綠城海外第一步

龔小鋒

之前放言要?dú)⑷牒Ｍ馐袌?chǎng)的綠城，終于邁出了第一步。

近日，藍(lán)城集團(tuán)、中交海外地產(chǎn)及中國(guó)港灣（印尼）集體發(fā)聲，三方將合作開(kāi)發(fā)印尼雅加達(dá)地產(chǎn)項(xiàng)目。這是藍(lán)城在海外的第一個(gè)代建項(xiàng)目，也是中交入股后整合綠城代建業(yè)務(wù)的第一個(gè)有實(shí)質(zhì)意義的動(dòng)作。

另一方面，在藍(lán)城之外，綠城的另一代建平臺(tái)——綠城管理集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生，綠城的大代建體系整合大幕開(kāi)啟。

落子雅加達(dá)

藍(lán)城、中交首個(gè)合作項(xiàng)目為位于印尼西雅加達(dá)的千禧新城。按照目標(biāo)，在鮮有跨國(guó)房企進(jìn)入的雅加達(dá)樓市，藍(lán)城意在將千禧新城做成其海外代建的“樣本”。

公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目總建筑規(guī)模約50萬(wàn)平方米，計(jì)劃建設(shè)成為西雅加達(dá)區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性大型居住社區(qū)。藍(lán)城未來(lái)將打造公寓及聯(lián)排別墅產(chǎn)品，主要銷售給當(dāng)?shù)氐闹挟a(chǎn)階級(jí)。

藍(lán)城方面表示，在代建過(guò)程中其重新設(shè)計(jì)產(chǎn)品戶型，因?yàn)椤斑@里賣得最好的公寓戶型是30—40平方米”。另外，由于當(dāng)?shù)伢w力勞動(dòng)人工便宜，雅加達(dá)聘請(qǐng)傭人現(xiàn)象普遍，這意味著100平方米以上的公寓會(huì)設(shè)計(jì)傭人房。

與傳統(tǒng)的商業(yè)代建、資本代建、政府代建模式不同，藍(lán)城此次代建千禧新城采用的是EPC工程總承包模式，即為委托方提供從設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行等全過(guò)程承包的一站式交鑰匙服務(wù)。

對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，雅加達(dá)只是海外計(jì)劃的一個(gè)開(kāi)端，盡管雙方的下一個(gè)合作項(xiàng)目還沒(méi)確定，但總體上以發(fā)達(dá)國(guó)家、東南亞和非洲為主。綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理、藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江在5月時(shí)表示，“我們正孕育在雅加達(dá)市場(chǎng)展開(kāi)，可能接下去還要去美國(guó)市場(chǎng)。”

澳大利亞也有可能是下一站，綠城中國(guó)聯(lián)席主席宋衛(wèi)平在印尼雅加達(dá)的項(xiàng)目啟動(dòng)之前就說(shuō)，“可能過(guò)兩天會(huì)派幾個(gè)人去澳大利亞，因?yàn)橹薪皇召?gòu)了澳大利亞一個(gè)做基建的公司，在好幾個(gè)地方有項(xiàng)目?！?/p>

綠城的新代建平臺(tái)已經(jīng)啟動(dòng)，9月23日，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱綠城管理集團(tuán)）在杭州玫瑰園度假酒店正式掛牌成立，這意味著綠城加大國(guó)內(nèi)外代建的步伐。

綠城對(duì)外輸出的服務(wù)不會(huì)局限于建設(shè)施工。“建設(shè)管理包含交付后的服務(wù)，會(huì)是全產(chǎn)業(yè)鏈的系統(tǒng)服務(wù)。”宋衛(wèi)平說(shuō)。“這就是為什么我們沒(méi)有叫綠城代建集團(tuán)，而是叫綠城管理集團(tuán)?！?p>

至于未來(lái)綠城的海外業(yè)務(wù)是由綠城管理集團(tuán)還是藍(lán)城來(lái)做，綠城一名管理層告訴記者，由于藍(lán)城和綠城代建兩方的關(guān)系還沒(méi)有理順，目前這一事項(xiàng)并沒(méi)有清晰的結(jié)果，“不過(guò)，可能更傾向于綠城管理集團(tuán)去做海外業(yè)務(wù)?！?/p>

兩千萬(wàn)平海外土儲(chǔ)想象

中交旗下約2000萬(wàn)平方米的海外土地，都將成為雙方合作的資本。來(lái)自中交系的綠城中國(guó)聯(lián)席主席朱碧新在今年綠城中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱：“中交在100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)有海外業(yè)務(wù)，下一步會(huì)尋求一些好的國(guó)家和地區(qū)開(kāi)發(fā)一些適合的業(yè)務(wù)，這將成為一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！痹谶@其中，中交集團(tuán)很大一部分業(yè)務(wù)在東南亞、非洲等地。

2000萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備量，對(duì)于任何一家國(guó)內(nèi)大型房企都顯得意義重大，對(duì)藍(lán)城來(lái)說(shuō)更是如此。在這之前，藍(lán)城開(kāi)展代建業(yè)務(wù)5年，進(jìn)入70多個(gè)城市，累計(jì)代建總面積3200萬(wàn)平方米。這意味著，中交入主之后，藍(lán)城將達(dá)到規(guī)模翻番的效果。

綠城海外業(yè)務(wù)的方向已經(jīng)比較清晰，在宋衛(wèi)平看來(lái)，“綠城出海就是買地蓋房子”，把當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品、市場(chǎng)定位搞清楚，然后再雇傭一批當(dāng)?shù)厝?。宋衛(wèi)平對(duì)于藍(lán)城代建的信心十足，他認(rèn)為“去東南亞，即便是到新加坡去，我們的房子也不會(huì)很差，也是有競(jìng)爭(zhēng)力的?！?/p>

在產(chǎn)品定位方面，宋衛(wèi)平就表示，“客戶方面我們是面對(duì)當(dāng)?shù)氐闹挟a(chǎn)階級(jí)。去東南亞一些國(guó)家，包括非洲國(guó)家，華人在當(dāng)?shù)囟际潜容^富裕的階層。在澳洲，華人也是比較富裕的?！?/p>

對(duì)于海外團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建，宋衛(wèi)平對(duì)此頗為憂心，因?yàn)槌斯蛡蛞慌?dāng)?shù)厝酥?，關(guān)鍵部門的崗位人才還是要依靠綠城輸出。今年6月，宋衛(wèi)平就坦言，“海外是一個(gè)有挑戰(zhàn)的事情，我現(xiàn)在最擔(dān)心的是我們的人不愿意離開(kāi)，因?yàn)楹贾萜髽I(yè)都不愿意去外面?！?/p>

但宋衛(wèi)平也表示，“最近幾年知道謀生艱難了，出去的概率比以前高很多。現(xiàn)在我們的80后愿意，就沒(méi)有問(wèn)題了。有個(gè)別的50后、70后也愿意?！睋?jù)了解，千禧新城的中方團(tuán)隊(duì)，就是來(lái)自藍(lán)城在浙江的各級(jí)城市公司，其中包括工程、成本、綜管和營(yíng)銷等崗位。此外，未來(lái)綠城物業(yè)也有可能在合適的時(shí)機(jī)選擇進(jìn)入雅加達(dá)。

不過(guò)，讓宋衛(wèi)平擔(dān)心的還有對(duì)當(dāng)?shù)卣吆褪袌?chǎng)的了解程度，“在那里我們的能力發(fā)揮有限，發(fā)達(dá)國(guó)家的營(yíng)造體系、法規(guī)體系都很嚴(yán)密?！彼涡l(wèi)平曾表示。

整合“大代建”體系

綠城管理集團(tuán)的成立，意味著中交開(kāi)始為旗下海外項(xiàng)目的代建謀篇布局，從目前中交的動(dòng)作來(lái)看，綠城管理集團(tuán)有可能作為國(guó)內(nèi)外代建的統(tǒng)一平臺(tái)，這意味著未來(lái)中交的海外土儲(chǔ)將更有可能由綠城管理集團(tuán)來(lái)操刀。

在中交入主之后，綠城確立了“綠城服務(wù)、綠城房產(chǎn)、綠城代建”三大業(yè)務(wù)并舉格局。代建成為三大主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，整合較為分散的代建平臺(tái)成為當(dāng)務(wù)之急，綠城管理集團(tuán)于是應(yīng)運(yùn)而生。

“綠城為實(shí)現(xiàn)代建業(yè)務(wù)300億元的戰(zhàn)略目標(biāo)，已經(jīng)開(kāi)始頂層設(shè)計(jì)，先搭建起了平臺(tái)?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩煵探终J(rèn)為，其大力發(fā)展代建業(yè)務(wù)，也為中交2000萬(wàn)平方米海外土儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)指明了方向。值得一提的是，中交集團(tuán)旗下土儲(chǔ)合計(jì)達(dá)到1.7億平方米。

整合大代建體系的第一步是收回分散的綠城代建平臺(tái)。綠城管理集團(tuán)則是對(duì)綠城鼎益和綠城時(shí)代重新整合的基礎(chǔ)上成立的。早在2010年，綠城就成立了“綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司”，從事代建業(yè)務(wù)，去年“藍(lán)綠分家”后，綠城建設(shè)變成藍(lán)城建設(shè)。

少有人知的是，由于宋、曹二人在代建板塊的發(fā)展理念不一致，自2012年開(kāi)始，曹舟南、應(yīng)國(guó)永等陸續(xù)單獨(dú)組建了鼎益、時(shí)代等新興代建平臺(tái)。今年8月3日，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，以6.25億元收購(gòu)綠城鼎益100%股權(quán)，以2.94億元收購(gòu)綠城時(shí)代92%股權(quán)。

據(jù)綠城方面統(tǒng)計(jì)，截至9月22日，綠城管理集團(tuán)下屬委托管理項(xiàng)目共計(jì)52個(gè)，總建筑面積達(dá)1700萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額1300億元，代建費(fèi)總收入約45億元。

如今，新公司由綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南出任董事長(zhǎng)。據(jù)記者了解，除了鼎益、時(shí)代，在山東、青島、濟(jì)南等地還有代建的平臺(tái)公司，品牌較為分散，這些分散的品牌日后都有可能陸續(xù)被綠城收回。

下一步，或許就是整合藍(lán)城代建平臺(tái)。藍(lán)城的代建業(yè)務(wù)更為龐大。截至2014年底，藍(lán)城集團(tuán)已簽約代建項(xiàng)目170余個(gè)，總占地面積2000余萬(wàn)平米，總建筑面積4000余萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)總可售金額1800多億元。

在中交的戰(zhàn)略版圖中，藍(lán)城代建應(yīng)該并入綠城代建，成立龐大的綠城代建集團(tuán)。在今年7月的綠城年中會(huì)議上，中交派駐綠城的執(zhí)行總經(jīng)理李永前就提到，要統(tǒng)合代建品牌，加快形成統(tǒng)一完整的綠城代建品牌。此次綠城新代建平臺(tái)成立，還有藍(lán)城歸屬?zèng)]落定。

“中交當(dāng)然是希望把藍(lán)城納入綠城的統(tǒng)一平臺(tái)，不過(guò)，老板目前還是有顧慮的?！鄙鲜鼍G城人士透露。從目前的信息看，這部分資產(chǎn)的納入并未談攏。而曹舟南近期也透露，兩大代建體系整合的具體細(xì)節(jié)還在磋商之中，他個(gè)人主張先分開(kāi)運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間。

據(jù)了解，綠城管理集團(tuán)現(xiàn)在主要的業(yè)務(wù)是承接中交的土地儲(chǔ)備，這部分土地體量巨大。而藍(lán)城集團(tuán)則是面向政府保障房代建，以及和其他房企合作項(xiàng)目代建。“如果合并，那么藍(lán)城可能以后更多是去做養(yǎng)老和農(nóng)業(yè)等板塊了。”綠城人士表示。