“倒按揭”以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)沖突性分析

程慶珊

（安徽財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院，安徽 合肥 230061）

本世紀(jì)初，我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，由此而產(chǎn)生的一些列問(wèn)題，引起了社會(huì)各界的關(guān)注.如何解決老年人的養(yǎng)老保障問(wèn)題，是擺在政府、每個(gè)家庭和整個(gè)社會(huì)面前的一項(xiàng)重要任務(wù).

1 我國(guó)老齡化社會(huì)現(xiàn)狀

據(jù)2000年11月底的第五次人口普查統(tǒng)計(jì)主要數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)65歲以上人口占總?cè)丝?.96%，60歲以上人口達(dá)1.3億人，占總?cè)丝?0.2%.按照國(guó)際老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)正式進(jìn)入到老齡化社會(huì).經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，我國(guó)第一部老年事業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書——《中國(guó)老年事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013）》指出，截止到2012年底，我國(guó)老年人口數(shù)量已達(dá)1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%.2013年老年人口數(shù)量突破2億大關(guān)，達(dá)到2.02億，老齡化水平達(dá)到14.8%.老年撫養(yǎng)比從2012年的20.66%上升到2013年的21.58%.

我國(guó)老齡化社會(huì)具有以下一些特點(diǎn)：

1.1 發(fā)展速度快

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1982年，我國(guó)65歲以上老人為4991萬(wàn)人，占總?cè)丝?.9%，其后逐年增加，至2000年，65歲以上人口數(shù)為8821萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.0%；2012年，65歲以上老人12714萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.4%.二十年間，65歲以上老齡人口數(shù)增加了7723萬(wàn)人.歐美國(guó)家老齡化的進(jìn)程一般都長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年，有的甚至上百年，而我國(guó)按進(jìn)入老齡化社會(huì)的時(shí)間表看，僅用了十多年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其他國(guó)國(guó)家.

1.2 人口老齡化的區(qū)域分布不平衡

現(xiàn)階段我國(guó)人口老齡化的地區(qū)差異明顯，人口老齡化程度呈現(xiàn)出東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)高于西部經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，鄉(xiāng)村高于城市的特點(diǎn).根據(jù)中央農(nóng)村工作辦公室2009年調(diào)查，農(nóng)村老年人口總數(shù)為1.05億，是城市的1.69倍；老齡化水平18.3%，是城市的2.3倍；農(nóng)村老年撫養(yǎng)比高達(dá)34%，是城市的2.8倍.[1]

1.3 老齡人口的結(jié)構(gòu)化問(wèn)題復(fù)雜

我國(guó)的老齡人口構(gòu)成復(fù)雜，有高齡老人、失能老人、慢性病老人、空巢老人以及無(wú)子女或失獨(dú)老人等結(jié)構(gòu)狀況.近兩年，這些群體的數(shù)據(jù)仍在不斷地增長(zhǎng)（見(jiàn)表1）.而這些老人恰恰是養(yǎng)老需求最迫切，社會(huì)養(yǎng)老應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的群體.

表1 我國(guó)老齡人口結(jié)構(gòu)狀況（單位：億人）

1.4 我國(guó)的老齡化進(jìn)程與城市化進(jìn)程、工業(yè)化、計(jì)劃生育政策相伴隨

上世紀(jì)80年代初，我國(guó)全面實(shí)行改革開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，工業(yè)化步伐加快；為改變農(nóng)村落后狀況，我國(guó)加快了城鎮(zhèn)化建設(shè).加之計(jì)劃生育政策形成的“421”家庭結(jié)構(gòu)模式，我國(guó)的老齡化進(jìn)程和我國(guó)的工業(yè)化、城市化進(jìn)程已經(jīng)國(guó)家實(shí)行的計(jì)劃生育政策基本是并行發(fā)展的，形成了我國(guó)社會(huì)“未富先老”、“未備先老”的特殊國(guó)情，給社會(huì)和家庭養(yǎng)老帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān).

在中國(guó)特有的老齡化社會(huì)背景下，以房養(yǎng)老模式被大力推廣.

2 以房養(yǎng)老和倒按揭

老齡化社會(huì)的快速發(fā)展，催生出社會(huì)各界積極探索養(yǎng)老模式和方法，以房養(yǎng)老是眾多養(yǎng)老模式中提及最多、實(shí)踐最多、推行最力的一種.

“以房養(yǎng)老”是上世紀(jì)90年代自國(guó)外引進(jìn)，最先實(shí)行的是“以租換養(yǎng)”、“售房返租”的形式，并于2005年、2007年先后在南京、北京、上海等地試行.由于這兩種方式有的改變了老人習(xí)慣性的生活環(huán)境和規(guī)律，有的與老人的固有觀念相抵觸，試行都不成功[2].在此情況下，“倒按揭”作為一種新的“以房養(yǎng)老”模式被推出.

2013年國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，并于2014年7月1日期試點(diǎn)實(shí)施.2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》，決定自2014年7月1日至2016年6月30日起，在北京、上海、廣州、武漢四城市率先進(jìn)行兩年的試點(diǎn).

“倒按揭”，又稱“反向抵押貸款”，是指借款人把自有完整產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)借款人去世時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值等因素后，用被抵押房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期的折損和預(yù)支的利息，按平均壽命計(jì)算支付給借款人的資金，并分?jǐn)偟浇杩钊说念A(yù)期壽命年限，按期支付借款人資金用于養(yǎng)老.[3]

“倒按揭”的養(yǎng)老模式是上世紀(jì)80年代由美國(guó)的新澤西州勞瑞山一家銀行創(chuàng)立，在歐美國(guó)家較為流行.在中國(guó)的文化背景下，在中國(guó)現(xiàn)有社會(huì)條件下，在中國(guó)老齡化的現(xiàn)狀下，試行倒按揭的養(yǎng)老模式，筆者認(rèn)為還存在著很多矛盾沖突.

3 倒按揭以房養(yǎng)老的矛盾沖突性

3.1 首先是與中國(guó)的傳統(tǒng)文化觀念和心理相抵觸

中國(guó)是一個(gè)傳統(tǒng)文化積淀深厚的國(guó)度.“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”、“惠及子孫”、“但有半分田，留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念影響到一代又一代人.深受中國(guó)傳統(tǒng)文化影響的長(zhǎng)輩對(duì)子女的愛(ài)滲透到各個(gè)方面，并且是終生的.將房產(chǎn)留給子女，是老人對(duì)子女愛(ài)的一種物化表現(xiàn)形式.并且，房子既是老人長(zhǎng)期生活的場(chǎng)所，也是子女成長(zhǎng)的地方，還是子女成年后探視、回歸父母身邊的棲息地，是家庭成員聚散地，是長(zhǎng)輩與子女感情聯(lián)系的紐帶.住房抵押可能將這種感情紐帶剪斷，這從老人和子女雙方面來(lái)說(shuō)都是難以接受的.

2010年初，廣州市政府發(fā)布《大力推進(jìn)廣州保險(xiǎn)業(yè)綜合改革試驗(yàn)的意見(jiàn)》，提出“以房養(yǎng)老”模式，探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn).在隨機(jī)采訪的10個(gè)老人中，九成老人反對(duì)，表示對(duì)房子有感情，要留給子女.

在一份東部（上海、江蘇）、中部（安徽、江西）、西部（陜西、貴州）三地六省市對(duì)“以房養(yǎng)老”意愿的問(wèn)卷調(diào)查中，認(rèn)為以房養(yǎng)老“可行，但不參加”的人數(shù)分別達(dá)到了55.27%、50.49%、47.54%、52.63%、48.04%、49.18%，高于“可行，可參加”和“不可行”兩個(gè)選項(xiàng).[4]

如果將金融機(jī)構(gòu)和老人作為養(yǎng)老市場(chǎng)供需雙方來(lái)看，需求的消費(fèi)情感對(duì)其消費(fèi)行為起著重要的影響.倒按揭的模式在老人內(nèi)心情感上難以獲得認(rèn)同，因此其付諸行為的可能性就大大降低.歐美之所以流行是因?yàn)楦哳~的遺產(chǎn)稅，更重要的是歐美在財(cái)富處置上的文化與中國(guó)大相徑庭.我國(guó)的傳統(tǒng)文化觀念和心理可能成為倒按揭養(yǎng)老模式實(shí)施的最大障礙.

3.2 房產(chǎn)評(píng)估的公平公正性與實(shí)際操作的不規(guī)范性存在沖突

我國(guó)的主體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，與發(fā)達(dá)成熟的西方國(guó)家相比，我們還存在很多的不確定因素.倒按揭涉及到房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，作為評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在實(shí)際評(píng)估時(shí)，應(yīng)兼顧老人和金融機(jī)構(gòu)雙方的利益，做到公平公正.但在具體操作時(shí)，由于整體從業(yè)人員隊(duì)伍的整體素質(zhì)參差不齊，評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，往往存在著評(píng)估時(shí)迎合委托人要求，暗中牟利的不規(guī)范評(píng)估行為，出具的評(píng)估報(bào)告具有爭(zhēng)議性.為此國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)了一些規(guī)章和下發(fā)了一些指導(dǎo)性意見(jiàn)，如建設(shè)部制定了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》，印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理的有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2006]294號(hào)）文件，加強(qiáng)了行業(yè)的監(jiān)管力度.但在實(shí)際的操作層面，倒按揭中的房產(chǎn)評(píng)估如何能做到公平公正合理，尤其是在老人百年之后的價(jià)值評(píng)估，就更增加了不確定性.

3.3 倒按揭的現(xiàn)實(shí)覆蓋人群與實(shí)際需要人群難以一致

首先必須明確的是倒按揭是一種養(yǎng)老模式，是社會(huì)養(yǎng)老保障體系的一種補(bǔ)充，是為老人更好的安度晚年而采取的一種方法，其根本的目的是養(yǎng)老.由于中國(guó)養(yǎng)老群體結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，高齡老人、失能老人、慢性病老人和無(wú)子女（包括失獨(dú)）老人養(yǎng)老的需求高于其他群體，還有廣大生活在農(nóng)村地區(qū)、偏遠(yuǎn)地區(qū)的老人養(yǎng)老需要也很突出.而這些群體相對(duì)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，收入很低，甚至沒(méi)有收入，住房條件也相對(duì)較差，因此倒按揭養(yǎng)老對(duì)這些廣大的群體來(lái)說(shuō)就只能是一種美好的愿望.該模式覆蓋的現(xiàn)實(shí)人群其收入相對(duì)穩(wěn)定、住房條件較好，現(xiàn)實(shí)需求的強(qiáng)烈程度不及前者.養(yǎng)老保障本應(yīng)是社會(huì)全體老人共享的福利，養(yǎng)老體制也應(yīng)是全社會(huì)所有成員適用的機(jī)制，但顯然倒按揭的養(yǎng)老模式很難實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，適用人群過(guò)于狹窄.

3.4 相關(guān)因素未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)與現(xiàn)實(shí)的預(yù)期相沖突

倒按揭以房養(yǎng)老涉及到產(chǎn)權(quán)房的權(quán)限時(shí)間、通貨膨脹、老人的生命預(yù)期、房產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)、房產(chǎn)評(píng)估等諸多因素，這些因素恰恰是一個(gè)變量的因素，是變化性、不可預(yù)知性最強(qiáng)的，其未來(lái)的變化發(fā)展存在著諸多不確定性，如老人的生命預(yù)期超過(guò)當(dāng)初的預(yù)估；房產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)低迷；70年的產(chǎn)權(quán)期限后續(xù)如何操作等，任何一個(gè)因素的變化都會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn).而目前倒按揭以房養(yǎng)老模式是依據(jù)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況設(shè)計(jì)的，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，他們肯定會(huì)考慮未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)變化，這也為倒按揭住房的實(shí)踐帶來(lái)了阻礙.

再者，銀行、保險(xiǎn)是金融機(jī)構(gòu)，而非實(shí)物銷售機(jī)構(gòu)，將老人大量的房產(chǎn)作為抵押，必然影響金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流動(dòng)和盈利能力.當(dāng)金融機(jī)構(gòu)若干年后將手中持有的大量房產(chǎn)變現(xiàn)，也是擺在他們面前的一項(xiàng)繁重任務(wù).因此，金融機(jī)構(gòu)從自身利益出發(fā)，對(duì)倒按揭模式的推行也會(huì)慎之又慎.這就是國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策后，目前的市場(chǎng)波瀾不興的原因所在.

4 倒按揭以房養(yǎng)老的實(shí)踐性意見(jiàn)

4.1 建立政府、社會(huì)、企業(yè)、個(gè)人多方聯(lián)合的養(yǎng)老機(jī)制

養(yǎng)老問(wèn)題解決的如何，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)的繁榮，家庭的幸福，未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展.基于中國(guó)的現(xiàn)狀，建立政府、企業(yè)、個(gè)人、社會(huì)四方共同聯(lián)手協(xié)作的養(yǎng)老機(jī)制.政府出臺(tái)相關(guān)的政策，建立完善的社會(huì)保障體系，在資金上給予支持；建立以老人生活區(qū)域的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心，招募志愿者，分擔(dān)政府的負(fù)擔(dān)；一些服務(wù)于老人的企業(yè)以微利的形式為有需求的老人和家庭提供養(yǎng)老服務(wù)，政府對(duì)這些企業(yè)給予政策上或資金上的支持；老人個(gè)人和家庭分擔(dān)一部分.多方聯(lián)合的養(yǎng)老機(jī)制既能緩解我國(guó)目前的養(yǎng)老之困，又在不背離老人文化觀念、不損害老人心理情感基礎(chǔ)上讓老人養(yǎng)老有所保障.

4.2 制定和完善相應(yīng)的法律規(guī)章

制定和完善相應(yīng)的法律規(guī)章是保證倒按揭養(yǎng)老實(shí)施的有力保證.政府和相關(guān)部門，應(yīng)綜合各方面因素，充分考慮中國(guó)國(guó)情，在金融風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)、土地產(chǎn)權(quán)的延續(xù)、倒按揭糾紛的處理等方面制定更為細(xì)致、更為明確、更為適用的法律規(guī)章，使倒按揭的養(yǎng)老模式在實(shí)踐過(guò)程中有法可依.

4.3 建立政府監(jiān)督下的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)

為保證老人產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在以及將來(lái)評(píng)估的公平公正性，應(yīng)建立專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，從業(yè)人員實(shí)行準(zhǔn)入制和淘汰制，評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)應(yīng)有政府的監(jiān)督和指導(dǎo)，杜絕不規(guī)范評(píng)估活動(dòng)的出現(xiàn).

4.4 轉(zhuǎn)變觀念，推進(jìn)多元化養(yǎng)老模式

針對(duì)中國(guó)的傳統(tǒng)文化和價(jià)值觀，要想推進(jìn)倒按揭養(yǎng)老模式還需一個(gè)長(zhǎng)期接受、適應(yīng)的過(guò)程.在這個(gè)過(guò)程中，要做好宣傳引導(dǎo)，形成全社會(huì)絕大多數(shù)人的認(rèn)同.同時(shí)，推行居家養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老等多元化的養(yǎng)老模式，滿足多樣化、個(gè)性化的養(yǎng)老需求.[5]

中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的解決還在不斷地探索和實(shí)踐中，“倒按揭”作為“它山之石”能否解決中國(guó)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題也只有通過(guò)實(shí)踐才能證明.但有一點(diǎn)應(yīng)該明確，“倒按揭”養(yǎng)老模式不能最終演變成養(yǎng)老問(wèn)題由家庭和老人個(gè)人來(lái)完全承擔(dān).

〔1〕中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)http://www.chyxx.com/industry/201309/219611.html.

〔2〕陳鵬軍.我國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展瓶頸及模式選擇[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2013（10）：43-46.

〔3〕崔興巖，孫潔，于濤.倒按揭：中國(guó)老齡化社會(huì)以房養(yǎng)老模式研究[J].新金融，2013（10）：52-55.

〔4〕崔宇博.我國(guó)推行以房養(yǎng)老可行性調(diào)查——基于東、中、西部六省市的實(shí)地調(diào)查[J].價(jià)值工程，2014（1）：292-293.

〔5〕王新.走出“以房養(yǎng)老”困局之對(duì)策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2014（2）：20-22.