房屋評估過程中無形損耗以及價值分析

朱志輝

[摘要]在成本法所能估價的實踐過程中，主要是以重置成本減損耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素對建筑物價值產(chǎn)生的負面影響。本文對房屋估價中的無形損耗做進一步探討，研究成本法在無形因素價值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術(shù)思路來彌補傳統(tǒng)成本法的不足。

[關(guān)鍵詞]房屋評估；無形損耗；價值分析 文章編號：2095-4085（2015）08-0064-02

1.重置成本的經(jīng)濟含義和特點分析

1.1重置成本（重建成本，以下統(tǒng)稱重置成本）是市場價值

成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新狀態(tài)的房屋所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，并非絕對意義上的成本，而是房屋的市場價值。

1.2重置成本是市場上可以接受的公平重新建造價格

建筑物的重置成本是建造某一類建筑物的典型成本，而非實際成本，是在正常市場狀況下建造該類建筑物最可能的成本，也稱公平成本。

1.3重置成本并非同類建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價格

成本法依賴于替代原則，根據(jù)替代原理，現(xiàn)有房地產(chǎn)的價格可以由新建一個相同效用的替代品的成本來衡量。因此，重置成本是該類建筑目前效用下的成本。

但嚴格來說，成本與功能效用之間并無絕對的正相關(guān)關(guān)系，建筑物部分功能效用，如采光、通風(fēng)、朝向、平面布局主要取決于建筑設(shè)計，與其建造成本無必然關(guān)聯(lián)。

1.4重置成本不能體現(xiàn)建筑物在最高最佳使用方式下的價格

建成后的房屋做何用途與重新建造該建筑物的成本價格并無必然聯(lián)系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用。房地產(chǎn)估價遵循最高最佳使用原則，重置成本不能必然體現(xiàn)建筑物在獲利最大使用方式下的價格。

2.影響建筑物價值的因素和無形損耗之間的關(guān)系

由于成本法估價的思路是房地分估，價值合一，有必要將房地產(chǎn)總體價值影響因素表現(xiàn)在土地和建筑物上的作用加以區(qū)分。同時，成本法中大部分無形或非成本因素對建筑物價值的影響，是以無形損耗的形式來體現(xiàn)的，所以有必要將各種因素引起的無形損耗加以區(qū)分，在估價時才能避免因素影響效果的重復(fù)計算或漏算。

2.1物質(zhì)影響因素與無形損耗

影響土地價值的物質(zhì)因素包括位置、尺寸、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、植被、氣候、景色、生態(tài)和污染程度等。開發(fā)的資源，如公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)程度等也是決定土地價值的自然影響力。影響建筑物的價值的物質(zhì)影響力則取決于建設(shè)質(zhì)量以及設(shè)計與環(huán)境的適應(yīng)性和一般性。如建筑物外觀、結(jié)構(gòu)、布局、設(shè)備、施工質(zhì)量和適用性，以及整體款式、造型與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)程度等。由于建筑物的功能性貶值體現(xiàn)建筑技術(shù)的提高和消費者偏好的改變對建筑物價值造成的影響，所以以上因素對建筑物價值的影響主要通過建筑物的重置成本和物質(zhì)性損耗、功能性損耗來體現(xiàn)。

2.2經(jīng)濟影響因素與無形損耗

經(jīng)濟因素反映房地產(chǎn)對攝取經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟的適應(yīng)性。包括供求因素、物價因素、購買力水平、利率因素、政府經(jīng)濟干預(yù)等，主要體現(xiàn)在市場供求對房地產(chǎn)的影響上。以上經(jīng)濟因素共同作用于構(gòu)成房地產(chǎn)商品的土地和地上建筑之上，所以，筆者認為建筑物的經(jīng)濟性損耗應(yīng)主要反映由于外界經(jīng)濟因素的變化對建筑物價值的影響。

2.3政府影響因素與無形損耗

政府因素影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策和市政管理等。經(jīng)濟性損耗經(jīng)常被認為是房地產(chǎn)的不可移動性在周圍環(huán)境變化時造成的結(jié)果，如土地用途的改變、四周房地產(chǎn)的使用不協(xié)調(diào)、道路、機場產(chǎn)生的塵土和噪音等，但是這種價格下降和上升的實質(zhì)是地價的變動，而不是建筑物價值的變動。

3.無形因素對建筑物價值的影響分析

重置成本更多地體現(xiàn)一種平均而非最佳狀態(tài)的價格，在房屋功能優(yōu)于一般建筑物或外界因素產(chǎn)生有利影響時，各種無形或非成本因素的影響會在重置成本的基礎(chǔ)上增加建筑物的價值，即成本法估價中，要考慮功能和經(jīng)濟性因素對建筑物價格的有利影響。傳統(tǒng)成本法中對無形和非成本因素價值影響處理方法具有以下不足：

3.1建筑物的無形價值在成本法中得不到完整體現(xiàn)

房地產(chǎn)交易的對象是完整的房地產(chǎn)商品，按照成本法的估價原理，只有部分成本影響因素對無形價值的影響可包含在重置成本中，而大量非成本因素產(chǎn)生的建筑物無形價值，如歷史文化價值、品牌優(yōu)勢并不能得到體現(xiàn)。

3.2不能準確區(qū)分成本相近、功能效果迥異的建筑物之間的價格差異

假定同一地區(qū)的類似住宅，由于設(shè)計方案的不同，其中一個缺少視覺和聲音方面的私密性、通行、進出車庫明顯不便、通風(fēng)不好，另一個有很好的視覺和聲音方面的私密性、通行和車庫位置非常方便、通風(fēng)良好。兩處結(jié)構(gòu)重置成本基本相同，在成本法估價中對住宅一做了功能損耗調(diào)整，由于重置成本非該類住宅在最佳功能效用下的成本，那么也無理由不對住宅二更好地功能效用提出增值調(diào)整，相信消費者能夠并且愿意接受這種價值差異。

3.3不能體現(xiàn)環(huán)境因素和經(jīng)濟政策對建筑物價值的積極影響

市場價值原理中的環(huán)境影響原理指出：房地產(chǎn)價格受到周圍環(huán)境的影響，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)具有較大的市場價值，反之則削減價值。與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)程度在功能性損耗中既然能被作為折減建筑物價值的要素之一，同樣也應(yīng)成為增加其價值的因素之一。

3.4不能表現(xiàn)供需不平衡市場狀態(tài)下房地產(chǎn)的價值

經(jīng)濟性損耗是在長期市場均衡狀態(tài)下的市場價值（重置成本）基礎(chǔ)上對估價時點因供大于求帶來的負面效應(yīng)的價格修正，那么，估價中也應(yīng)正視估價時點供不應(yīng)求帶來的正面效應(yīng)對房地產(chǎn)價值的影響。4結(jié)論

綜上所述，通過對重置成本的經(jīng)濟內(nèi)涵和特點的分析，以及對影響房屋價值的因素與損耗間關(guān)系的再認識，找出傳統(tǒng)成本法的缺點，提出以價值調(diào)整值或調(diào)整系數(shù)代替損耗值和損耗率的新思路，是對成本法理論的新探討。但在實際應(yīng)用中，尋找價值調(diào)整值適用的估算方法仍有一定難度，無疑會增加估價過程的復(fù)雜性?？傊?，筆者希望借此文引起廣大估價人員對成本法估價更深入的理解和分析。