社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)與終端物流對接分析

■ 王 艷 副教授（北京財貿(mào)職業(yè)學院 北京 101101）

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析

本次調(diào)研，選擇了北京市東城區(qū)5個社區(qū)，包括東花市街道南里社區(qū)、安定門街道花園社區(qū)、和平里街道七區(qū)社區(qū)、龍?zhí)督值廊A城社區(qū)和東華門街道銀閘社區(qū)。

表1 樣本社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點一覽樣表

表2 樣本社區(qū)商業(yè)統(tǒng)計匯總樣表

（一）樣本社區(qū)自然情況分析

5個社區(qū)均位于北京市東城區(qū)，既包括10年以內(nèi)的新社區(qū)，也有30年以上的老舊社區(qū)；既有設(shè)施較為完善的中高端社區(qū)，也有設(shè)施陳舊的低端社區(qū)。以下為5個社區(qū)的基本自然情況。東花市街道南里社區(qū)東與本家潤園小區(qū)相鄰，西與花市棗苑社區(qū)相鄰，南鄰兩廣大街，北至東花市大街，轄區(qū)面積0.14平方公里，社區(qū)常住居民3500戶，為新建社區(qū)。安定門街道花園社區(qū)北臨北二環(huán)，南接分司廳胡同，西臨北鑼鼓巷，東接安內(nèi)大街。以平房院居多，轄區(qū)面積0.23平方公里，社區(qū)常住居民2000戶，為老舊社區(qū)。和平里街道七區(qū)社區(qū)東起和平里東街，西到和平里西街；南起和平里北街，北到青年溝街，轄區(qū)面積0.17平方公里，社區(qū)常住居民2504戶，為老舊社區(qū)。龍?zhí)督值廊A城社區(qū)北起夕照寺中街，東起夕照寺大街，南邊與板南社區(qū)接壤，轄區(qū)面積0.45平方公里，社區(qū)常住居民1431戶，為新建社區(qū)。東華門街道銀閘社區(qū)東臨皇城遺址公園，西接故宮博物院，南臨騎河樓大街，北接景山前街、五四大街，轄區(qū)面積0.47平方公里，社區(qū)常住居民1466戶，為老舊社區(qū)。

（二）設(shè)置調(diào)研表

課題組設(shè)計了兩張調(diào)研樣表，表1為“樣本社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點一覽樣表”，表2為“樣本社區(qū)商業(yè)統(tǒng)計匯總樣表”，并委托社區(qū)商業(yè)工作委員會協(xié)助調(diào)研。

表1填表說明：

網(wǎng)點名稱：“網(wǎng)點”指在社區(qū)內(nèi)獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體。如果一個網(wǎng)點內(nèi)有多個商戶，需在“網(wǎng)點名稱”一欄內(nèi)注明商戶名稱或攤位號碼。所在位置：按網(wǎng)點的實際經(jīng)營地址填寫。業(yè)態(tài)名稱：可填寫（1）水果蔬菜店（2）菜市場（3）食雜店（4）便利店（5）手機專賣店（6）煙酒專賣店（7）餐飲店（8）大型購物中心（9）大型綜合超市（10）報刊亭（11）圖書音像店（12）休閑娛樂（13）銀行（14）復印沖洗店（15）照相館（16）藥品和保健品店（17）服裝店（18）美容美發(fā)店（19）洗?。?0）社區(qū)醫(yī)院（21）洗衣店（22）社區(qū)便民綜合服務(wù)站（23）小五金店（24）廢品回收（25）維修服務(wù)站（26）房屋中介（27）旅館（28）寵物服務(wù)（29）教育培訓機構(gòu)（30）其他。經(jīng)營面積（m2）：填寫目測估值。代收快遞：本網(wǎng)點是否具有代收發(fā)快遞的功能。填寫“是”或者“否”。

表2填表說明：

商戶總數(shù)（個）：填寫所有網(wǎng)點的總個數(shù)。經(jīng)營總面積（萬平方米）：填寫表1“經(jīng)營面積（m2）”欄匯總總和。占比（%）：填寫本業(yè)態(tài)數(shù)量與商戶總數(shù)之比值。

（三）調(diào)研結(jié)果分析

本文主要列出與構(gòu)建終端物流系統(tǒng)聯(lián)系密切的便利店、社區(qū)綜合超市（以下簡稱超市）和社區(qū)便民綜合服務(wù)站（以下簡稱服務(wù)站）三種業(yè)態(tài)的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，并專門統(tǒng)計了具備代收發(fā)快遞功能門店的數(shù)量。

花市街道南里社區(qū)數(shù)據(jù)分析：花市街道南里社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)為148個，總面積為33996m2，其中便利店占比為2.03%，超市占比為的0.68%，服務(wù)站占比為0.68%。具備快遞功能的門店數(shù)量為5，為煙酒專賣店、洗衣店和便利店三種業(yè)態(tài)。安定門街道花園社區(qū)數(shù)據(jù)分析：安定門街道花園社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)為156個，總面積為14082m2，其中便利店占比為1.92%，超市占比為的0%，服務(wù)站占比為0%。具備快遞功能的門店數(shù)量為2，為便利店和手機專賣店兩種業(yè)態(tài)。和平里街道七區(qū)社區(qū)數(shù)據(jù)分析：和平里街道七區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)為144個，總面積為4736m2，其中便利店占比為1.39%，超市占比為的0%，服務(wù)站占比為0%。具備快遞功能門店的數(shù)量為1，為食品店業(yè)態(tài)。龍?zhí)督值廊A城社區(qū)數(shù)據(jù)分析：龍?zhí)督值廊A城社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)為31個，總面積為5767m2，其中便利店占比為6.45%，超市占比為的3.23%，服務(wù)站占比為0.68%。具備快遞功能門店的數(shù)量為1，為便利店業(yè)態(tài)。東華門街道銀閘社區(qū)數(shù)據(jù)分析：東華門街道銀閘社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)為82個，總面積為6352m2，其中便利店占比為1.22%，超市占比為0%，服務(wù)站占比為0%。具備快遞功能門店的數(shù)量為1，為專賣店業(yè)態(tài)。

基于社區(qū)商業(yè)的終端物流體系分析

（一）認識終端物流

物流體系是由倉庫物流、出發(fā)地支線物流、干線物流、到達地支線物流和終端物流構(gòu)成，如圖1所示。終端物流是指送達給消費者的物流，是物流中的“最后一百米”，是離消費者最近的物流，是全社會物流體系中不可分割的一環(huán)。消費者可能位于工作單位、寫字樓、高校以及社區(qū)等接收地點，本文主要研究位于社區(qū)消費者的終端物流。此物流環(huán)節(jié)目前呈現(xiàn)出“小批量、多頻次、時效性強、地點分散、客戶復雜、服務(wù)要求高”等特點，在全社會物流體系鏈條中，此環(huán)節(jié)效率偏低。

（二）社區(qū)商業(yè)

依據(jù)中華人民共和國國內(nèi)貿(mào)易行業(yè)標準《社區(qū)商業(yè)設(shè)施設(shè)置與功能要求（SB/T10455 -2008）》，“社區(qū)商業(yè)”概念如下：指以特定居住區(qū)的居民為主要服務(wù)對象，以便民、利民和滿足居民生活消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。終端物流是物流大系統(tǒng)中的最后一步，是以社區(qū)為單位，為社區(qū)居民提供配送的物流服務(wù)。此環(huán)節(jié)解決的就是如何將商品及時、準確地配送到社區(qū)居民手中，完成商品從本區(qū)域倉庫到社區(qū)消費客戶的最后一段距離。

（三）基于社區(qū)商業(yè)的終端物流特點

在終端物流中，由于消費者的所處位置不同，物流的特點也互有差異。工作單位、寫字樓、高校的消費者，上班、學習時間較為固定，單次物流件數(shù)較多，物流從業(yè)人員可以合理規(guī)劃、安排每天固定時段的物流派送量，即可以獲得較高的工作效率。然而，從事社區(qū)終端物流的工作人員，就必須面對較多的未知性，比如物流件數(shù)少、家里無人收貨等問題，均導致了社區(qū)終端物流的諸多不確定性。

社區(qū)終端物流較復雜。不同社區(qū)的管理尺度不一，中高端社區(qū)全封閉管理，老舊社區(qū)很多完全開放，社區(qū)規(guī)模大小不一，物業(yè)對待物流的態(tài)度不一。社區(qū)物流具備多品種、小批量和高頻次的特點，消費者的個性化需求日益多元化，物流件規(guī)格也日益多樣化，這些都導致了社區(qū)終端物流的復雜性。

社區(qū)終端物流成本高。相比寫字樓、高校的人員密度和大批量物流件，社區(qū)消費者居住分散，包裹小批量，消費者在家時間不定，包裹經(jīng)常無法一次到位，需要派送多次。

社區(qū)終端物流效率低。終端物流人員每人負責有限的派送范圍，相比寫字樓和高校，從業(yè)人員的負責范圍面積雖小，卻需要面對諸多不同狀況，社區(qū)居民位置區(qū)域上分布較散，接受物流服務(wù)的時間不確定，再加上復雜的交通狀況，都在一定程度上加大了社區(qū)終端物流的服務(wù)難度，從而導致了此環(huán)節(jié)的低效率。

圖1 物流體系簡單構(gòu)成圖

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)與終端物流對接分析

（一）選擇合適的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)

選擇社區(qū)商業(yè)常見業(yè)態(tài)。由于社區(qū)檔次、規(guī)模和管理力度不一，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)也不盡相同，應(yīng)選擇常見業(yè)態(tài)。調(diào)研數(shù)據(jù)分析，餐飲業(yè)為最常見業(yè)態(tài)，其中安定門街道花園社區(qū)占比最高，達到24.36%；花市街道南里社區(qū)占比最低，達到9.46%。通過此次調(diào)研，發(fā)現(xiàn)餐飲店、便利店、水果蔬菜店、服裝店、美容美發(fā)店、洗衣店以及廢品回收為社區(qū)必備業(yè)態(tài)，應(yīng)從必備業(yè)態(tài)中選擇與終端物流對接的恰當業(yè)態(tài)。

選擇合作意愿強烈的業(yè)態(tài)。商家通常以提高店內(nèi)人氣為出發(fā)點，與電商或物流企業(yè)合作代收發(fā)快遞。近年來，便利店、洗衣店、煙酒專賣店、手機專賣店等業(yè)態(tài)都出現(xiàn)在天貓代收點合作名單中，但在后續(xù)合作中，各種矛盾凸顯，比如：快遞件過大、到貨后幾天不取、快件過多占用空間等問題隨之而來。選擇合作意愿強烈的商家，這些矛盾解決起來較為容易。

選擇有儲存空間的業(yè)態(tài)。5個樣本社區(qū)的調(diào)研數(shù)據(jù)分析，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)模并不平衡。小到10m2以下的小型店鋪，大到5000m2以上的大店都有。尤其是三個老舊社區(qū)10m2左右的小型店鋪占的比重較大，5個社區(qū)中40m2以下的小店共290個，占網(wǎng)點總數(shù)561個的50.6%，這些小店大多由夫妻或家庭經(jīng)營，店面環(huán)境不佳以及儲存空間有限，都不能做到與終端物流很好地對接。因此，必須選擇能單獨設(shè)立一定儲存空間的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。

（二）選擇合適的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)與物流對接模式

從以上分析看出，社區(qū)便利店是與終端物流對接的最佳零售業(yè)態(tài)；社區(qū)便民綜合服務(wù)站則是與終端物流對接的最佳服務(wù)業(yè)態(tài)。

便利店對接模式分析。在此次調(diào)研中，將便利店定義為位于居住小區(qū)內(nèi)或周邊，以經(jīng)營居民日常生活基本的、必備的、快捷性消費品為主的，滿足便利性需求為宗旨的，采取自選式購物方式，店鋪面積在100m2左右，營業(yè)時間為16小時以上的商業(yè)業(yè)態(tài)。

便利店為社區(qū)必備業(yè)態(tài)。從5個樣本社區(qū)的調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，餐飲店數(shù)量最多，為最常見業(yè)態(tài)，但餐飲店的經(jīng)營規(guī)模、方式和營業(yè)時間，都不適合與終端物流對接。便利店雖然數(shù)量不是最多，但也是每個社區(qū)的必備業(yè)態(tài)，調(diào)研數(shù)據(jù)分析，5個社區(qū)都有便利店，少則一家，多則兩家以上，因此，便利店完全符合此要求。

便利店合作意愿強烈。便利店通常銷售生活必需品，最希望通過增加店內(nèi)人氣帶動銷售量，而且，此舉措實現(xiàn)起來較為容易，客戶下班途中取快遞的同時，會購買家里欠缺的生活必需品，對于可買可不買的商品有時也會進行購買，長此以往，會形成某種消費習慣。如果能形成良性循環(huán)，不論是便利店一方，還是天貓、京東等電商，都是共贏局面。

便利店擁有一定的儲存空間。便利店面積雖不算太大，但店內(nèi)有貨架設(shè)備，在與終端物流合作時，只需準備相應(yīng)數(shù)量的貨架，就可以儲存常見規(guī)格的快遞。另外，便利店通常設(shè)有冰箱冰柜，在對接冷鏈物流上也完全無障礙，可順應(yīng)冷鏈物流與社區(qū)對接的未來發(fā)展趨勢。

社區(qū)便民綜合服務(wù)站對接模式分析。近些年，各級政府部門都在主導建設(shè)社區(qū)便民綜合服務(wù)站，這是一種全新的社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)，本著一切為社區(qū)居民服務(wù)的宗旨建立，將果蔬店、雜貨店、廢品回收、簡單維修等功能合一的便民服務(wù)站點，拉近了與社區(qū)居民的距離。在大力發(fā)展此類服務(wù)站的大趨勢下，此社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)將是最適合與終端物流銜接的模式。

不論是便利點，還是便民服務(wù)站，合作之前都需要就費用分配、貨物損壞等問題明確寫入合作條款，以避免法律糾紛，進而實現(xiàn)共同發(fā)展和雙贏。

王艷.社區(qū)“最后一公里”末端配送模式探析[J].北京財貿(mào)職業(yè)學院學報，2015（2）