房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟關(guān)系綜述

周亞楠

摘 要：房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟關(guān)系之間存在著密切的聯(lián)系。本文從三個不同的角度闡述了房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟關(guān)系之間的研究綜述，即房地產(chǎn)價格波動對消費的影響、房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響、房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟變量間的影響，對房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟關(guān)系的演變發(fā)展及基本理論作了簡要綜述與評價，并在此基礎(chǔ)上提出了一些有待深入研究的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格波動；消費；經(jīng)濟增長；宏觀經(jīng)濟變量；研究綜述

房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系研究，具體可以分為三個角度，第一個角度是研究房地產(chǎn)價格對消費的影響；第二個角度是研究房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響；第三個角度是研究房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟變量間的關(guān)系。

第一個角度是研究房地產(chǎn)價格對消費的影響。Zandi（1999）論述了資產(chǎn)價格對消費者信心的支持作用，通過構(gòu)建模型證明了資產(chǎn)價格上漲不僅對參與投資的消費者有影響，而且對沒有參與投資的消費者也會因信心的增加而提高其消費支出。房地產(chǎn)價格的上漲預(yù)示著宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇或高漲，同時也意味著較高的勞動收入與財富水平，顯示了房地產(chǎn)價格波動對消費具有顯著的財富效應(yīng)。

第二個角度是研究房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響。Green（1997）通過一系列分析得出，住宅建設(shè)投資帶動GDP的波動， 而非住宅物業(yè)的投資落后于GDP的波動。其原因是：住宅建設(shè)能帶動國民經(jīng)濟的增長，而國民經(jīng)濟的強度和結(jié)構(gòu)的變化又會導(dǎo)致商業(yè)性房地產(chǎn)價格和租金波動。 Case，Quigley and Shiller（2001）利用美國1982-1999年各州的季度數(shù)據(jù)以及1975-1999年14個發(fā)達國家的數(shù)據(jù)對股票市場以及住宅市場的差異進行了分析，得出的結(jié)論是，住宅市場的財富效應(yīng)比股票市場更強。張紅（2005）對房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值以及貨幣供給量的互動關(guān)系進行了協(xié)整檢驗和格蘭杰因果檢驗。研究表明，GDP對房地產(chǎn)開發(fā)投資存在著顯著可信的單向因果關(guān)系，也就是說研究GDP的波動有助于對房地產(chǎn)開發(fā)投資的波動進行預(yù)測，反之則不成立；同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資的走向?qū)ω泿殴┙o量的變化更加敏感，受貨幣供給量的影響遠遠大于房地產(chǎn)開發(fā)投資對貨幣供給量的影響。王先柱（2007）首先從房地產(chǎn)銷售額和房地產(chǎn)開發(fā)投資的角度闡述了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻，然后在VAR模型下進一步分析了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系，其結(jié)果表明：房地產(chǎn)投資對產(chǎn)出具有較大、持久的正面影響；住宅投資對產(chǎn)出具有強勁的沖擊力，時滯更短；房地產(chǎn)銷售額對產(chǎn)出具有明顯的正向效應(yīng)，而產(chǎn)出對房地產(chǎn)銷售額的影響不是十分明顯。

第三個角度是研究房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟變量間的關(guān)系。Karl E Case（2000）從幾個不同維度研究了房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟狀況的關(guān)系。他所研究的地區(qū)都經(jīng)歷了宏觀經(jīng)濟從繁榮到蕭條的交替周期，而房產(chǎn)的價值是經(jīng)濟上升或者下降趨勢的加速器。即由不同時間、不同地點的房產(chǎn)價值的不斷增加產(chǎn)生的潛在的財富效應(yīng)是很大的。Simon Stevenson（2000）在OLS模型和復(fù)合因果關(guān)系模型的基礎(chǔ)上，對英國不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場，長達30年內(nèi)通貨膨脹與住宅產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系進行了驗證，得出結(jié)論，即房地產(chǎn)業(yè)會導(dǎo)致通貨膨脹。李聰明（2005）在運用回歸分析方法的基礎(chǔ)上，得出結(jié)論，即宏觀經(jīng)濟的周期波動與房地產(chǎn)投資相關(guān)系數(shù)存在正相關(guān)關(guān)系。他同時認(rèn)為，隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展， 房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟的支持和貢獻將不斷增加，二者將緊密聯(lián)系， 相關(guān)程度也會逐步提升。王洋（2005）通過對數(shù)據(jù)進行分析，討論了房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系，結(jié)論表明，一方面因房地產(chǎn)業(yè)與城市化、工業(yè)化的密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)成為我國未來經(jīng)濟增長的引擎；另一方面因房地產(chǎn)業(yè)可以聯(lián)系到資產(chǎn)抵押的貨幣供給，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟波動的重要因素。而當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)成熟后，房地產(chǎn)業(yè)則成為經(jīng)濟波動的制衡力量。梁云芳、高鐵梅、賀書平（2006）利用協(xié)整分析和HP濾波，計算出房地產(chǎn)的均衡價格水平，通過對房地產(chǎn)價格偏離均衡價格的波動狀態(tài)分析，得出結(jié)論，即我國房地產(chǎn)市場價格的偏離只是受部分地區(qū)影響。周暉、王擎（2009）通過運用BEKK模型和

GARCH均值方程模型對房地產(chǎn)價格、貨幣供應(yīng)量與經(jīng)濟增長的波動性三者之間的關(guān)系進行實證檢驗，得出結(jié)論，即房價的波動、房價與貨幣供應(yīng)量的聯(lián)動效應(yīng)對GDP增長速度有顯著影響，會導(dǎo)致GDP增速的下降；但房價的波動對經(jīng)濟增長的波動卻沒有顯著影響。

總之，關(guān)于房地產(chǎn)價格波動對消費的影響、房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響、房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟變量間的影響的研究成果為解釋房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟關(guān)系作了重要貢獻，但是，大多數(shù)研究成果并沒有進入更深入的探討，加之大多數(shù)的研究主要借助了國外研究，自身的創(chuàng)新點并不多，缺乏系統(tǒng)的理論探索和規(guī)范的研究方法，需要后來研究者繼續(xù)努力，從多角度出發(fā)，探索房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟關(guān)系的研究。

參考文獻：

[1] 張紅. 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)， 北京： 清華大學(xué)出版社， 2005.

[2] 李聰明. 我國房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟關(guān)系分析， 特區(qū)經(jīng)濟，2005 （ 3） .