè)管理[M].社會科學(xué)文獻出版社，2002.

[2]魏振瀛.民法學(xué)[M].北京：北京大學(xué)出版社、高等教育出版社。2007.