基于內(nèi)部控制的物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理

文/崔婧

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基于內(nèi)部控制的物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理

文/崔婧

摘要：我國(guó)的物業(yè)管理公司隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的興起而興起，其內(nèi)部控制建立的時(shí)間更是十分短暫。尤其在財(cái)務(wù)管理方面，物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制更是存在著財(cái)務(wù)人員意識(shí)不足，體系不夠健全、內(nèi)部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。針對(duì)這些問題，對(duì)癥下藥，加強(qiáng)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制的有效性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)代化。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；內(nèi)部控制；財(cái)務(wù)管理

企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對(duì)于企業(yè)的內(nèi)部控制工作來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的組成部分，也是企業(yè)能夠在各方面實(shí)行有效管理的重要保證。近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理公司迅速發(fā)展，整個(gè)行業(yè)也是處在一個(gè)快速成長(zhǎng)的階段。但是，較快的發(fā)展也會(huì)給企業(yè)的管理帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)，尤其是在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制問題上，更需要企業(yè)的重視。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了物業(yè)管理公司的發(fā)展。由于物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)性質(zhì)的特殊性，其收入呈現(xiàn)出少次多量的特點(diǎn)，支出呈現(xiàn)出零且雜的特點(diǎn)。這就給公司的內(nèi)部控制帶來(lái)了極大的難度與挑戰(zhàn)。同時(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的收入只占集團(tuán)總收入較少的一部分，因此其內(nèi)部控制更是很難得到重視，從而給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)物業(yè)管理公司發(fā)展中財(cái)務(wù)內(nèi)部控制中所存在的問題進(jìn)行分析，可以考慮建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制中需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)，才能促進(jìn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的發(fā)展，保證企業(yè)更加穩(wěn)步的發(fā)展。

一、我國(guó)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理存在的內(nèi)部控制問題

(一)財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識(shí)不足

物業(yè)管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨(dú)自成立的公司，與所管理的小區(qū)、商場(chǎng)等的所有方?jīng)]有直接的聯(lián)系，另一種是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)建立的公司，與所屬的房地產(chǎn)企業(yè)共同歸屬于集團(tuán)公司管理。在前一種模式下，物業(yè)管理公司的規(guī)模一般比較小，因此對(duì)于公司的財(cái)務(wù)管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財(cái)務(wù)管理中存在著諸多漏洞，給公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。后一種模式下，由于物業(yè)管理公司是從集團(tuán)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中剝離出來(lái)的，其財(cái)務(wù)管理多于房地產(chǎn)企業(yè)掛鉤。且物業(yè)的收入只相當(dāng)于整個(gè)收入的很小的一部分，因此許多企業(yè)集團(tuán)會(huì)將整個(gè)財(cái)務(wù)部門中專業(yè)技能較為薄弱的財(cái)務(wù)人員分管物業(yè)公司的財(cái)務(wù)，并且相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，對(duì)于物業(yè)管理公司并不會(huì)給予足夠的重視，也造成了物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識(shí)不足，一方面是由于企業(yè)上層對(duì)于財(cái)務(wù)管理不夠重視，另一方面也是由于財(cái)務(wù)人員本身的內(nèi)部控制的意識(shí)薄弱。

(二)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制體系不夠健全

正是由于物業(yè)管理企業(yè)的對(duì)于財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制不夠重視，所以在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并不能制定出完善的財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制體系。一方面，傳統(tǒng)模式下的房管部門轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應(yīng)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng),開發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開發(fā)商決定,加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)薄弱,造成了虧損較為嚴(yán)重的情況；另一方面，自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況較好一些,但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現(xiàn)還是要?dú)w于物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制并不完善,使得企業(yè)喪失了進(jìn)行激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力

在近年來(lái)頻發(fā)的出納等財(cái)務(wù)人員通過(guò)各種手段盜竊公司財(cái)產(chǎn)的案件來(lái)看，歸根結(jié)底都是由于財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制體系不夠健全導(dǎo)致的。對(duì)于這些已經(jīng)發(fā)生的問題，許多物業(yè)公司并沒有引以為戒，仍然執(zhí)行原有的內(nèi)部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內(nèi)部控制體系，整個(gè)公司的財(cái)務(wù)僅有一名或兩名財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，而企業(yè)股東只會(huì)過(guò)問企業(yè)的利潤(rùn)等綜合數(shù)據(jù)，這些漏洞給財(cái)務(wù)人員留下了較大的操作空間，給公司的財(cái)務(wù)安全造成極大的威脅。

(三)內(nèi)部控制措施執(zhí)行的有效性不足

在企業(yè)現(xiàn)代化的過(guò)程中，也有一些物業(yè)管理公司認(rèn)識(shí)到了了內(nèi)部控制對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內(nèi)部控制體系，這些內(nèi)部控制措施并沒有得到有效的執(zhí)行。一方面是由于物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門的規(guī)模較小，而內(nèi)部控制能夠完成存在的一個(gè)重要條件就是能夠有足夠多的層次來(lái)實(shí)現(xiàn)相互監(jiān)督。較小的財(cái)務(wù)部門的規(guī)模就導(dǎo)致內(nèi)部控制層級(jí)之間的相互制約難以實(shí)現(xiàn)，內(nèi)部控制的措施難以執(zhí)行。另一方面是因?yàn)樨?cái)務(wù)部門人員并不會(huì)嚴(yán)格按照內(nèi)部控制的措施進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。許多物業(yè)管理公司由于規(guī)模較小，因此股東具有很大的發(fā)言權(quán)，公司的大股東向公司借去數(shù)額不菲的借款，同時(shí)從不償還等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。或者大股東挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導(dǎo)致公司資產(chǎn)的流失。這些都是財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制未能有效執(zhí)行的表現(xiàn)。僅僅建立內(nèi)部控制的體系是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更為重要的是能夠有效的執(zhí)行內(nèi)部控制的措施，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)公司財(cái)務(wù)的管理與保護(hù)。

二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制完善建議

(一)提高財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識(shí)

財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識(shí)是企業(yè)內(nèi)部控制能夠有效執(zhí)行的重要因素。提高內(nèi)部控制意識(shí)，物業(yè)管理公司主要有兩方面需要加強(qiáng)。一是物業(yè)管理公司在招聘財(cái)務(wù)人員時(shí)，將其內(nèi)部控制意識(shí)作為考察的一個(gè)重要方面，提高財(cái)務(wù)人員的工作要求。企業(yè)不能因?yàn)樽陨淼臉I(yè)務(wù)較為簡(jiǎn)單或者其他原因就降低招聘財(cái)務(wù)人員的要求，而應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)進(jìn)行審核。招聘具有較高專業(yè)素養(yǎng)的財(cái)務(wù)人員，這樣從一開始就能夠?qū)⒄麄€(gè)財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制系數(shù)保持在較高水平。二是不具備較高專業(yè)素養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的物業(yè)管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內(nèi)部控制的思想，將內(nèi)部控制的思想貫徹到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常召開公司內(nèi)部的內(nèi)部控制學(xué)習(xí)交流會(huì)，讓整個(gè)企業(yè)的各個(gè)部門都參與到內(nèi)部控制的活動(dòng)中來(lái)，在全公司養(yǎng)成內(nèi)部控制的風(fēng)氣，在提高整個(gè)內(nèi)部控制水平的同時(shí)，一并提高財(cái)務(wù)部門的內(nèi)

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