基于DEA模型的新疆房地產(chǎn)稅收效率分析

張 燕，高志剛

（新疆財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，烏魯木齊 830012）

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，不僅其自身的發(fā)展直接地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，還能通過前、后向聯(lián)系帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展，協(xié)同拉動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值GDP的增長(zhǎng)。多年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策頻頻出臺(tái)，2014年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，在此背景下，中央定調(diào)千方百計(jì)去庫(kù)存，多地明確放松限購(gòu)，47個(gè)限購(gòu)城市中僅一線城市及三亞未做調(diào)整①中國(guó)指數(shù)研究院，2014年三季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策盤點(diǎn)解讀，中商情報(bào)網(wǎng)：http://www.askci.com/.2014年10月8日。。

稅收是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，而房地產(chǎn)稅收作為國(guó)家管理經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要調(diào)節(jié)杠桿，是國(guó)家參與房地產(chǎn)分配、收益再分配活動(dòng)的主要方式，房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。因此，當(dāng)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控再度步入新的周期，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以及激發(fā)市場(chǎng)活力，可以從房地產(chǎn)稅收等制度層面尋找突破點(diǎn)。

目前關(guān)于稅收效率的研究主要從定性和定量?jī)蓚€(gè)角度進(jìn)行闡述。程瑤（2009）基于我國(guó)30個(gè)省市自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，表明要保持合理的房地產(chǎn)稅收彈性，并盡量縮小房地產(chǎn)稅收彈性波動(dòng)幅度，減少房地產(chǎn)稅收彈性的地區(qū)差異[1]。李建軍、張?chǎng)┑龋?011）對(duì)我國(guó)地方稅收效率及公平性進(jìn)行實(shí)證研究，指出我國(guó)地方稅收收入具有顯著的公平效應(yīng)，其中所得稅和財(cái)產(chǎn)稅的公平效應(yīng)相對(duì)更強(qiáng)，資源稅及增值稅也具有明顯的公平收入分配的作用[2]。林曉慶（2014）以稅收征管效率體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型對(duì)2003-2011年21個(gè)省市的稅收征管效率得分進(jìn)行估算，發(fā)現(xiàn)地區(qū)間差異明顯，存在較大的改進(jìn)空間[3]。

目前關(guān)于房地產(chǎn)稅收效率的研究成果較少。解堊（2009）利用DEA方法測(cè)度了1995-2004年我國(guó)29個(gè)省區(qū)的稅收效率，結(jié)果顯示稅收效率不高的主要原因是規(guī)模無(wú)效率，Malmquist指數(shù)增長(zhǎng)的原因是技術(shù)進(jìn)步[4]。鄒暉、閆威（2009）選取1998-2006年的面板數(shù)據(jù)利用DEA模型分析我國(guó)13個(gè)省份現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅總體征收的有效性，結(jié)果表明稅收效率不高，并認(rèn)為房地產(chǎn)稅改革應(yīng)將不透明的土地出讓金納入稅收范疇來提高稅收效率[5]。

本文在總結(jié)已有的研究成果基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法（DEA）對(duì)新疆2003-2012年房地產(chǎn)稅收效率進(jìn)行測(cè)算，并分析非DEA有效年份各投入產(chǎn)出指標(biāo)的投入冗余和產(chǎn)出不足，從分析的結(jié)論出發(fā)提出提高新疆房地產(chǎn)稅收效率的對(duì)策建議。

1 研究方法與模型構(gòu)建

1.1 研究方法

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（Data Envelopment Analysis，簡(jiǎn)稱DEA）是一種線性規(guī)劃模型，該方法用于評(píng)價(jià)具有多個(gè)投入和多個(gè)產(chǎn)出的部門或單位（稱為決策單元，DMU）間的相對(duì)有效性（稱為DEA有效）[6]。DEA分析方法最初由Charnes等人在1978年提出并創(chuàng)立了規(guī)模報(bào)酬不變的CCR模型，1984年Banker等人又在此基礎(chǔ)上建立了規(guī)模報(bào)酬可變的BCC模型，該模型目前被較廣泛地使用。本文選取BCC模型評(píng)價(jià)新疆房地產(chǎn)稅收效率，通過投入冗余和產(chǎn)出不足分析影響房地產(chǎn)稅收效率的主要因素，進(jìn)而提出提高房地產(chǎn)稅收效率的對(duì)策建議。

1.2 模型構(gòu)建

本文運(yùn)用DEA模型研究房地產(chǎn)稅收效率時(shí)，把新疆歷年的數(shù)據(jù)看成一個(gè)決策單元，j=1，2，…，n，xj，yj，θ分布表示第 j 年房地產(chǎn)稅收的投入、產(chǎn)出變量以及相對(duì)效率值，根據(jù)CCR模型，該線性規(guī)劃為：

其中，λj為各決策單元在某一指標(biāo)上的權(quán)重，x0、y0分別為決策單元的原始投入和產(chǎn)出；θ為決策單元的生產(chǎn)效率，衡量在規(guī)模報(bào)酬不變的生產(chǎn)前沿上最佳投入與實(shí)際投入的比例。在上述公式的基礎(chǔ)上加入約束條件則可得規(guī)模報(bào)酬可變的BCC模型，其中的θ值為決策單元的綜合效率值，若θ=1，表明該決策單元實(shí)現(xiàn)了DEA有效；θ＜1，則DEA非有效。綜合效率可以分解為純技術(shù)效率和規(guī)模效率，純技術(shù)效率指數(shù)表示房地產(chǎn)稅收各組成部分的合理程度，規(guī)模效率指數(shù)表示房地產(chǎn)行業(yè)聚集水平的變化。

1.3 指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)說明

DEA模型的產(chǎn)出指標(biāo)大多選取經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)，而投入指標(biāo)多從資本、勞動(dòng)、土地、技術(shù)等角度選取。本文借鑒鄒暉、閆威（2009）的方法選取投入產(chǎn)出指標(biāo)，選取房地產(chǎn)相關(guān)稅（萬(wàn)元）和財(cái)產(chǎn)稅（萬(wàn)元）作為產(chǎn)出指標(biāo)，選取房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資額（萬(wàn)元）、財(cái)產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比重（%）、商品房銷售價(jià)格（元/平方米）、本年房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）、商品房竣工價(jià)值（萬(wàn)元）和本年房屋銷售面積（萬(wàn)平方米）為投入指標(biāo)。其中房地產(chǎn)相關(guān)稅包括財(cái)產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、耕地占用稅，財(cái)產(chǎn)稅由土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房地產(chǎn)稅等組成，地方財(cái)政收入按地方全口徑計(jì)算。樣本為2003-2012年期間的數(shù)據(jù)，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于《新疆統(tǒng)計(jì)年鑒》（2004-2013）。

2 實(shí)證分析

2.1 新疆房地產(chǎn)稅收效率靜態(tài)DEA分析

本文根據(jù)上述選取的指標(biāo)，運(yùn)用DEAP Version2.1軟件進(jìn)行新疆2003-2012年房地產(chǎn)稅收效率測(cè)算，結(jié)果如表1所示。

表1 2003-2012年新疆房地產(chǎn)稅收效率靜態(tài)DEA分析

從表1中可以看出，新疆房地產(chǎn)稅收綜合效率整體呈現(xiàn)“先上升后下降再上升”這一波動(dòng)趨勢(shì)。2003-2012年中DEA有效的年份共有6年，分別是2004、2005、2008、2010、2011和2012年，其他年份均為非DEA有效。在非DEA有效的年份中，同時(shí)技術(shù)無(wú)效和規(guī)模無(wú)效的年份有2007和2009年，說明這兩年的房地產(chǎn)稅收投入產(chǎn)出不僅在技術(shù)上存在低效率，而且稅收規(guī)模也存在問題；2003和2006年綜合效率值也較低，但純技術(shù)效率值為1表示有效，說明其效率損失完全歸結(jié)于規(guī)模無(wú)效。

另外，在新疆4個(gè)非DEA無(wú)效的年份中，2003和2006年表現(xiàn)為規(guī)模報(bào)酬遞增，而2007和2009年則為規(guī)模報(bào)酬遞減。規(guī)模有效性呈現(xiàn)出規(guī)模報(bào)酬遞減，說明在增加投入后產(chǎn)出的增長(zhǎng)比例會(huì)小于投入的增加比例，即投入的產(chǎn)出效率比較低；規(guī)模收益遞增，說明若將所有投入品的數(shù)量都以相同比例增加，將獲得更大比例的回報(bào)[7]。因此，2003和2006年若能擴(kuò)大稅收規(guī)模，有利于改善綜合效率值，而2007和2009年房地產(chǎn)稅收規(guī)模過大，如果減小規(guī)模，則能提高綜合效率。

最后，從歷年的均值來看，綜合效率值、純技術(shù)效率值和規(guī)模效率值分別為0.966、0.992、0.975。這10年中新疆房地產(chǎn)稅收投入產(chǎn)出的純技術(shù)效率值比較接近1，所以綜合效率損失主要是規(guī)模無(wú)效引起的。因此可以得出結(jié)論，提高新疆房地產(chǎn)稅收效率的途徑是擴(kuò)大稅收規(guī)模。

2.2 新疆房地產(chǎn)稅收效率投入冗余和產(chǎn)出不足分析

表2給出了新疆房地產(chǎn)稅收效率非DEA有效年份的投入冗余和產(chǎn)出不足分析。非DEA有效表明投入產(chǎn)出沒有達(dá)到最優(yōu)前沿生產(chǎn)面，存在投入過多或者產(chǎn)出不足的情況。從表中投入指標(biāo)的投入冗余可得，各項(xiàng)指標(biāo)可以減少多少的投入額來避免資源浪費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大。2003和2006年雖然為非DEA有效年份，但各指標(biāo)的投入冗余和產(chǎn)出不足值均為0，即不存在投入冗余和產(chǎn)出不足，其原因是這兩個(gè)年份的純技術(shù)效率達(dá)到了有效，而規(guī)模效率無(wú)效。

表2 非DEA有效年份的投入冗余和產(chǎn)出不足分析

分析表2可知，4個(gè)非有效年份的投入指標(biāo)的冗余差距較大。①X1房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資額、X2財(cái)產(chǎn)稅占地方財(cái)政的比重不存在冗余現(xiàn)象，說明新疆房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展缺乏資本，應(yīng)加大投資額。②X3商品房銷售價(jià)格冗余額2007和2009年分別為14.384元/平方米、152.801元/平方米，價(jià)格冗余額較小，說明新疆房地產(chǎn)價(jià)格還有上升的趨勢(shì)。③X4本年房屋竣工面積只有2009年存在14.710萬(wàn)平方米的冗余額。④X5商品房竣工價(jià)值冗余額2007年為45089.823萬(wàn)元，2009年迅速增加到168483.251萬(wàn)元，意味著新疆房地產(chǎn)行業(yè)近幾年發(fā)展迅速，但房地產(chǎn)數(shù)量趨于飽和狀態(tài)。⑤X6本年房屋銷售面積冗余額從2007年的247.691萬(wàn)平方米上升為2009年的297.847萬(wàn)平方米，漲幅較小，市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁。

再?gòu)漠a(chǎn)出不足指標(biāo)來看，2007和2009年Y 1房地產(chǎn)相關(guān)稅產(chǎn)出不足為0，但Y 2財(cái)產(chǎn)稅產(chǎn)出不足分別為58765.27萬(wàn)元、42820.015萬(wàn)元，表明在投入一定的情況下，近幾年新疆房地產(chǎn)稅收在財(cái)產(chǎn)稅方面存在不同程度的征收潛力，但呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。

3 主要結(jié)論與對(duì)策建議

3.1 主要結(jié)論

本文運(yùn)用DEA-BCC模型，在規(guī)模報(bào)酬可變的條件下測(cè)算了新疆2003-2012年房地產(chǎn)稅收效率值，結(jié)果顯示有4個(gè)非DEA有效年份和6個(gè)DEA有效年份，而無(wú)效年份的綜合效率損失主要是規(guī)模無(wú)效引起的，綜合效率整體上呈波動(dòng)性增長(zhǎng)趨勢(shì)。進(jìn)而又分析了這些年份投入要素冗余量和產(chǎn)出不足額，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)相關(guān)稅、財(cái)產(chǎn)稅、商品房銷售價(jià)格和竣工價(jià)值等指標(biāo)可調(diào)整幅度較大，表明新疆房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有較好前景，但稅收結(jié)構(gòu)存在不合理現(xiàn)象，房地產(chǎn)征稅的潛力呈下降趨勢(shì)。

3.2 對(duì)策建議

3.2.1 調(diào)整房地產(chǎn)稅收征管范圍，提高稅收規(guī)模效率

根據(jù)拉弗曲線可知，稅率和稅收規(guī)模之間的關(guān)系呈倒U型，要想達(dá)到理想的稅收規(guī)模就應(yīng)制定合理的稅率，既不能太高也不能太低[8]。制定合理的房地產(chǎn)稅率需要國(guó)家層面進(jìn)行法律調(diào)整，但新疆地區(qū)比較獨(dú)特，由于地理區(qū)位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)差異較大，各地州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況不同，可以針對(duì)各地州的實(shí)際情況作具體分析，盡可能在保證一定稅收規(guī)模的同時(shí)制定合理的稅率。對(duì)房地產(chǎn)征稅稅種的合理設(shè)置也很有必要，要從房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、保有和出租環(huán)節(jié)優(yōu)化稅收種類，以促進(jìn)房地產(chǎn)稅收的征管效率和經(jīng)濟(jì)效率。

3.2.2 優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，發(fā)揮房地產(chǎn)稅收應(yīng)有的調(diào)控作用

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)節(jié)作用十分有限，有學(xué)者建議合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅以及與房地產(chǎn)相關(guān)的合理行政性收費(fèi)，將其調(diào)整組合為世界各國(guó)普遍實(shí)行的房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的房地產(chǎn)稅[9]。這對(duì)新疆房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整有很大的借鑒意義，從上述的投入冗余指標(biāo)分析可以看到，房地產(chǎn)相關(guān)稅和財(cái)產(chǎn)稅的可調(diào)整幅度較大，進(jìn)一步說明新疆房地產(chǎn)稅收應(yīng)有的調(diào)控效果還不明顯。此外，新疆房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化，應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、保有和出租等環(huán)節(jié)的稅制調(diào)整。

3.2.3 加大房地產(chǎn)行業(yè)資本投入，形成理性價(jià)格趨勢(shì)

近幾年新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，前景較好，但在市場(chǎng)培育期應(yīng)更加注重固定資產(chǎn)投資額，利用房地產(chǎn)行業(yè)前后向關(guān)聯(lián)大的特點(diǎn)，借機(jī)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著新疆經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的剛性需求增加，在一定程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，但與我國(guó)東中部一線城市相比，新疆的房地產(chǎn)平均價(jià)格較低。房地產(chǎn)價(jià)格的上升，一方面預(yù)示需求強(qiáng)勁，另一方面也表明房地產(chǎn)泡沫的膨脹。隨著絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的崛起，作為絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)的新疆迎來了新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)的發(fā)展亦如此。因此，只有把新疆房地產(chǎn)的價(jià)格通過經(jīng)濟(jì)與行政手段控制在理性的范圍內(nèi)，才能保證市場(chǎng)的供求平衡，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

［1］程瑤. 房地產(chǎn)稅收彈性實(shí)證分析：基于30個(gè)省市自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)［J］. 山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2009（11）:55－60.

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