萬億租房藍海

本刊記者│程磊

萬億租房藍海

本刊記者│程磊

雷軍帶來了資本，也帶來了風口的猜想。租房市場會是下一個臺風口上的豬嗎？

顛覆了美國酒店行業(yè)的短租平臺Airbnb，每天預定出了150萬間房間。針對長租市場的EQR是美國最大的公寓REITs，常年保持著8％的收益率，公司市值超過1800億人民幣。這些榜樣，讓租房這個行業(yè)在中國瘋狂起來。

國家人口計生委《2014中國流動人口發(fā)展報告》顯示，中國流動人口規(guī)模已達2.45億，其中超過77％為80后，72％的流動人口通過租房實現(xiàn)居住。據(jù)此，58同城發(fā)布的報告稱，中國租房市場的規(guī)模是2.5萬億元。

面對這樣的市場，過去提供服務的中介行業(yè)的現(xiàn)狀是散、亂、差，在寸土寸金的北上廣，二房東和黑中介如打不死的小怪獸般存在，每個人都有一兩段蹉跎的不堪回首的租房經(jīng)歷，都有一大段要對租房這件事吐槽的話。

非品牌中介多以無理克扣租房押金為盈利模式；而品牌中介收費昂貴，對租客幾乎無服務可言。于是，即“西天取經(jīng)”般也要盡量去尋找“個人房源”去解決自己的租房需求，所以，2.5萬億規(guī)模的租房市場，只是個理論的數(shù)字，超過半數(shù)的租房需求都是租客通過支付時間成本和精力成本在“個人房源”中得到滿足，而并未產(chǎn)生直接的傭金。

從行業(yè)規(guī)模和行業(yè)現(xiàn)狀來看，這無疑是一個需要被重構也值得去顛覆的市場。未來，這個萬億規(guī)模的市場，針對分散式或集中式居住的出租產(chǎn)品會是兩大主流，前者拼的是縮短交易時間和交易成本，后者拼的是將單純的居住產(chǎn)品打造成金融產(chǎn)品。這是公司不會曇花一現(xiàn)的基礎，而無論是哪種，控制房源，做好服務，是激活那個理論規(guī)模數(shù)字的核心。

藍海一直在

美國短租服務商Airbnb的成功，引起了國內(nèi)創(chuàng)業(yè)團隊的爭相效仿，也得到了投資人們的追捧。越來越多的目光轉移到了長租市場上，雷軍五分鐘決定投資YOU+國際青年公寓之舉，贏得了廣泛關注。飽受詬病的傳統(tǒng)租房服務，早已需要被顛覆，這能否醞釀出房地產(chǎn)行業(yè)的新藍海？

萬科總裁郁亮最近一年幾乎每個季度都要去一次美國，有兩家美國公司給郁亮留下了深刻印象：顛覆了美國酒店行業(yè)的短租平臺Airbnb，每天預定出了150萬間房間。針對長租市場的EQR是美國最大的公寓REITs，常年保持著8％的收益率，公司市值超過1800億人民幣。

對美國房地產(chǎn)行業(yè)深刻變化的觀察讓郁亮這樣感慨：“中國房地產(chǎn)業(yè)未來會死掉一大批企業(yè)，但有一堆東西可以重新來構造，極有可能會成全幾個好公司。”

做性情用品的90后妹子馬佳佳給曾萬科做了個剖析90后人群的演講時說到，地產(chǎn)業(yè)若被顛覆，根本上在于觀念的動搖，90后壓根就不買房。

馬佳佳所描述的90后是這樣的：全球化思維導致土地不再是90后希望去獲得的生產(chǎn)資料，尤其是女性提供繁殖能力男性提供生產(chǎn)力的傳統(tǒng)的婚戀模式瓦解。在他們的觀念里，買房意味著占用更多資本，意味著要長期待在一個地方限制了自由，意味著折舊+產(chǎn)權無保障，意味著與婚姻相捆綁的傳統(tǒng)觀念的束縛。所以，90后要住的那個屋子，怎么來的不重要，但排名前三的需求一定是：長得好、服務好、體驗好。

買不起就會去租，總之得住得舒服。而在地球另一端的美國，一個被很多媒體報道總結過的現(xiàn)象是：近幾年來，18歲至34歲的千禧世代因買不起房子，租房比率節(jié)節(jié)攀升，此趨勢造就美國多戶型出租公寓成為新興熱門投資項目。

90后的感受已不能忽視，尤其是租房市場，超過75％的租房行為都發(fā)生在20～32歲這個年齡段，現(xiàn)在來討論租房市場的客戶群體，90后無疑是主力軍。而租房市場是個藍海，其實不用擺出下面這些數(shù)據(jù)基本都可以成為行業(yè)共識。

國家人口計生委《2014中國流動人口發(fā)展報告》顯示，中國流動人口規(guī)模已達2.45億，其中超過77％為80后，72％的流動人口通過租房實現(xiàn)居住。據(jù)此，58同城發(fā)布的報告稱，中國租房市場的規(guī)模是2.5萬億元。這可能是一個樂觀的估計，不過就算考慮到未來的競爭激烈，考慮到地域和消費力等綜合因素，這仍會是一個每年產(chǎn)生超萬億傭金或服務費的市場。

面對這樣的市場，過去提供服務的中介行業(yè)的現(xiàn)狀是散、亂、差，在寸土寸金的北上廣，二房東和黑中介如打不死的小怪獸般存在，每個人都有一兩段蹉跎的不堪回首的租房經(jīng)歷，都有一大段要對租房這件事吐槽的話。

這個龐大市場不是現(xiàn)在才有，而是一直存在。只不過，大量的租房需求都是租客通過支付時間成本和精力成本在“個人房源”中得到滿足，而并未產(chǎn)生直接的傭金。根據(jù)58同城的報告，僅北京市場每年就有420萬套整租房源和320萬套合租房源，若粗暴的以20％的換租率和每套1000元的傭金計算，每年約90億的服務費規(guī)模。

從行業(yè)規(guī)模和行業(yè)現(xiàn)狀來看，這無疑是一個需要被重構也值得去顛覆的市場。

尋找痛點

內(nèi)心已經(jīng)翻江倒海的新進入者都在尋找這個行業(yè)的痛點。

傳統(tǒng)的租房業(yè)務主要由信息平臺和傳統(tǒng)中介合力完成，如58同城、趕集網(wǎng)、鏈家等，已經(jīng)進入了比較成熟的運營階段，市場格局已經(jīng)比較清晰。也有一些新的針對分散式租房市場的中介服務平臺：如億家網(wǎng)、愛屋吉屋等，會提供看房、租后管理服務，億家網(wǎng)甚至會根據(jù)租客的喜好提供公寓化定制裝修服務，并通過線下活動等方式促進租客間的社交行為。他們與傳統(tǒng)中介的區(qū)別有兩點：拋棄了門店，提供了部分服務。

比較成功的探索很多都是在租賃的基礎上進行了產(chǎn)品化，比如自如、you+等的長租公寓，以及小豬短租、途家、螞蟻短租等短租產(chǎn)品，Hi租房的重點是做合租。

其實不管他們在宣稱自己是針對哪個市場，如果從房源類型來看，這個行業(yè)的創(chuàng)新方向主要圍繞在集中式與分散式的居住產(chǎn)品在進行。集中式是收購或租下整棟物業(yè)改造后出租，統(tǒng)一管理提供服務；分散式是提供個人房源，提供比傳統(tǒng)中介更優(yōu)化的服務。前者是做公寓運營服務，后者更偏向于平臺。在這兩者之下，再分出針對長租或短租的市場，比如分散式的長租市場，吃的是傳統(tǒng)中介飯碗里的飯；分散式的短租市場則更像Airbnb的模仿者，如途家和小豬短租，短期旅行的消費者是他們的主要客戶。

目前來看，得益于消費升級大背景和90后這代年輕人的消費需求，具有更好居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓極有可能成為下一片藍海，眾多資本已經(jīng)涌入。

2014年應該是長租公寓的新元年——不僅是產(chǎn)品升級，運營模式也升級了。像YOU+國際青年公寓和新派公寓，正代表了長租公寓未來的新方向——從青年公寓產(chǎn)品向金融產(chǎn)品演進，繼而成為一個能容納更多內(nèi)容充滿無限商機的青年社區(qū)。

隨著90后一代進入社會，他們對生活環(huán)境和生活方式的改變更為敏感，這讓他們更渴望與人交流、尋找圈子和認同感，對社交環(huán)境的依賴程度相對更高。所以，單單一款解決人基本居住需求和安全需求的住家產(chǎn)品，可能無法滿足90后的更高層次需求。

YOU+是傳統(tǒng)長租型公寓的升級版，不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認同）。所以YOU+把自己定位為一款社交型產(chǎn)品。300㎡的大廳，僅這一個設計就完全區(qū)別于傳統(tǒng)的長租公寓產(chǎn)品，傳統(tǒng)產(chǎn)品不會做這么大的公攤。而健身區(qū)、桌球臺、放映區(qū)、吧臺，每個月都有的“五同

2013年全國整組房源供應前10城市

2013年全國合租房源供應前10城市

2013年全國整租月租金前10城市

2013年全國合租月租金前10城市會”、家友生日派對、節(jié)日派對、公寓天臺BBQ等，讓YOU+看上去更像是一個年輕人會所。租客大部分時間都在大廳里渡過，房間只是用來睡覺的地方。感慨：中國房地產(chǎn)業(yè)未來會死掉一業(yè)，但有一堆東西可以重新來構造可能會成全幾個好公司。大主流，前者拼的是縮短交易時間和降低交易成本，后者拼的是打通金融鏈條，將單純的居住產(chǎn)品打造成金融產(chǎn)品。而所有的競爭，最終總要始于房源，都能誰能控制房源，做好服務，就能獲得這個理論上有2.5萬億規(guī)模市場的激活碼。

YOU+的社交功能要大于居住功能，是對90后年輕人在社交需求和圈子文化的迎合。但存疑的是，年輕人是好動的，社交活動是大范圍、長距離的，而YOU+希望將年輕人的主要社交活動都在人們可能稱之為“家”的地方解決，看起來是讓年輕人更“宅”。

有一種說法認為，未來用運營互聯(lián)網(wǎng)思路運營的新式社區(qū)，必須垂直服務于社會屬性而非家庭屬性，比如職業(yè)、價值觀、興趣愛好。我們也認為這是未來，但也許要10年以后才來。所以，當下首先要做到的，就是回歸居住本身，結束租房市場以往的“臟亂差”，提供便捷放心的居住產(chǎn)品。

根據(jù)九豬發(fā)布的《2014年中國青年長租公寓數(shù)據(jù)報告》顯示，18家知名長租公寓品牌，能夠滿足的市場需求在20萬～100萬人之間。這意味著有高達90％的房源分散在不知名的職業(yè)二房東或者房東手里。這些房源很難以整棟的方式來運營，所以，這個市場需要一個具有統(tǒng)治力的平臺，讓交易更便捷方便。而未來出現(xiàn)的集中式的整棟公寓，大多會是新增房源，這個市場可能要根據(jù)不同需求更細分，更需要的是金融視野，否則很難去在一線城市獲取整棟房源。

可以肯定的是，未來，這個萬億規(guī)模的市場，針對分散式或集中式居住的出租產(chǎn)品會是兩

尋找長租公寓的統(tǒng)治者

集中式的長租公寓市場可能最有希望出現(xiàn)統(tǒng)治者，從而改變游戲規(guī)則，對整個行業(yè)產(chǎn)生顛覆性影響。集中式的公寓更方便將服務做到極致，更容易通過連鎖運營來提高品質的同時降低成本；而長的租約更容易帶來穩(wěn)定的租金回報，更容易獲取發(fā)展所需的資本，也更容易將租約變成金融產(chǎn)品。

但對于長租公寓市場來說，最大的難題就是集中式公寓的拿房困境，整棟租賃的空間資源在哪里找？生地開發(fā)怎么變不可能為可能？如果在存量空間中想辦法，整棟租賃就意味著更多的物權人，增加了談判和標準化的難度。如果整棟收購，資產(chǎn)獲取的龐大資金怎么解決？如果拿商業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)用地，這本身就是價值倒掛，在高企的土地成本下，利潤還能剩多少？而隨著這個市場的日趨火熱，更多競爭對手的加入也將托高物業(yè)成本。

目前國內(nèi)長租公寓的線下、線上市場都還處在萌芽早期。好在有很多美國“榜樣”可以學，美國最大公寓運營公司有20萬套房源，中國最大的還不到兩萬；美國出租房源里，60％都是品牌公寓，中國這一比例只有2％到3％。

美國的年輕人在畢業(yè)工作后的相當長時間內(nèi)，構筑家園唯一的方式便是租房子，在市區(qū)更是如此。于是，出租型的公寓在美國擁有相當?shù)氖袌龇蓊~，全美各大商業(yè)城市的公寓60％都是出租的。著名的咨詢機Census對美國最近10年來單體房屋價格的增長率和公寓REITs的租金收益率做了比較，房價年平均增長率僅為2％，低于通脹比率，而公寓的租金收益率過去兩年卻為每年12.5％。

最為常見的是不同檔次的連鎖租賃式公寓（即公寓REITs）。對租房者來說，這種公寓極為方便；而對于這種金融產(chǎn)品的購買者來說，即便是在次貸危機中也收益奇高。2010年美國公寓REITs的平均收益率竟然達到了47％。同時，次貸危機讓大量人群失去了房子，公寓的出租率卻達到了92％，租金也比2009年上漲了16％。

EQR是美國最大的公寓REITs的開發(fā)者，已經(jīng)擁有超過500棟高品質公寓，擁有250個房間的公寓，管理人員不超過10個。由于公寓REITs管理的公寓都是連鎖的，在一個地區(qū)，維修人員是共享的，易耗維修品等也是集中采購配送的。EQR他們的企業(yè)口號簡單而震撼：“我們是家”。

美國類似的公寓出租的運營商很多，房源的獲取都是通過或建或租下整棟的方式進行，而賴以發(fā)展的核心是REITs：先融資，進行項目開發(fā)或收購；然后分拆做成REITs，賣給社會投資人；自己對物業(yè)進行經(jīng)營，向投資人返還收益。

美國房地產(chǎn)業(yè)分工細致，房地產(chǎn)投資人基金、開發(fā)商以及銷售商經(jīng)過多年博弈，形成互補與共贏的均衡局面，大家各盡其責、各獲其利，產(chǎn)業(yè)鏈中沒有暴利，各自的專業(yè)化程度很高，規(guī)?？梢宰龅煤艽?。很多公寓REITs都游走在這些利益相關方之間，它既是基金、又是房地產(chǎn)開發(fā)者；既是運營商、又是金融家。

新派公寓是這種玩法在國內(nèi)的嘗試者。2013年，新派公寓的創(chuàng)始人王戈宏與賽富基金合伙人閻焱共同發(fā)起了“賽富不動產(chǎn)基金”。用“基金做收購，品牌做管理”的模式，一期基金以2.2萬/㎡的低價在北京CBD整棟買下森德大廈，次年改造為新派公寓CBD店。

公寓管理團隊負責對公寓進行統(tǒng)一品牌包裝、管理運營，同時每年向賽富不動產(chǎn)的LP（有限合伙人）支付不低于3.5％的租金回報；一期基金2017年到期，LP的股權將會被散售或者整售。據(jù)王戈宏估算，一期基金的平均年化回報率將超過10％，有望達到13％。租客方面，趕集網(wǎng)發(fā)布的《2013年租房市場報告》中顯示：58％的人選擇整租，42％選擇合租。在所有租客中42％的人為20～24歲，35％的人為25～29歲，12％的人為30～34歲，8％的人為35歲以上，3％的人為19歲以下。

每月房租開支占收入的比例

這套新玩法雖這不是標準的REITs模式，但已突破了現(xiàn)有政策環(huán)境的桎梏，將長租公寓做成了一種金融產(chǎn)品，在相對封閉的環(huán)境下進行交易流通，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營和資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益。

在國外，REITS模式被廣泛應用于房屋租賃市場，商場、公寓、寫字樓等都通過REITs的模式證券化，從而達到規(guī)模化融資的效果，70％的出租公寓的都掌握在排名前十的公寓REITs手中。

目前中國產(chǎn)生REITs的法律、稅務環(huán)境還遠不成熟。當然，行業(yè)不會坐等政策，相反VC、新三板、二級市場上市公司將在公寓企業(yè)的規(guī)?；涂绲貐^(qū)整合中發(fā)揮更顯著的作用。