鄭州市地價(jià)與房?jī)r(jià)的相關(guān)性分析

李燦燦，苑韶峰*，馮新偉

（1. 浙江工商大學(xué)土地資源管理系，浙江?杭州 310018；2. 河南農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系，河南?鄭州 450002）

LI Can-Can1, YUAN Shao-Feng1, FENG Xin-Wei2

(1. Department of Land Resources Management, Zhejiang Gongshang University, Zhejiang Hangzhou 310018, China; 2. Department of Land Resources Management, Henan Agricultural University, Henan Zhengzhou 450002, China)

鄭州市地價(jià)與房?jī)r(jià)的相關(guān)性分析

李燦燦1，苑韶峰1*，馮新偉2

（1. 浙江工商大學(xué)土地資源管理系，浙江?杭州 310018；2. 河南農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系，河南?鄭州 450002）

地價(jià)與房?jī)r(jià)的相關(guān)性分析對(duì)促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。本文以鄭州市為研究區(qū)，依據(jù)2000～2013年能反映鄭州市地價(jià)與房?jī)r(jià)變化情況的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用相關(guān)分析和Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)方法，定量分析地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系。研究結(jié)果表明：鄭州市地價(jià)與房?jī)r(jià)存在較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，鄭州市地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度明顯高于房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；地價(jià)；房?jī)r(jià)；相關(guān)分析；Granger因果檢驗(yàn)

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化，中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，而土地出讓金也逐步攀升，地價(jià)和房?jī)r(jià)輪番上漲使地價(jià)與房?jī)r(jià)二者關(guān)系成為政府部門(mén)、學(xué)者關(guān)注和研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“成本驅(qū)動(dòng)論”認(rèn)為地租地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，地租地價(jià)有長(zhǎng)期上升趨勢(shì)，使房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸看漲[1]；“引致需求論”則認(rèn)為隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，導(dǎo)致了對(duì)城市土地的爭(zhēng)奪，這將引領(lǐng)地價(jià)上升[2]。本文以鄭州市為例，定量分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的相互關(guān)系。

1 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格及相關(guān)研究概況

1.1 房地產(chǎn)價(jià)格概況

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房制度從傳統(tǒng)的福利分房制度，逐步建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的住房體制，不斷實(shí)現(xiàn)住房的商品化和社會(huì)化。我國(guó)城市土地從無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的劃撥土地使用制度，到商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地有償使用制度[3]，形成了劃撥之外，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)的土地供應(yīng)“雙軌制”。2011年9月，國(guó)家土地副總督察甘藏春表示，我國(guó)將會(huì)逐步擴(kuò)大有償使用國(guó)有土地的覆蓋面，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力。十八屆三中全會(huì)以來(lái)，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控思路已取得共識(shí)，即逐步減少短期行政性調(diào)控，盡快推出中長(zhǎng)期制度建設(shè)，因此未來(lái)的土地政策會(huì)比較寬松。近十年來(lái)中國(guó)地價(jià)指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)趨于同步上漲趨勢(shì)，見(jiàn)圖1。

1.2 相關(guān)研究情況

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行大量實(shí)證分析：高波等利用1999～2002年全國(guó)房地產(chǎn)和土地季度價(jià)格指數(shù)等數(shù)據(jù)，采用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)和回歸分析，得出長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)決定地價(jià)走勢(shì)，短期內(nèi)二者存在相互影響的研究結(jié)論[4]；況偉大利用1999年第一季度至2005年第一季度的地價(jià)與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，采用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響，長(zhǎng)期內(nèi)地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger原因[5]；鄭娟?duì)柕壤弥袊?guó)1998年1季度至2005年4季度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，及1998年第1季度至2005年第2季度23個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)，采用Granger因果檢驗(yàn)和誤差修正模型，認(rèn)為就全國(guó)而言，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間互為長(zhǎng)期和短期Granger原因，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)影響力更大些，而各城市房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系則表現(xiàn)各異[6]；宋勃等利用1998～2006年的房?jī)r(jià)和地價(jià)的季度數(shù)據(jù)，采用時(shí)間序列協(xié)整和VAR方法，認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)沒(méi)有影響，而地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger原因，長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)和地價(jià)存在雙向因果關(guān)系[7]。

圖1 2000～2013年中國(guó)地價(jià)指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)Fig.1 The tendency of land price index and housing price index in China (2000-2013)

*通訊作者: 苑韶峰(博士/教授): shaofengyuan1975@163.com

上述研究成果，多是利用國(guó)家層面的時(shí)序數(shù)據(jù)來(lái)探討地價(jià)與房?jī)r(jià)的相互關(guān)系，并未得出統(tǒng)一的結(jié)論?，F(xiàn)實(shí)中地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，在不同地區(qū)、不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期可能會(huì)有不同[8,9]。上海作為國(guó)際化大都市，土地資源在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的稀缺性更為突出[10]，其城市地價(jià)的研究成果引人注目[11～14]。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的異質(zhì)性，本文以鄭州市為研究區(qū)探討地價(jià)與房?jī)r(jià)的相互關(guān)系。

2 研究區(qū)概況

鄭州地處中國(guó)地理中心，是全國(guó)重要的交通樞紐城市、中部地區(qū)重要的工業(yè)城市和最大的物資集散地。近年來(lái)隨著“中部崛起”計(jì)劃的提出以及“中原城市群”建設(shè)的不斷加快，鄭州市集中精力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要向外圍衛(wèi)星城市轉(zhuǎn)移、擴(kuò)散。城市擴(kuò)展帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，因此研究鄭州市地價(jià)與房?jī)r(jià)的相關(guān)性對(duì)鄭州市的持續(xù)健康發(fā)展具有重要實(shí)踐指導(dǎo)意義。

2.1 鄭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況

鄭州是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，長(zhǎng)江以北經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)城市。2011年鄭州市經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入中國(guó)20強(qiáng)，2013年鄭州市地區(qū)生產(chǎn)總值完成6201.90億元，年均增長(zhǎng)12.1%，總量居河南省第一位、中西部第三位。

2.2 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)況

隨著近幾年鄭州市對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境要優(yōu)于市場(chǎng)的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖。2013年鄭州市土地供應(yīng)10636畝，同比減少11%，2013年鄭州市土地成交20931畝，同比增加87%。響應(yīng)十八屆三中全會(huì)房地產(chǎn)調(diào)控思路，鄭州市對(duì)未來(lái)短期調(diào)控逐步減少，或助推土地市場(chǎng)升溫。2013年鄭州市商品住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)比為0.88，呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，成交量同比有所上升。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷回暖及鄭州住宅市場(chǎng)庫(kù)存不斷減少的形勢(shì)下，鄭州市商品住宅價(jià)格指數(shù)一直上漲，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份商品住宅均價(jià)8269元/m2。

2.3 鄭州市2000～2013年地價(jià)指數(shù)與房?jī)r(jià)情況

通過(guò)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)站得到鄭州市2000～2013年居住用地地價(jià)指數(shù)，通過(guò)鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)得到鄭州市2000～2013年的商品住宅價(jià)格指數(shù)，商品住宅價(jià)格指數(shù)為環(huán)比數(shù)據(jù)。以2000年為基期，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，使商品住宅價(jià)格指數(shù)為定比數(shù)據(jù)，調(diào)整后的商品住宅價(jià)格指數(shù)在一定程度上能反映房?jī)r(jià)的變化（表1）。設(shè)商品住宅價(jià)格指數(shù)為HP，居住用地價(jià)格指數(shù)為JZ。

表1 鄭州市2000～2013年地價(jià)指數(shù)和商品住宅價(jià)格指數(shù)狀況Table 1 The status of land price index and commercial housing price index in Zhengzhou (2000-2013)

3 結(jié)果分析

根據(jù)表1中鄭州市2000～2013年居住用地價(jià)格指數(shù)和商品住宅價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用Eviews7.0軟件對(duì)鄭州市地價(jià)與房?jī)r(jià)進(jìn)行相關(guān)分析和Granger因果關(guān)系分析。

3.1 相關(guān)分析

運(yùn)用最小二乘法對(duì)鄭州市地價(jià)與房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如表2。

表2 鄭州市地價(jià)指數(shù)和商品住宅價(jià)格指數(shù)回歸分析結(jié)果Table 2 The regression analysis result of land price index and commercial housing price index in Zhengzhou

由回歸分析結(jié)果可得到回歸方程為：

根據(jù)模型估計(jì)結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)[15]：

（1）擬合優(yōu)度：可決系數(shù)R2=0.985，修正的可決系數(shù)R2=0.983。一般R2值為0～1，越接近1表示擬合越好。

（2）方程顯著性檢驗(yàn)（F檢驗(yàn)）：在回歸分析中P=0.000000，說(shuō)明JZ系數(shù)不為零，即居住用地價(jià)格指數(shù)JZ對(duì)商品住宅價(jià)格指數(shù)HP有顯著影響。

（3）回歸系數(shù)顯著性檢驗(yàn)(t檢驗(yàn))：JZ中t=27.82＞2，該系數(shù)的真值至少有95%的可能性不為零。

（4）DW檢驗(yàn)：DW值在0～4之間，因DW＜2，證明存在正的序列相關(guān)。

綜上所述，地價(jià)與房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的相關(guān)性，在假定其他變量不變的情況下，當(dāng)居住用地價(jià)格指數(shù)JZ每增長(zhǎng)1時(shí)，商品住宅價(jià)格指數(shù)HP增長(zhǎng)1.26。

3.2 Granger因果關(guān)系分析

（1）Granger檢驗(yàn)方法

Granger檢驗(yàn)是研究?jī)蓚€(gè)變量是否存在因果關(guān)系的常用方法。對(duì)于兩個(gè)時(shí)間序列過(guò)程Xt和Yt，如果Xt的滯后項(xiàng)在Yt的預(yù)測(cè)中有幫助，換言之，如果利用Xt比不利用Xt可以更好地預(yù)測(cè)Yt，則稱Xt為Yt的Granger原因。

具體而言，檢驗(yàn)Xt是否為Yt的Granger原因時(shí)，需要建立Yt的p階滯后方程：

式中：Yt為待檢驗(yàn)的Granger結(jié)果(即內(nèi)生變量)；Xt為待檢驗(yàn)的Granger原因（即外生變量）；αi和βi分別為Xt和Yt

的各階滯后項(xiàng)的系數(shù)；λ為常數(shù)項(xiàng)；μt為殘差。對(duì)式（1）進(jìn)行估計(jì)后，構(gòu)建F統(tǒng)計(jì)量來(lái)聯(lián)合檢驗(yàn)：

如果F統(tǒng)計(jì)量比一定置信度下的臨界值大，或者P值＜0.05，則式（2）所示零假設(shè)被拒絕，即Xt是Yt的Granger原因；反之則不能拒絕原假設(shè)，即Xt不是Yt的Granger原因[16]。在本文的具體檢驗(yàn)過(guò)程中，采用以下技術(shù)路線[17]：首先檢驗(yàn)Xt和Yt的單整階數(shù)，若Xt和Yt均為0階單整，則直接用Granger 因果檢驗(yàn)方法；若Xt和Yt均為n階單整，則檢驗(yàn)Xt和Yt是否存在協(xié)整關(guān)系，若不存在則用n階差分形式的Granger 方法，若存在協(xié)整關(guān)系，則用誤差修正模型驗(yàn)證因果關(guān)系。

（2）房?jī)r(jià)與地價(jià)的相關(guān)性研究

為消除異方差性，對(duì)變量商品住宅價(jià)格指數(shù)（HP）和居住用地價(jià)格指數(shù)（JZ）取對(duì)數(shù)后再進(jìn)行單位根檢驗(yàn)ADF和Johansen協(xié)整檢驗(yàn)，設(shè)log(HP)=Y、log(JZ)=X，從而得出二者之間的關(guān)系（表3）。

表3 X與Y的ADF檢驗(yàn)結(jié)果Table 3 The augmented dickey-fuller test result of X and Y

依據(jù)ADF檢驗(yàn)結(jié)果可知，Y、X的二階差分變量滿足ADF檢驗(yàn)值＜1%顯著水平臨界值，因此D(Y,2)與D(X,2)是平穩(wěn)序列，可分別用D(Y,2)與D(X,2)來(lái)進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)（表4）。

表4 Y與X的Johansen協(xié)整檢驗(yàn)Table 4 The Johansen cointegration test of Y and X

由表4可知：在至多1個(gè)假定中，統(tǒng)計(jì)量小于臨界值，P＞0.05，接受原假設(shè)，所以X和Y之間存在1個(gè)協(xié)整關(guān)系。因?yàn)閄和Y之間存在協(xié)整關(guān)系，可根據(jù)赤池信息量準(zhǔn)則（AIC）和施瓦茲信息準(zhǔn)則（SC）最小，選擇最優(yōu)滯后階數(shù)3構(gòu)建向量誤差修正模型（VEC）進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)[18]，結(jié)果見(jiàn)表5。

表5 X與Y的基于誤差修正模型的Granger檢驗(yàn)Table 5 The Granger causality test of X and Y based on VEC

由表5知，伴隨概率0.0161＜5%，拒絕“X不是Y的Granger原因”的假設(shè)，得出地價(jià)是房?jī)r(jià)Granger原因。而“Y不是X的Granger原因”的伴隨概率0.3717＞5%，該假設(shè)可接受，即房?jī)r(jià)不是地價(jià)的Granger原因。綜上可得出地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響程度明顯高于房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響程度。

4 結(jié)論

運(yùn)用相關(guān)性分析和Granger因果檢驗(yàn)，對(duì)鄭州市地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行探討，得到以下初步結(jié)論：鄭州市地價(jià)與房?jī)r(jià)存在較強(qiáng)相關(guān)性，當(dāng)居住用地價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)1時(shí)，商品住宅價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)1.26；地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，明顯高于房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響。

其內(nèi)在原因是：“中部崛起”戰(zhàn)略使鄭州市近年來(lái)發(fā)展迅速，而房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步和快速發(fā)展階段，因此大規(guī)模城市擴(kuò)張帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，土地需求增多，而土地政策參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，使土地供給的彈性減弱，故地價(jià)在與房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系中占據(jù)主動(dòng)地位。

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The relationship between land and housing prices in Zhengzhou

The study of the relationship between land and housing prices is important in helping to promote sustainable and healthy real estate development in China. Quantitative analysis methods, including correlation analysis and the Granger causality test, are applied to data from the city of Zhengzhou to identify changes and explore the relationships between land and housing prices for 2000–2013. The research shows that land and housing prices are strongly correlated in Zhongzhou. The Granger causality test shows that the impact of land prices on housing prices is stronger than the inverse scenario.

real estate economy; land price; housing price; correlation analysis; Granger causality test

LI Can-Can1, YUAN Shao-Feng1, FENG Xin-Wei2

(1. Department of Land Resources Management, Zhejiang Gongshang University, Zhejiang Hangzhou 310018, China; 2. Department of Land Resources Management, Henan Agricultural University, Henan Zhengzhou 450002, China)

F293.3

A

2095-1329(2015)02-0051-04

2014-11-22

2015-04-10

李燦燦(1989-),女,碩士生,土地資源管理專業(yè).

電子郵箱: 15225185264@163.com

聯(lián)系電話: 0571-28008341

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(41171151);

教育部人文社會(huì)科學(xué)規(guī)劃基金項(xiàng)目(11YJC630254)

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.02.012