“價格明顯偏低”的業(yè)務(wù)如何進(jìn)行涉稅處理

“價格明顯偏低”的業(yè)務(wù)如何進(jìn)行涉稅處理

問：我公司是一家大型企業(yè)，主營建筑工程業(yè)務(wù)，并具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。企業(yè)自成立以來一直從事各類工程建設(shè)項目，未進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2011年底，企業(yè)將自有的一塊辦公商業(yè)用地變更為商品房住宅用地并投入資金進(jìn)行商品房開發(fā)。2012年底取得商品房預(yù)售許可證。此項目除商業(yè)房產(chǎn)自用外，其余所有的住宅用房全部銷售給企業(yè)內(nèi)部職工，銷售價格為每平方米3200元。2013年底辦理項目工程決算，確定該項目的開發(fā)成本為每平方米3500元。

主管稅務(wù)機關(guān)評估人員在日常的納稅評估工作中，針對企業(yè)的情況，采集了同類、同期、相近地段的其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房市場平均售價為每平方米6500元。經(jīng)過比對分析認(rèn)為，該企業(yè)的銷售價格屬于稅法規(guī)定的“價格明顯偏低且無正當(dāng)理由”的行為，應(yīng)依法重新確定計稅收入并補繳有關(guān)稅款。

對此評估意見，稅企雙方產(chǎn)生了嚴(yán)重分歧，企業(yè)針對稅務(wù)評估人員提出的價格明顯偏低問題，提出如下陳述理由：

1．企業(yè)銷售房產(chǎn)，雙方簽訂了商品房銷售合同且在房地產(chǎn)管理部門備案，按合同確定的金額開具了銷售不動產(chǎn)發(fā)票并收取了價款，無隱瞞、虛報成交價格的行為；

2．企業(yè)有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，此次開發(fā)項目純?yōu)榻鉀Q企業(yè)內(nèi)部職工的住房問題，不對外銷售，具有集資建房性質(zhì)；

3．企業(yè)所開發(fā)的項目屬直接銷售，既不屬于土地增值稅所規(guī)定的“非直接銷售”行為，也不是企業(yè)資產(chǎn)無償分配給職工的行為。

請問，稅收法律法規(guī)中所確認(rèn)的“價格明顯偏低”的“正當(dāng)理由”或“不屬于正當(dāng)理由”是指哪些，價格偏低有無具體標(biāo)準(zhǔn)？

江南建筑工程有限公司 周正林

答：你公司的情況并非個案，在日常稅收征管工作中，經(jīng)常會遇到“價格明顯偏低”的情況，既要企業(yè)找出各種理由來應(yīng)對，又要基層稅務(wù)人員花費較多的時間和較大的精力來宣傳解釋，總是收效甚微，難以達(dá)成共識。怎樣合理、合法地解決類似行為，避免稅企雙方分歧，是稅企雙方需要共同探討和迫切需要解決的現(xiàn)實問題。

一、政策規(guī)定及法理分析

在現(xiàn)有的稅制中，都有“價格明顯偏低且無正當(dāng)理由”的涉稅處理規(guī)定，比如：

1．《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令540號）第七條規(guī)定：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。

2．《中華人民共和國增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第538號） 第七條規(guī)定：納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其銷售額。

3．《中華人民共和國消費稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第539號）第十條規(guī)定：納稅人應(yīng)稅消費品的計稅價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其計稅價格。

4．《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第九條中規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：……（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

上述各項規(guī)定和國家稅務(wù)總局之后制定的各項政策法規(guī)均未解決稅企雙方普遍關(guān)注的問題，即在“價格明顯偏低”行為中，哪些屬于“正當(dāng)理由”、哪些屬于“不正當(dāng)理由”。

同時，市場交易價格的形成，都是由“無關(guān)聯(lián)”的交易主體雙方協(xié)商確認(rèn)的，雙方能接受的價格就是市場公允的交易價格，不管任何企業(yè)，都是為了追求利益最大化，不可能無緣無故地降低其價格，將自身利益無條件地讓渡給他人，都有其自身的商業(yè)目的，因此，要判斷價格是否公允，是否存在稅法規(guī)定的“價格明顯偏低”需要調(diào)整的情況，且要找出合理、合法的依據(jù)來證明，確實是一件非常困難的事情。

實踐中，在日常的稅收征管工作中，企業(yè)銷售“價格明顯偏低”行為，總有各種理由，單就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，比如部分樓層、部分房間因特殊結(jié)構(gòu)需要，存在采光不好、房間布局不合理（異型）、位置特殊等。對“價格明顯偏低”的認(rèn)定，稅企雙方基本上都各持一面，沒有一個明確、科學(xué)、合法的評判標(biāo)準(zhǔn)。

二、評判標(biāo)準(zhǔn)的選取

筆者認(rèn)為，要合情、合理、合法來處理企業(yè)“價格明顯偏低”問題，既充分考慮到企業(yè)的特殊商業(yè)目的，又避免稅企雙方的分歧，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)來衡量、評判：

1．公允價格標(biāo)準(zhǔn)。自產(chǎn)產(chǎn)品，銷售價格是否低于產(chǎn)品的正常銷售價格或同期、同類或類似企業(yè)的市場銷售價格；外購產(chǎn)品，銷售價格是否低于其購進(jìn)產(chǎn)品成本。如果企業(yè)的銷售價格低于產(chǎn)品的正常銷售價格或同期、同類或類似企業(yè)的市場銷售價格的，就屬于“價格明顯偏低”的行為。

2．產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。在產(chǎn)品質(zhì)量的判定上，只有合格和不合格兩種。凡是符合產(chǎn)品質(zhì)量要求，其銷售價格低于產(chǎn)品的正常銷售價格或同期、同類或類似企業(yè)的市場銷售價格的，就屬于“價格明顯偏低”的行為。對于不符合產(chǎn)品質(zhì)量要求的，但具有可用性的殘、次品，其銷售價格低于產(chǎn)品的正常銷售價格或同期、同類或類似企業(yè)的市場銷售價格或外購成本的，只要有產(chǎn)品質(zhì)量部門檢驗證明的，應(yīng)視為“正當(dāng)理由”。

3．特殊銷售目的標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)低價銷售產(chǎn)品或商品，總有一些特殊的目的，比如：銷售給企業(yè)內(nèi)部職工、銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)、以非貨幣形式換取其他單位和個人的經(jīng)濟(jì)利益、以產(chǎn)品作為投資、分配股東、以產(chǎn)品或商品作職工福利分配等，這些情況都需要我們深入了解和掌握企業(yè)低價銷售經(jīng)營的特殊目的，便于對“價格明顯偏低”行為作出準(zhǔn)確的判斷。

利用上述三條標(biāo)準(zhǔn)來綜合衡量和判斷“價格明顯偏低”行為，是可以找出一種合理、合法的處理方式，同時，依據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定和財務(wù)會計制度對此的處理要求，是可以贏得稅企雙方的共識，減少分歧的。

就本案例而言，按上述衡量標(biāo)準(zhǔn)來判斷，該企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品，經(jīng)驗收合格，符合產(chǎn)品質(zhì)量要求，銷售對象為本企業(yè)內(nèi)部的職工，企業(yè)的銷售價格不僅低于同期、同類、相同地段其他開發(fā)企業(yè)的平均售價，而且還低于其開發(fā)建造成本，不管從哪個方面來講，其陳述的理由均不屬于“正當(dāng)理由”，是一種典型的職工低價購買與企業(yè)實物分配職工福利相結(jié)合的一種特殊方式，即直接銷售與非直接銷售相結(jié)合的特殊方式，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“將產(chǎn)品作為職工福利分配”的行為，依法應(yīng)作納稅調(diào)整。

三、處理意見

通過上述政策及法理的綜合分析，并結(jié)合該企業(yè)的實際情況，該企業(yè)提出的“價格明顯偏低”的理由，從企業(yè)與職工個人關(guān)系來講應(yīng)屬“正當(dāng)理由”，但從稅收法律法規(guī)關(guān)系來看，就成了“不正當(dāng)理由”，應(yīng)依法做以下處理：

一是根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2007〕13號）的規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資薪金所得”項目繳納個人所得稅。

二是在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅上，其計稅依據(jù)的確認(rèn)，應(yīng)按相關(guān)稅種的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，即：

1．營業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部、國家稅務(wù)總局令第52號）的規(guī)定，納稅人有價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，按下列順序確定其營業(yè)額：

（1）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（2）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（3）按下列公式核定：

營業(yè)額＝營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）

2．企業(yè)所得稅：按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：

（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

3．土地增值稅：依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

在本案例中，該企業(yè)因無最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為，因此，營業(yè)稅的計稅營業(yè)額應(yīng)按照“按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定”；企業(yè)所得稅的計稅收入額應(yīng)按照“由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定”；土地增值稅的計稅收入額應(yīng)按照“由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定”。其確定營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的計稅收入額均應(yīng)按同期、同類、相近地段其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場平均售價確定，即按每平方米6500元確定。

張橋虹