SOHO中國 轉(zhuǎn)型還要多久？

徐進(jìn)

轉(zhuǎn)型四年來，SOHO中國一直備受關(guān)注，這不僅是因?yàn)榕耸購埿婪驄D總能有方法“引人注目”，更是因?yàn)樗诮?jīng)歷的轉(zhuǎn)變，是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式由粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化的一個(gè)鮮活的樣本。事實(shí)證明，民營房企的轉(zhuǎn)型之路走得并不容易。

如今，該公司又一個(gè)并不太漂亮的中期業(yè)報(bào)出爐，重點(diǎn)數(shù)據(jù)如營業(yè)額、股東核心純利、凈利潤等下滑都超過九成，集團(tuán)董事長潘石屹不得不再一次出來解釋這是轉(zhuǎn)型路上必然之痛。與此同時(shí)，在與復(fù)興長達(dá)數(shù)年互不相讓的上海外灘8-1地塊爭奪上，它終于“服軟”，用50%的股權(quán)換得80多億元的現(xiàn)金，再一次顯示了其放緩?fù)顿Y開發(fā)、謹(jǐn)慎持有大量現(xiàn)金的公司戰(zhàn)略。

此外，SOHO中國還在努力尋找“二次轉(zhuǎn)型”的門道——互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)辦公租賃，并宣稱要將公司改造成為一家互聯(lián)網(wǎng)公司。潘石屹一直在努力尋找新的利潤點(diǎn)，以撐過長達(dá)四年的漫長轉(zhuǎn)型。

業(yè)績下滑逾九成

9月11日，在加盟SOHO中國僅一年后，林戰(zhàn)辭去了公司執(zhí)行董事及首席財(cái)務(wù)官CFO職務(wù)。這一人事變動(dòng)引發(fā)外界的大猜測(cè)，因?yàn)槭紫?cái)務(wù)官這一位置上頻繁換人，是該公司這幾年的常態(tài)。在林戰(zhàn)之前，閻巖、王少劍、唐正茂三人都曾擔(dān)任過首席財(cái)務(wù)官，自從2007年上市以來，林戰(zhàn)是公司離任的第四個(gè)CFO。

業(yè)界猜測(cè)，林戰(zhàn)的出走或與SOHO中國一直未能改善的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有關(guān)。尤其是今年，公司的業(yè)績下滑幅度之大，壓力顯而易見。該公司的公告稱：“董事會(huì)現(xiàn)正物色適當(dāng)人選接任首席財(cái)務(wù)官的職責(zé)。在覓得適當(dāng)人選之前，首席財(cái)務(wù)官的職務(wù)將由公司執(zhí)行董事兼總裁閻巖女士兼任?！?/p>

這幾年一直困擾公司業(yè)績下滑的問題，顯然不是一個(gè)CFO就能挽救的。今年的中期業(yè)報(bào)顯示，公司上半年?duì)I業(yè)收入、核心純利、凈利潤三個(gè)重點(diǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)均出現(xiàn)大幅下滑。

其中上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約3.93億元，同比下降約92%；實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬元，同比下降約94%；實(shí)現(xiàn)凈利潤約為1.35億元，同比下降了95%。財(cái)報(bào)公布當(dāng)日，SOHO中國的股價(jià)即下跌7.8%。

歷史數(shù)據(jù)顯示，轉(zhuǎn)型四年以來，該公司的業(yè)績額一直在下降。2010年，SOHO中國的銷售額達(dá)到歷史最高的238億元，隨后的三年，銷售業(yè)績大幅下滑，2011年為109億元，2012年為94.68億元，2013年則下滑至46.87億元。SOHO中國的公告稱，期內(nèi)營業(yè)額大幅下降的主要原因是集團(tuán)業(yè)務(wù)由“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-持有”，從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降所致；而毛利潤的下降主要由于物業(yè)銷售收入下降導(dǎo)致的整體營業(yè)額下降。

停止樓市投資

然而，面對(duì)外界的質(zhì)疑和猜測(cè)，一個(gè)“業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型”的理由似乎并不夠。在中期業(yè)績報(bào)告發(fā)布后不久，潘石屹和張欣夫婦多次公告高調(diào)亮相，大談對(duì)公司未來以及行業(yè)時(shí)局的看法，試圖解釋 SOHO中國目前的狀況。

在9月21日的“潘談會(huì)”上，潘石屹表示，投資者關(guān)心的問題主要有兩個(gè)：第一個(gè)是負(fù)債率，第二個(gè)是現(xiàn)金流，而它在這兩個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)非常不錯(cuò)，足以說明轉(zhuǎn)型成功。

據(jù)該公司2015年中期業(yè)績公告顯示，截至2015年6月30日，公司現(xiàn)金及銀行存款總計(jì)約97.7億元，總負(fù)債為199.34億元，凈債務(wù)占股東權(quán)益的比率約為25%。公告中稱，目前公司的現(xiàn)金完全能夠滿足在建投資物業(yè)未來大約55億元人民幣的資本支出需求。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，SOHO中國之所以擁有大量的現(xiàn)金和較低負(fù)債率，一個(gè)主要的原因是自去年年初開始，其連續(xù)出讓多個(gè)上海項(xiàng)目，SOHO海倫廣場(chǎng)、靜安廣場(chǎng)以及凌空SOHO的若干物業(yè)，僅這三宗交易變現(xiàn)的資金就達(dá)82.8億元。而另一個(gè)原因就是SOHO中國一直沒有拿地。

目前，該公司項(xiàng)目主要集中在北京和上海。2013年9月，其與北京國際信托有限公司聯(lián)手以19.22億元的價(jià)格拿下北京麗澤金融商務(wù)區(qū)地塊之后，已經(jīng)兩年在北京土地市場(chǎng)沒有新斬獲；其在上海最近一次拿地動(dòng)作，也要追溯至2013年4月。很明顯，SOHO中國采取了收縮戰(zhàn)略，出售物業(yè)、停止拿地以加速資金回流，以充足的儲(chǔ)備求得平穩(wěn)地過渡。

9月22日，其首席執(zhí)行長張欣對(duì)外媒表示，多輪的量化寬松政策已將海外主要城市的資產(chǎn)價(jià)格推到很高的水平，因而該公司選擇持有現(xiàn)金，停止海外樓市投資。同時(shí)，她表示SOHO對(duì)于中國的土地投資也不感興趣，將專注于資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)上。此番言論在外界引發(fā)不小震動(dòng)，被解讀為中國開發(fā)商對(duì)海外投資以及國內(nèi)行業(yè)前景的看空。

隨后不久，SOHO中國宣布退出此前與復(fù)星國際互不相讓的上海外灘8-1地塊項(xiàng)目“爭奪戰(zhàn)”，以50%的股權(quán)出售給復(fù)星，作價(jià)人民幣84.93億元。這一場(chǎng)曠日持久的“地王之爭”最后以SOHO中國“拿錢走人”告終。這樣“服軟”的行為，已經(jīng)被不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)到了，這也契合了張欣最近“不再投資樓市和土地”的表態(tài)。

租金收益上升偏慢

雖然憑借較低的負(fù)債率和充足的現(xiàn)金流，SOHO中國再一次獲得券商對(duì)其“流動(dòng)性表現(xiàn)良好”的嘉獎(jiǎng)，但是質(zhì)疑依然不少。標(biāo)準(zhǔn)普爾就在不久前宣布，將它的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“BB+”下調(diào)至“BB”，展望負(fù)面，因?yàn)槠洹敖ㄔO(shè)并持有的業(yè)務(wù)模式過渡進(jìn)程慢于此前的預(yù)期，財(cái)務(wù)杠桿將在2015-2016年維持在高位?！?/p>

該公司轉(zhuǎn)型進(jìn)程慢，一個(gè)重要表現(xiàn)是物業(yè)租金收益上升的速度偏慢。據(jù)2015年中期業(yè)績報(bào)告，SOHO中國在本年度前六個(gè)月內(nèi)的租金收入約為人民幣4.39億元。資料顯示，其在2014年的租金收入為4.24億元。

目前，SOHO中國有6個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)，總可租面積約52.21萬平方米，其中絕大部分在最近一年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)，期內(nèi)平均出租率達(dá)到約73%。

北京的望京SOHO塔3和上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)于2014年9月竣工，目前出租率為95%和97%，已接近滿租。北京的光華路SOHOII項(xiàng)目以及上海的凌空SOHO項(xiàng)目于去年11月竣工，出租率為48%和41%。潘石屹認(rèn)為，隨著本集團(tuán)現(xiàn)持投資物業(yè)出租率的進(jìn)一步提升，以及新近開設(shè)投資物業(yè)的租金收入貢獻(xiàn)，今年下半年的租金收入將超過上半年。

盡管如此，他也承認(rèn)“傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景并不樂觀，租金回報(bào)亦不理想”。因此公司正在探索把閑置的商業(yè)地產(chǎn)空間改造為靈活的平臺(tái)式辦公場(chǎng)所，這就是被潘石屹寄予厚望的SOHO 3Q產(chǎn)品。

今年年初， 該公司推出O2O移動(dòng)辦公產(chǎn)品SOHO 3Q，在北京的望京SOHO和位于上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)正式上線，共1500多個(gè)座位入市。據(jù)了解，10月份，SOHO 3Q將推出“眾包模式”，全面實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化銷售，任何人可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)成為SOHO 3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應(yīng)的傭金。

稻草還是增長極？

潘石屹說希望到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個(gè)辦公樓擁有量的5%左右，1.1萬個(gè)SOHO 3Q座位；到2017年，SOHO中國將在全國省會(huì)級(jí)城市共布局10萬個(gè)座位，彼時(shí)SOHO 3Q貢獻(xiàn)的租金收入將超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入，成為公司業(yè)績的主力。

為什么要做辦公短租？精明的老潘自然會(huì)算賬，因?yàn)檫@種新穎的租賃模式收益，要遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)辦公租賃收益。

以望京SOHO為例，目前望京SOHO 3Q有600多個(gè)座位，總計(jì)約6000平方米，辦公桌價(jià)格為800元/周/人，獨(dú)立辦公室價(jià)格為1040元/周/人，每平米單價(jià)折合后在18-30元/天，高于普通商業(yè)寫字樓的每平米5-8元/天，也高于周邊寫字樓均價(jià)的約2倍。

按照潘石屹的計(jì)劃， SOHO 3Q未來還將上市，“因?yàn)?Q是輕資產(chǎn)運(yùn)營的，規(guī)模做大之后，要把這部分業(yè)務(wù)分拆出來上市”。

顯然，SOHO 3Q這根“救命稻草”的野心是成為集團(tuán)的增長驅(qū)動(dòng)力，更要帶領(lǐng)SOHO中國走出一線城市，走向全國區(qū)域。然而，不少業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)卻持懷疑態(tài)度。

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然SOHO 3Q這種基于互聯(lián)網(wǎng)的共享辦公模式比較新穎，但是在一線城市也并非僅此一家。創(chuàng)客空間、優(yōu)客工廠等同類產(chǎn)品都有著較高的知名度，SOHO 3Q在租金價(jià)格水平、核心區(qū)位價(jià)值、企業(yè)孵化服務(wù)水平上未必有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。而且重要的是，目前SOHO 3Q并不掙錢，盈利模式還在摸索之中，對(duì)集團(tuán)業(yè)績也并無貢獻(xiàn)。

然而，一直能敏銳捕捉新潮的潘石屹似乎并不在意，他一直在尋找互聯(lián)網(wǎng)+的風(fēng)口。他認(rèn)為借助SOHO 3Q ，“如今的SOHO中國，正在全面向一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)變”。

如今，共享經(jīng)濟(jì)風(fēng)靡全球，共享服務(wù)提供商如 Uber和Airbnb的高速膨脹也令人眼紅。

然而，這一次潘石屹能否捕捉到市場(chǎng)中的年輕需求，能否找到O2O的風(fēng)口，是否能再創(chuàng)他的銷售的神話？一切有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。