○何劍鋒 陳韻怡
(廣東卓越土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 廣東 廣州 510075)
關(guān)于構(gòu)建評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制的探討
○何劍鋒 陳韻怡
(廣東卓越土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 廣東 廣州 510075)
本文應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的基本原理,結(jié)合土地估價(jià)機(jī)構(gòu)常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)情形,提出構(gòu)建評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制,并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的思路、方法、模型的展開(kāi)了論述,最后以綜合型機(jī)構(gòu)為例對(duì)構(gòu)建的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制的操作性進(jìn)行了驗(yàn)證。
評(píng)估機(jī)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn) 分級(jí)
評(píng)估行業(yè)經(jīng)歷二十余年的發(fā)展,從業(yè)隊(duì)伍不斷壯大。估價(jià)機(jī)構(gòu)作為行業(yè)的主要參與者,在不斷發(fā)展的過(guò)程中,不可避免地遭遇到在評(píng)估服務(wù)流程、企業(yè)治理過(guò)程以及行業(yè)環(huán)境中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)。
如何控制風(fēng)險(xiǎn),保證企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展成為了行業(yè)管理組織、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)從業(yè)人員十分關(guān)注的問(wèn)題。本文試從土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)入手,根據(jù)各種風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)特征,結(jié)合選擇的分級(jí)指標(biāo)和科學(xué)方法,通過(guò)建立風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型來(lái)對(duì)所揭示的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)。
1、風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的含義
風(fēng)險(xiǎn),是指實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果相背離帶來(lái)的損失的不確定性,即在某一特定環(huán)境下,在某一特定時(shí)間段內(nèi),某種損失發(fā)生的可能性。本文的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)是指,根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性、危機(jī)發(fā)生的頻率以及發(fā)生后的后果進(jìn)行量化評(píng)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)手段。
估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)多樣,國(guó)內(nèi)具有評(píng)估資質(zhì)的企業(yè)數(shù)千家,機(jī)構(gòu)因經(jīng)營(yíng)條件和自身?xiàng)l件不一樣,受到的各種風(fēng)險(xiǎn)的影響有所不同,其對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知與重視程度也有所側(cè)重。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分級(jí)有利于估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)清各種風(fēng)險(xiǎn),判斷哪些是值得關(guān)注的,哪些帶來(lái)的危害程度較大,使機(jī)構(gòu)明確在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)防范哪些風(fēng)險(xiǎn),并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范手段。
2、風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制的構(gòu)建思路
本文采用的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)步驟為:首先,不斷采集各種風(fēng)險(xiǎn)信息;然后,選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估指標(biāo);最后,運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行分層分級(jí)。
(1)采集各種風(fēng)險(xiǎn)信息(評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析)
風(fēng)險(xiǎn)的信息主要包括風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故、損失三個(gè)部分。經(jīng)過(guò)對(duì)自身工作的總結(jié)、前人的經(jīng)驗(yàn)研究、文獻(xiàn)的學(xué)習(xí)和歸納,通過(guò)揭示估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估服務(wù)流程、企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程、行業(yè)管理體制三大層面上的風(fēng)險(xiǎn),收集歸結(jié)出35種常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)情形。
(2)選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估指標(biāo)
評(píng)估指標(biāo)的選擇需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮:界定不利因素,了解風(fēng)險(xiǎn)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)造成的危害;可用數(shù)值衡量不同風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性;各種危害的大小。
(3)運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分級(jí)
根據(jù)研究目的以及評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),本文擬采取德?tīng)柗品ǎ▽<掖蚍址ǎ┳鳛樵u(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)方法。首先,組織專家對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)情形對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)賦予權(quán)重分?jǐn)?shù);然后,求取在評(píng)估指標(biāo)下的權(quán)重平均值;最后,建立直觀的區(qū)間模型,以各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)情形的權(quán)重平均值在模型中布點(diǎn),分布在同一區(qū)間的點(diǎn)歸類為同一級(jí),由此得出風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)結(jié)果。
本次研究通過(guò)設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷的形式,根據(jù)研究目的以及評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),以行業(yè)協(xié)會(huì)的力量在國(guó)內(nèi)的估價(jià)機(jī)構(gòu)以匿名調(diào)查的方式收集各個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)采集的各種風(fēng)險(xiǎn)情形的權(quán)重打分結(jié)果。
土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)是指因估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員在土地評(píng)估活動(dòng)中違反國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范,或其它因素影響導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真,造成評(píng)估結(jié)果使用者權(quán)益受到影響,給估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)法律責(zé)任或者造成經(jīng)濟(jì)、商譽(yù)損失的客觀可能性或不確定性。
根據(jù)相關(guān)研究以及筆者的經(jīng)驗(yàn),可以把估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)分為2個(gè)一級(jí)分類、35種風(fēng)險(xiǎn)情形。
1、確定分級(jí)評(píng)估指標(biāo)
本文通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的形式,隨機(jī)的在全國(guó)估價(jià)機(jī)構(gòu)中抽取有機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專家,以關(guān)注敏感度和危害程度作為分級(jí)評(píng)估指標(biāo),分別代表估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期與風(fēng)險(xiǎn)造成的實(shí)際損害,從所在機(jī)構(gòu)自身實(shí)際情況出發(fā)作出評(píng)分。
2、德?tīng)柗品ㄙx值
由于進(jìn)行土地估價(jià)執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多,估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的敏感性受到其執(zhí)業(yè)范圍、人員架構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)模等因素的影響。為了使風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)更加客觀合理,掌握不同價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情形的權(quán)重評(píng)分?jǐn)?shù)據(jù)十分必要。
表1 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)情形匯總一覽表
本次研究先后開(kāi)展了兩次匿名問(wèn)卷調(diào)查,共收到402分有效問(wèn)卷,涉及19個(gè)省、4個(gè)自治區(qū)、4個(gè)直轄市。按照我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)區(qū)域分區(qū),位于東部地區(qū)的受訪機(jī)構(gòu)最多,約占69.15%,共278家機(jī)構(gòu);位于西部地區(qū)的受訪機(jī)構(gòu)約占14.18%,共57家;位于中部地區(qū)的受訪機(jī)構(gòu)約占12.19%,共49家;位于東北地區(qū)的受訪機(jī)構(gòu)約占4.48%,共18家機(jī)構(gòu)。這與我國(guó)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá),房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)活躍的發(fā)展現(xiàn)狀有關(guān)。
根據(jù)受訪估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本信息,結(jié)合行業(yè)實(shí)際情況,估價(jià)機(jī)構(gòu)可分為五個(gè)類型,各種類型機(jī)構(gòu)的主要特點(diǎn)包括:專業(yè)型機(jī)構(gòu)——主要投資人為估價(jià)師,評(píng)估執(zhí)業(yè)范圍為全國(guó)或所在省,業(yè)務(wù)類型以單一評(píng)估業(yè)務(wù)為主,注冊(cè)估價(jià)師人數(shù)超過(guò)10人,年?duì)I業(yè)收入超過(guò)200萬(wàn);綜合型機(jī)構(gòu)——主要投資人為估價(jià)師,評(píng)估執(zhí)業(yè)范圍為全國(guó)或所在省,業(yè)務(wù)類型以復(fù)合評(píng)估業(yè)務(wù)為主,注冊(cè)估價(jià)師人數(shù)超過(guò)10人,年?duì)I業(yè)收入超過(guò)200萬(wàn);區(qū)域型機(jī)構(gòu)——主要投資人為估價(jià)師,年?duì)I業(yè)收入超過(guò)200萬(wàn),業(yè)務(wù)活動(dòng)范圍主要集中在機(jī)構(gòu)所在城市;小型規(guī)模機(jī)構(gòu)——主要投資人為估價(jià)師,注冊(cè)估價(jià)師人數(shù)不超過(guò)10人,年?duì)I業(yè)收入不高于200萬(wàn)。
在402家受訪機(jī)構(gòu)中,專業(yè)型機(jī)構(gòu)與綜合型機(jī)構(gòu)比重最大,均為31.16%和35.78%,區(qū)域型機(jī)構(gòu)比重為21.01%。
3、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)科學(xué)性檢測(cè)
(1)調(diào)查方法的科學(xué)性
第一,符合隨機(jī)性。第一次調(diào)研采用網(wǎng)上填寫形式,第二次調(diào)研采用書面問(wèn)卷形式,兩次調(diào)研都借助了行業(yè)協(xié)會(huì)的支持和協(xié)助,每一次問(wèn)卷面向?qū)ο蠖际遣惶囟ǖ耐恋毓纼r(jià)機(jī)構(gòu),是隨機(jī)抽取調(diào)查對(duì)象。因此,本次抽樣調(diào)查滿足隨機(jī)原則的要求。
第二,符合足夠數(shù)量。兩次調(diào)研的樣本數(shù)量規(guī)模較大,并且結(jié)合參與問(wèn)卷調(diào)研的估價(jià)機(jī)構(gòu)所填寫信息來(lái)看,每個(gè)問(wèn)題每個(gè)選項(xiàng)均有人選取,統(tǒng)計(jì)匯總的數(shù)據(jù)與我國(guó)現(xiàn)時(shí)的土地估價(jià)行業(yè)情況相似,抽樣誤差較少。因此,本次抽樣調(diào)查符合足夠數(shù)量的要求。
(2)成果質(zhì)量的科學(xué)性
首先,成果具有真實(shí)性。在搜集分析問(wèn)卷數(shù)據(jù)的過(guò)程中,研究人員本著實(shí)事求是的工作態(tài)度,先后開(kāi)展了兩次問(wèn)卷調(diào)研活動(dòng),并結(jié)合整理的圖表認(rèn)真分析問(wèn)卷結(jié)果,把誤差控制在規(guī)定的范圍內(nèi),整理匯總的統(tǒng)計(jì)成果真實(shí)反映了我國(guó)估價(jià)行業(yè)的真實(shí)情況。因此,統(tǒng)計(jì)成果具有真實(shí)性。
其次,成果具有有效性。一是完整性,本次調(diào)研搜集的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)目標(biāo)相一致,根據(jù)搜集回來(lái)的估價(jià)機(jī)構(gòu)基本信息順利把估價(jià)機(jī)構(gòu)分成具有代表性的五種類型,有效滿足了統(tǒng)計(jì)目標(biāo)的需求。二是及時(shí)性,在成功回收問(wèn)卷后,及時(shí)統(tǒng)計(jì)問(wèn)卷資料,使統(tǒng)計(jì)成果及時(shí)反映了客觀事實(shí)。三是適用性,在調(diào)研過(guò)程中,研究人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)卷設(shè)計(jì)的不合理性,并修改問(wèn)卷內(nèi)容,使調(diào)研成果更貼近利用目的,使問(wèn)卷更具操作性。
綜上所述,這次的問(wèn)卷調(diào)研和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是科學(xué)有效的。
4、建立風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型
結(jié)合“風(fēng)險(xiǎn)是指實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果相背離帶來(lái)的損失的不確定性”的風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)原理,通過(guò)匯總受訪機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情形的評(píng)估指標(biāo)分?jǐn)?shù)調(diào)研數(shù)據(jù),求取在評(píng)估指標(biāo)下各種風(fēng)險(xiǎn)情形的權(quán)重平均值,以數(shù)學(xué)坐標(biāo)的形式在風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型中布點(diǎn),建立的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型如下:
圖1 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型
圖2 綜合型土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型
X軸代表的是各種風(fēng)險(xiǎn)情形,Y軸代表的是受訪機(jī)構(gòu)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)情形的權(quán)重打分,符號(hào)“◆”代表評(píng)估指標(biāo)關(guān)注敏感度,符號(hào)“■”代表評(píng)估指標(biāo)危害程度,兩個(gè)指標(biāo)的分值區(qū)間均為0—5,以1為單位,把風(fēng)險(xiǎn)分為五個(gè)等級(jí),分別是“不存在風(fēng)險(xiǎn)”[0,1]、“低度風(fēng)險(xiǎn)”(1,2]、“中度風(fēng)險(xiǎn)”(2,3]、“高度風(fēng)險(xiǎn)”(3,4]、“危機(jī)”(4,5]。
綜合分析兩種評(píng)估指標(biāo)的數(shù)值差異,當(dāng)某一風(fēng)險(xiǎn)情形的關(guān)注敏感度與危害程度(風(fēng)險(xiǎn)情形預(yù)期效果與實(shí)際損害)的布點(diǎn)在同一個(gè)區(qū)間時(shí),代表該風(fēng)險(xiǎn)情形的預(yù)期效果與實(shí)際損害差異不大,該區(qū)間對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為該風(fēng)險(xiǎn)情形的分級(jí)結(jié)果;某一風(fēng)險(xiǎn)情形的關(guān)注敏感度與危害程度(風(fēng)險(xiǎn)情形預(yù)期效果與實(shí)際損害)的布點(diǎn)不在同一個(gè)區(qū)間,即表示該風(fēng)險(xiǎn)情形的預(yù)期效果與實(shí)際損害有一定的差異,此時(shí)分值較高的評(píng)估指標(biāo)的對(duì)應(yīng)區(qū)間作為該風(fēng)險(xiǎn)情形的分級(jí)結(jié)果。
以下我們以綜合型機(jī)構(gòu)為例子,說(shuō)明如何應(yīng)用上述風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型。結(jié)合綜合型機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)情形權(quán)重打分結(jié)果和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型,得到綜合型機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型如下。
根據(jù)表1和圖2,屬于危機(jī)(4,5]的風(fēng)險(xiǎn)情形有:(1)委托方提供虛假信息;(2)委托方隱瞞真實(shí)情況;(3)商業(yè)賄賂;(4)客戶特殊要求;(5)成果高評(píng)低估;(6)技術(shù)處理過(guò)程出錯(cuò);(7)機(jī)構(gòu)人員惡意執(zhí)業(yè);(8)競(jìng)爭(zhēng)者低價(jià)招攬業(yè)務(wù)。
屬于高度危險(xiǎn)(3,4]的風(fēng)險(xiǎn)情形有:(1)委托方不正當(dāng)使用報(bào)告;(2)委托方不支付評(píng)估費(fèi)用;(3)承接技術(shù)要求復(fù)雜的業(yè)務(wù);(4)地方行政干預(yù),設(shè)置壁壘;(5)地方政策信息未更新或不對(duì)外公開(kāi);(6)宏觀政策上的調(diào)整與變動(dòng);(7)經(jīng)營(yíng)者決策失當(dāng);(8)財(cái)務(wù)管理不規(guī)范;(9)稅務(wù)管理不規(guī)范;(10)成果或作業(yè)程序不規(guī)范,如報(bào)告無(wú)電子備案等;(11)承接機(jī)構(gòu)資質(zhì)范圍之外的業(yè)務(wù);(12)利益沖突;(13)簽訂不平等合同;(14)審核制度不夠嚴(yán)謹(jǐn);(15)未建立專門的存檔制度或檔案管理不規(guī)范;(16)業(yè)務(wù)承接人員與技術(shù)作業(yè)人員溝通不到位;(17)業(yè)務(wù)人員能力不足;(18)估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Σ蛔?;?9)估價(jià)人員未盡勤勞謹(jǐn)慎義務(wù);(20)必要事項(xiàng)約定不明或沒(méi)有約定。
屬于中度風(fēng)險(xiǎn)(2,3]的風(fēng)險(xiǎn)情形有:(1)評(píng)估行業(yè)法律體系立法緩慢;(2)股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理;(3)名義法定代表人;(4)企業(yè)利益分配有失公平;(5)承接經(jīng)驗(yàn)較少或之前未接觸的新型業(yè)務(wù);(6)未簽訂估價(jià)合同即開(kāi)展評(píng)估作業(yè);(7)脫鉤改制不徹底。
對(duì)于綜合型機(jī)構(gòu)而言,除了承接土地評(píng)估業(yè)務(wù)之外,這類機(jī)構(gòu)較多從事房地產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù),但由于綜合業(yè)務(wù)類型復(fù)雜,總體業(yè)務(wù)活動(dòng)范圍較廣,所以與專業(yè)型機(jī)構(gòu)類似,綜合型機(jī)構(gòu)也建立了較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁|(zhì)量控制制度和企業(yè)管理體系。但由于土地評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)相對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估的較少,因此,綜合型機(jī)構(gòu)對(duì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注程度較高。
采用科學(xué)的方法對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)情形進(jìn)行分級(jí)是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。本文根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的實(shí)質(zhì),提出建立評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的設(shè)想,遵循科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的方法,從常見(jiàn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)情形入手,以在全國(guó)范圍通過(guò)德?tīng)柗品ǖ玫降娘L(fēng)險(xiǎn)情形權(quán)重評(píng)分信息作為分級(jí)依據(jù),并以綜合型估價(jià)機(jī)構(gòu)為例,運(yùn)用所建立的估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型對(duì)這種估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分級(jí),得到的分級(jí)結(jié)果反映了該類機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。因此,本次研究提出的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制具有一定的操作性,其對(duì)各類機(jī)構(gòu)的分級(jí)結(jié)果也具有參考意義。
建立評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制,有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)建立針對(duì)性強(qiáng)的防范措施,提高工作效率,做到有的放矢,同時(shí)節(jié)約了機(jī)構(gòu)不必要的經(jīng)營(yíng)成本。估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況、業(yè)務(wù)特點(diǎn)、人員特點(diǎn)等對(duì)號(hào)入座,按照風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的結(jié)果可以清晰了解自身應(yīng)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),并且對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)建立有針對(duì)性的審核機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防控體系。
[1]風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)管理辦法[Z].2007.
(責(zé)任編輯:張瑤瑤)