張翠翠
一邊是“折扣不斷優(yōu)惠多多”的樓市,一邊是熱銷且堅挺的學(xué)區(qū)新樓盤;一邊是難買難租的二手學(xué)區(qū)房,一邊是“劃片入學(xué)”擠破的學(xué)區(qū)門檻……暑假結(jié)束,有關(guān)學(xué)區(qū)房的樓市暗戰(zhàn)并未結(jié)束。
今年年初,濟(jì)南出臺“學(xué)區(qū)房新政”,“零擇?!睂W(xué)區(qū)房交易影響幾何?濟(jì)南又有哪些新的經(jīng)典學(xué)區(qū)樓盤?還有哪些曝光的不靠譜樓盤呢?
學(xué)區(qū)新政出臺后,熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房半年漲了12萬
年初,濟(jì)南出臺學(xué)區(qū)房新政,義務(wù)教育階段均實(shí)現(xiàn)“零擇?!保盒W(xué)實(shí)行“劃片入學(xué)”;初中實(shí)行“整體對口入學(xué)”的免試招生辦法,還對原先的學(xué)區(qū)進(jìn)行微調(diào),調(diào)整后的學(xué)區(qū)房范圍可在教育網(wǎng)站上查詢。
新政實(shí)施后,家長們爭先恐后的想要通過換房擠入名校片區(qū),這使得學(xué)區(qū)房較往年更熱,且價格出現(xiàn)不同程度上漲。
傳統(tǒng)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房大都集中在勝利大街小學(xué)學(xué)區(qū).其次是南上山街小學(xué)、經(jīng)五路小學(xué)、燕山學(xué)校和甸柳莊校區(qū),也是目前濟(jì)南最貴的學(xué)區(qū)房,均價突破每平2萬元。雖然這附近的學(xué)區(qū)房大都老舊且面積小。“一房難求”卻是常態(tài)。
民生大街附近主營勝利大街小學(xué)、南上山街小學(xué)學(xué)區(qū)房的一中介公司經(jīng)紀(jì)人接受采訪時表示,前天剛成交了一套29平方米的小戶型,房子是板樓,衛(wèi)生間都是走廊公用的,總價卻高達(dá)72萬元,單價達(dá)248萬元,平方米。而半年前,房主才要價60萬,新政下發(fā)后,問詢者很多,房主就坐地起價,半年漲了12萬元。
該經(jīng)紀(jì)人告訴記者,今年夏天,學(xué)區(qū)房的房租也漲了一大截,“學(xué)區(qū)房的租價每年夏季會漲,但今年夏季漲得厲害,省實(shí)驗高中、育英中學(xué)以及南上山街小學(xué)周邊,房子大都20—50平,平均租金近3000元,漲幅在200—500元之間?!?/p>
“別看房價很高,但實(shí)際成交量卻沒漲多少。”在和平路上另一家中介公司內(nèi),專做學(xué)區(qū)房源的中介人王艷表示,“同樣是學(xué)區(qū)房,初高中附近的學(xué)區(qū)房就明顯不如小學(xué)學(xué)區(qū)熱。”
民間一直有傳“濟(jì)南高中擇校生計劃降至10%以內(nèi),將來可能會取消”,目前這一消息還未落地,卻著實(shí)左右著購房者的決定。王艷說,消息剛出的那陣,公司一下涌入了很多購房者,隨后消息遲遲未落地,則打消了很多初中部家長的買房決定。
董麗在觀望人群之列,她表示:“非重點(diǎn)初中的學(xué)生實(shí)力不如重點(diǎn)初中,因而成績中上等的孩子可以在非重點(diǎn)初中占個指標(biāo),將來比較容易考上重點(diǎn)高中。如果擇校上了重點(diǎn)初中,將來不能占指標(biāo)生名額,考重點(diǎn)高中可能更難?!庇纱耍m然她的女兒即將升中學(xué),家附近的片區(qū)并沒有重點(diǎn)中學(xué),但她女兒的成績不錯,仍選擇留在原學(xué)區(qū)上學(xué),寄望于在“停招指標(biāo)生”政策落地前,憑成績上一所好的高中。
不過,她也表示。一直在為買一套熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房攢錢,一旦“停招指標(biāo)生”的政策實(shí)施,也得加入買學(xué)區(qū)房的大軍。新樓盤、新名校成潛力股
來自濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月濟(jì)南共網(wǎng)簽新建商品房9539套,其中住宅6780套,相較于5月的8801套,以及6、7月份的7500余套來說。有將近一成的下滑。
不過。相較于近幾年同期來看,新建住宅網(wǎng)簽量卻創(chuàng)了近4年新高。二手房方面,據(jù)濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月濟(jì)南二手住宅網(wǎng)簽量4032套,環(huán)比減少165套,減幅為3.39%。歷史數(shù)據(jù)來看,8月二手住宅的網(wǎng)簽量同比也達(dá)到了近4年來的新高。
密集出臺的樓市政策已經(jīng)打開了
樓市上升通道,開發(fā)商已經(jīng)鉚足了“金九”發(fā)力的勁頭。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,目前濟(jì)南有打折優(yōu)惠樓盤78個,其中不少樓盤實(shí)行房款折扣,有的樓盤電商優(yōu)惠近萬元。
但只要打出“學(xué)區(qū)牌”,即便優(yōu)惠折扣降低也會成為搶購熱點(diǎn)。西城一家房地產(chǎn)樓盤處,置業(yè)顧問劉乃敏告訴記者,去年整年,她所在的樓盤僅賣了200多套房子,因為承諾的名校并未落實(shí),許多前期已定房的客戶紛紛退房。今年在售的房子每平降了1000多塊后,勉強(qiáng)才讓銷量轉(zhuǎn)好,但還是比不過學(xué)區(qū)樓盤。她指了指一公里之外的另一家樓盤,“他們的房子還沒開盤就預(yù)售了1000套,兩個月內(nèi)就全部售出,因為從小學(xué)到中學(xué)的配套學(xué)校已經(jīng)落實(shí)了?!?/p>
濟(jì)南轉(zhuǎn)山西路一房產(chǎn)中介人李猛接受采訪時表示,現(xiàn)在濟(jì)南單價一萬元以內(nèi)的新建學(xué)區(qū)房不少,包括山師附屬學(xué)校、南上山街小學(xué)、外國語學(xué)校的樓盤,雖說是分校,但教育資源是一樣的,“以前旅游路周邊的樓盤依山宜居,但人氣偏弱,自從山東大學(xué)輔仁學(xué)校啟用后,人氣立馬飆升,現(xiàn)在新房價格也漲了不少,但是依舊比市里的二手學(xué)區(qū)房價格低了很多?!?/p>
洪山路和轉(zhuǎn)山西路附近正成為新學(xué)區(qū)房熱點(diǎn)區(qū)域,圍繞著山東大學(xué)輔仁學(xué)校的小學(xué)部和中學(xué)部,坐落著銀座花園、荷蘭山莊、紅山圣都、逸城山色、康橋頤城等多個小區(qū),雖是新建,但都已入駐。而附近的工地上,正在施工的新樓盤也不少。
李猛所在的中介公司掛出的房源,大都在百萬以上,每平方米均價超過1.8萬元。比如紅山圣都小區(qū)一套95平方米房源要價150萬元、銀座花園一套127平方米房源185萬元、逸城山色96平方米房源要價175萬元?!澳瓿跻蝗f五六還賣不出去,現(xiàn)在走得都挺快。”李猛告訴記者,今年夏天,他賣出近十套房子。
踏入“同一個坑”的買單者
近日,記者查看濟(jì)南市6城區(qū)最新學(xué)區(qū)分布示意圖發(fā)現(xiàn),濟(jì)南高新區(qū)會展西路匯展國際花園,左右兩側(cè)的新東方花園與盛世花園都被教育部門納入“學(xué)區(qū)房”,但匯展國際花園卻被“閃”了過去。
經(jīng)調(diào)查得知,匯展國際花園屬于商用公寓不是普通住宅,不能納入學(xué)區(qū)范圍。采訪中,業(yè)主表示雖然小區(qū)屬于公寓,但水、電費(fèi)全部按照居民使用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),沒按商用標(biāo)準(zhǔn)。最終業(yè)主子女要上學(xué),只能攜帶房產(chǎn)證、戶口本等相關(guān)證件到教育部門協(xié)調(diào)解決。
實(shí)際上,學(xué)區(qū)房價格居高不下,不靠譜之事也層出不窮,無數(shù)購房者前赴后繼的走進(jìn)同一個“坑”里。打著“文化地產(chǎn)。和諧齊魯”旗號的保利花園,銷售時承諾的“學(xué)區(qū)房”山師附小不但化為泡影,在2013年公布的學(xué)區(qū)中,保利花園更是未被劃入任何學(xué)區(qū)。入住的幾百位業(yè)主憤怒維權(quán),最終只能每年報給教委接受調(diào)劑。同樣處境的還有偉東新都的業(yè)主,開發(fā)商承諾社區(qū)將配套經(jīng)五路小學(xué)和實(shí)驗初中,入住將近10年,不僅學(xué)校沒有配建,連開發(fā)商也沒了蹤影。
“即使維權(quán),最后也只能自己想辦法協(xié)調(diào)新學(xué)校?!睔v下區(qū)教育局一工作人員接受電話采訪時表示,學(xué)區(qū)房維權(quán)事件頻發(fā),維權(quán)者除了自認(rèn)倒霉,接下來就得為解決上學(xué)問題,四處奔波。他告訴記者,學(xué)區(qū)房的劃分每年都有微調(diào),即使就近的學(xué)區(qū),也未必會劃入學(xué)區(qū)范圍,有學(xué)區(qū)房需求者應(yīng)該到教育網(wǎng)站上關(guān)注動態(tài),不要一味聽信經(jīng)銷商的承諾。
另外即使買到學(xué)區(qū)房,入學(xué)資格也不一定符合學(xué)校的規(guī)定,“一般來說,知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張,各個學(xué)校細(xì)則不同,有的學(xué)校學(xué)位實(shí)行排名制。有的則優(yōu)先入戶時間。如一些熱點(diǎn)學(xué)校在招生時,會要求房產(chǎn)證滿3年或6年的要求,且6年內(nèi)一套房子上只能有一個戶籍,具體事宜根據(jù)招生學(xué)校要求來。此外,鑒于戶口已遷走、學(xué)位仍被占用的情況偶有發(fā)生,購買學(xué)區(qū)房的家長需搞清楚該房學(xué)位是否已被占用?!?/p>
那些年,我們追過的學(xué)區(qū)房
1 老牌名校區(qū)
這類小學(xué)都是濟(jì)南的老牌名校,對應(yīng)的初中,又是濟(jì)南最火的,多年的好口碑以及良好的生源、師資,注定這部分學(xué)校受到家長們的極大關(guān)注。雖然學(xué)區(qū)房極為老舊,但單價均突破2萬/平米。
代表學(xué)校:勝利大街小學(xué)、經(jīng)五路小學(xué)、燕山小學(xué)、經(jīng)十一路小學(xué)
2 高端大氣上檔次型
這一類小學(xué)都是濟(jì)南新高端大氣上檔次的名校。附近的學(xué)區(qū)房,居住環(huán)境也堪稱高端,哪怕日后賣掉,也能賣得上好價錢。
代表學(xué)校:東方雙語實(shí)驗學(xué)校、輔仁學(xué)校、甸柳一小、歷下實(shí)驗小學(xué)、解放路第一小學(xué)、文東小學(xué)、燕柳小學(xué)、南上山街小學(xué)
3 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠款
這類學(xué)校,本身還是很有特點(diǎn)的,師資不錯,一直處于中上游水平,或曾經(jīng)是名校,因為生源問題,成績落到中上游。相對來說,價格比較低,大概在萬元左右。
代表學(xué)校:緯二路小學(xué)、青龍街小學(xué)、十畝園小學(xué)、營市東街小學(xué)、制錦市小學(xué)、濟(jì)微小學(xué)、經(jīng)七路一小、匯才學(xué)校、舜耕小學(xué)、陽光100內(nèi)的配套學(xué)校、泉景嘉園配套學(xué)校。
4 中等實(shí)用型
這類學(xué)?;緦僦械人剑蛟S不能給孩子太多的資源,但老師都是兢兢業(yè)業(yè),教育不會跑偏。附近學(xué)區(qū)房價格也不是特別高,工薪家庭還是可以承受的。
代表學(xué)校:解放路第二小學(xué)、十四中小學(xué)部、緯三路小學(xué)、緯十路小學(xué)、德興街小學(xué)、濟(jì)南師范附屬小學(xué)、大明湖小學(xué)、民生大街小學(xué)
5 未來潛力股
這類學(xué)校基本都是新建小區(qū)的配套學(xué)校,還是很有前途的,校長的方向?qū)?,老師夠敬業(yè),得到了小區(qū)家長的認(rèn)可,基本都走上了生源好的良性循環(huán)。
代表學(xué)校:經(jīng)緯小學(xué)、偉東配套學(xué)校、名士小學(xué)、奧龍小學(xué)、高新區(qū)第一實(shí)驗學(xué)校、龍奧小學(xué)、歷山國際學(xué)校、魯能領(lǐng)秀城配套學(xué)校。