房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)分析及評(píng)價(jià)

李娜 張?chǎng)? 艾慶生

摘 要：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一項(xiàng)高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，其投資環(huán)境具有很大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)則是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。應(yīng)用系統(tǒng)工程思想和方法針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)諸多模糊且屬性復(fù)雜的評(píng)價(jià)條件。從政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等四個(gè)方面分析了影響投資風(fēng)險(xiǎn)因素，建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用模糊綜合評(píng)判的方法建立了評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的模型，并對(duì)模型進(jìn)行了實(shí)證分析，為投資者進(jìn)行項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；系統(tǒng)工程；模糊綜合評(píng)價(jià)

中圖分類(lèi)號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）25012603

1 研究背景

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，政府雖已出面干預(yù)，但是仍然存在著投資規(guī)模龐大、投資結(jié)構(gòu)不合理等諸多問(wèn)題。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)受自然因素以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素影響的一種高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。所以投資者為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析。本文就房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，根據(jù)系統(tǒng)工程的理論和分析方法，建立了模糊決策和層次分析法相結(jié)合的綜合評(píng)價(jià)數(shù)學(xué)模型，研究如何預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的原則

（1）全面性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，指標(biāo)之間存在著相互制約和相互依存的關(guān)系，本文運(yùn)用系統(tǒng)分析的方法從政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)四個(gè)方面系統(tǒng)的分析影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素。

（2）科學(xué)性和適用性。指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)不僅要在理論上行之有效，在實(shí)踐中也可以得到相應(yīng)的具體體現(xiàn)，符合實(shí)際。能真實(shí)地反映出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)現(xiàn)程度，指標(biāo)必須準(zhǔn)確定意，計(jì)算方法科學(xué)合理，具有可比性。

（3）動(dòng)態(tài)性和前瞻性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系會(huì)隨著時(shí)間和空間的變化而變化，因此的設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)需要考慮到系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)可能出現(xiàn)的變化，考慮到系統(tǒng)的前瞻性原則。

2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的構(gòu)建

本文根據(jù)原則和層次分析法原理，從政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究。構(gòu)建了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，如表1所示。

3 建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)模糊評(píng)價(jià)模型

模糊綜合評(píng)價(jià)是根據(jù)模糊數(shù)學(xué)隸屬度理論把待評(píng)價(jià)事物的影響因素從定性轉(zhuǎn)化為定量綜合評(píng)價(jià)。模糊綜合評(píng)價(jià)方法的評(píng)價(jià)步驟：

（1）確定評(píng)價(jià)指標(biāo)集，U=U1，U2，…，Un，指的是評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中指標(biāo)層的各指標(biāo)。

（2）確定指標(biāo)權(quán)重。我們應(yīng)用集對(duì)分析法來(lái)確定權(quán)重，集對(duì)分析法是趙克勤提出的一種系統(tǒng)分析方法。它是將系統(tǒng)中相互影響、相互制約的確定和不確定的集合相互轉(zhuǎn)化。集對(duì)分析法是從同、異、反的角度來(lái)研究?jī)蓚€(gè)集合的聯(lián)系和不確定性，并以引入聯(lián)系度μ來(lái)描述上述問(wèn)題的不確定性，將其量化，建立一定條件下的聯(lián)系度表達(dá)式μ=a+bη其中a表示專(zhuān)家對(duì)兩個(gè)指標(biāo)集之間的重要程度的判定的統(tǒng)一度，b表示差異度。取Xmkl為1、3、5、7、9、1/3、1/5、1/7、1/9分別代表k和l同樣重要、稍重要、明顯重要、強(qiáng)烈重要、極端重要、不重要、稍明顯不重要、強(qiáng)烈不重要、強(qiáng)烈不重要。

（3）結(jié)論分析。

綜上所述，該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)處于“較低風(fēng)險(xiǎn)”等級(jí)偏向于“低風(fēng)險(xiǎn)”等級(jí)，項(xiàng)目整體上具有可實(shí)施性。

5 結(jié)論

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。本文通過(guò)系統(tǒng)工程的方法和理論對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，同時(shí)運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)理論，有效地建立起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)模糊評(píng)價(jià)模型，該模型能夠針對(duì)房地產(chǎn)原始相關(guān)信息一系列的不確定性，可以將其轉(zhuǎn)換為模糊變量，進(jìn)而利用模糊評(píng)價(jià)模型對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而能夠得到定量結(jié)果，為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策提供有價(jià)值的參考。

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