降息對房地產影響不大

文/易憲容

2月28日，央行決定自2015年3月1日起對稱性降低金融機構人民幣貸款及存款利率0.25個百分點。這是央行繼2014年11月降息后半年內第二次降息。這次央行降息同時將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍。

對于降息的目的，央行解釋得很清楚，就是在當前國際油價下跌、CPI處于歷史低位、PPI持續(xù)負增長的情況下，這些因素為央行靈活使用利率工具提供了空間。央行的利率調整的重點就是要繼續(xù)發(fā)揮好基準利率的引導作用，進一步鞏固社會融資成本下行的成果，為經濟結構調整和轉型升級營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。也就是說，央行降息并不意味著中國已經進入降準降息的周期。央行的貨幣政策向中性回歸目標并沒有改變。

可以說，這次央行降息，對整個國內市場影響與沖擊會不小，特別是股市及房地產市場可能首當其沖。2014年11月的央行降息啟動了中國A股這一輪的牛市，這次央行降息是否能夠達到這樣的效果，盡管不確定性很多，但是市場期望仍然很高。因為，從這次央行降息，中國A股市場看到政府做多的傾向性。國內投資者對此得密切關注。

對于國內房地產市場，其影響也不會小于股市。因為，這次央行降息，一是要讓實際利率保持中性，否則在通貨膨脹率低的情況下，讓實際利率過高，實際上讓貨幣政策自動緊縮。二是要加快金融市場利率市場化改革的進程，而存款利率上浮區(qū)間擴大就是其主要方式。三是如何保證正在下行的中國經濟穩(wěn)增長。而當前中國經濟的穩(wěn)增長問題又是房地產市場的問題。所以說，這次央行降息主要會對房地產市場產生影響。

對于完全依賴銀行信貸拉動的房地產市場來說，央行降息自然是雪中送炭

為何當前中國經濟最大的問題還是房地產市場問題呢？因為當前許多行業(yè)的產能過剩，國內經濟增長下行的壓力持續(xù)難以緩解，就在于房地產的投資與銷售持續(xù)全面的下降，就在于房地產的嚴重供給過剩及庫存難以消化，盡管2014年中央及地方政府在千方百計采取政策救房地產市場，但是其效果不是那樣理想。無論是央行的房貸新政還是央行2014年11月的降息都是如此。尤其是近一個月來，這種情況更是惡化。無論是一二線城市，還是三四線城市住房銷售基本上處于冷凍狀態(tài)。再加上1月份有些城市住房的價格同比下降達5%以上，更是讓國內房地產市場雪上加霜。因此，對于完全依賴銀行信貸拉動的房地產市場來說，央行降息自然是雪中送炭。

因為，就目前中國的房地產市場來說，最大的問題就在于如何消化庫存的問題，如何增加住房需求的問題，而對購買住房者來說，央行降息絕對起到重要的作用。這不僅在于直接降了購買住房者的還貸成本，還在于影響整個住房市場預期。即市場會認為央行的貨幣政策會進一步寬松，從而可引誘更多的人進入住房市場，從而推高房價。如果房地產銷售問題得以解決，住房需求又涌現，那么中國房地產市場又可能進入繁榮周期。估計這是央行降息所要考慮的一個重要方面。

不過，從現實的房地產市場來看，這次央行降息對房地產市場的效果如何是相當不確定的。因為，這次央行降息受到影響是房地產開發(fā)商及購買住房者。對于房地產開發(fā)商來說，融資成本的降低，自然對它們大有益處，有利于房地產開發(fā)商經營利潤增長。但是，對于高利潤的房地產開發(fā)商來說，這樣些許的融資成本降低對他們意義不是太大。可以看到，早幾年，即使是現在也如此，只要住房能夠很快地銷售出去，房地產開發(fā)商的融資成本高低并不是他們最為優(yōu)先考慮的因素，否則國內的影子銀行不會如此盛行，其利率都在15%以上了，房地產開發(fā)商都不在乎，這0.25%利率下降對房地產開發(fā)商只是毛毛雨。當然，房地產開發(fā)商能夠從銀行獲得低成本的資金更好。目前國內房地產市場不景氣，但很少房地產開發(fā)商因為資金鏈斷裂出問題的，所以，總體來說，房地產開發(fā)商在流動性上并不存在多少問題。

那么融資成本降低對購買住房者影響如何？這當然是很重要的。一是房地產開發(fā)商的融資都是短期融資，成本高些影響不大，而購買住房者的貸款則是長期貸款，其些許的利率變化對購買住房者還款成本影響不小。二是房地產開發(fā)商融資渠道是多元化的，但購買住房者的融資渠道是單一的，只能是向銀行進行住房按揭貸款。不過，購買住房者又分為住房消費者及住房投資者。按揭貸款利率對住房消費者影響更大，對住房投資者有影響，但是小很多。在一定的條件下，住房投資者對利率的變化，并不在于利率高低，而是在于市場預期如何。

投資者在降息后是否會涌入房地產市場是相當不確定的

所以，在國內仍然是以住房投資者為主導的市場（因為在過高的房價下，絕大多數住房消費者是沒有支付能力進入市場的，即使是降低利率也如此），降息是否讓投資者重新進入市場，就得看兩個方面的條件。一是外在的投資環(huán)境如何，有沒有比進入住房市場更好的投資渠道。就2014年的股市來看，馬年中國A股上漲60%，所以A股的投資渠道已經好于住房市場，投資者在降息后是否會涌入房地產市場是相當不確定的。二是要看房地產市場未來發(fā)展。即投資者預期現在進入住房市場之后，房價會不會如早幾年那樣飚升。但是，就目前全國的情況來看，不僅住房嚴重過剩，房地產市場周期性調整在持續(xù)，房價開始在下跌，而且只要住房銷售稍微有點起色，立即會有大量的供給出來。所以，未來房價上漲的概率不高。在這種預期下，即使央行降息，住房投資者涌入市場概率同樣不會太高。央行降息對住房投資者作用不大。對于住房消費者來說，不在于降息多少，而是能否降低讓他們進入市場的門檻，住房市場的價格出現全面下降。但是，這種情況是否出現同樣是不確定的。所以，多數住房消費者是沒有能力進入市場，降息同樣對他們意義不大。

從上述的分析可以看到，這次央行降息，對房地產市場有影響，但不要估計太高，還得用時間來檢驗。