外灘地王終有歸屬

龔小鋒

“浪奔，浪流……”大名鼎鼎的上海外灘地王——“外灘8-1地塊”位于上海黃浦區(qū)，與浦東上海環(huán)球金融中心及金茂大廈隔江相望，登臨于此足以飽覽黃浦江水色風(fēng)光。在這塊土地上，潘石屹的SOHO中國(guó)、郭廣昌的復(fù)星、戴志康的證大傾力主演了一場(chǎng)大片，作為配角，宋衛(wèi)平的綠城、王健林的萬(wàn)達(dá)也激情參演。

9月23日晚間，SOHO中國(guó)、復(fù)星國(guó)際雙雙發(fā)布，就上海外灘8-1地塊（BFC項(xiàng)目）的歸屬權(quán)作最后的厘清。SOHO正式退出，復(fù)星全盤(pán)接手。這意味著，一場(chǎng)五位房地產(chǎn)大佬糾纏五年的外灘地王戰(zhàn)終于落幕。

復(fù)星抱得地王歸

為了這塊兵家必爭(zhēng)之地，潘石屹的SOHO中國(guó)已經(jīng)跟郭廣昌的復(fù)星打了三年零四個(gè)月的官司。如今，通過(guò)收購(gòu)SOHO中國(guó)所持海之門(mén)股份，復(fù)星國(guó)際以84.93億元的代價(jià)收購(gòu)?fù)鉃?-1地王全部股權(quán)。

作為地王戰(zhàn)的另一主角，賣掉外灘地王股權(quán)后，SOHO中國(guó)將獲得31.05億元貸款和14.8億元利息，以總計(jì)45.85億元的價(jià)格，復(fù)星連本帶息將SOHO中國(guó)投在外灘地王上的錢，還給了潘石屹。

與2011年年底以40億元收購(gòu)這一項(xiàng)目50%的股權(quán)相比，SOHO中國(guó)四年的時(shí)間里獲得了約5.85億元的溢價(jià)。不過(guò)潘石屹在微博中披露，SOHO中國(guó)預(yù)計(jì)將獲得約10億元的稅前收益，因此業(yè)界預(yù)計(jì)后續(xù)事項(xiàng)的處理，SOHO中國(guó)還可能獲得其他的收益。

不過(guò)，潘石屹并沒(méi)有占便宜。上海證大拍得地王項(xiàng)目時(shí)的樓板價(jià)約3.6萬(wàn)元/平方米，目前該項(xiàng)目對(duì)外的報(bào)價(jià)已經(jīng)高達(dá)7萬(wàn)元/平方米，幾乎是當(dāng)初樓板價(jià)的兩倍。

上海一名房企人士坦言，SOHO中國(guó)和復(fù)星和解是意料中事，因?yàn)橥鉃╉?xiàng)目一直都是復(fù)星的囊中之物，這么多年一直是復(fù)星在建設(shè)外灘金融中心，SOHO中國(guó)在其中幾乎沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。

據(jù)了解，上海外灘地塊的開(kāi)發(fā)一直沒(méi)停止，復(fù)星團(tuán)隊(duì)操刀將該地塊建設(shè)為外灘國(guó)際金融服務(wù)中心，并于2014年10月舉行了外灘金融中心結(jié)構(gòu)工程封頂儀式，并于11月獲得預(yù)售證。目前項(xiàng)目已完成結(jié)構(gòu)封頂，計(jì)劃將于2016年7月啟用。

資料顯示，這個(gè)超高層綜合體的建筑面積為42萬(wàn)平方米，擁有企業(yè)會(huì)館、企業(yè)總部、購(gòu)物中心、藝術(shù)中心及精品酒店等物業(yè)，其中辦公物業(yè)的售價(jià)在10萬(wàn)元-35萬(wàn)元/平方米之間。

而項(xiàng)目約3萬(wàn)平方米的酒店部分及地下配套用房，也被“出售”給了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。而復(fù)星為獲得此項(xiàng)目的代價(jià)可謂巨大，早在2014年，在外灘金融中心結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，復(fù)星便宣稱為此已經(jīng)投入130億元的資金。

進(jìn)退上海灘

五位大佬，在這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)中糾纏了五年，也可以說(shuō)，一部地王史，幾乎見(jiàn)證了幾位企業(yè)大佬們的浮沉。

“一線城市的高地價(jià)游戲，并不是想玩就能玩，對(duì)此開(kāi)發(fā)商應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，回顧過(guò)去幾年的“地王史”，不少高價(jià)地得主顯得痛苦不堪。

外灘地王誕生于2010年。在4萬(wàn)億投資的背景下，當(dāng)年2月1日，外灘8-1地塊總共5.7公頃的土地，被房企上海證大以92.2億元的天價(jià)拿下，一舉創(chuàng)造當(dāng)時(shí)全國(guó)總價(jià)“地王”，樓面價(jià)約3.6萬(wàn)元/平方米。

然而，上海證大當(dāng)時(shí)賬上僅有5億元，而上海證大需在兩個(gè)月內(nèi)付清首筆土地款約50億元。當(dāng)年4月，上海證大與復(fù)星國(guó)際、綠城及上海磐石共同成立上海海之門(mén)房地產(chǎn)投資管理有限公司，復(fù)星國(guó)際為大股東，擁有50%股份。

由于各方博弈，證大董事長(zhǎng)戴志康無(wú)奈選擇退出。2011年11月，上海證大以95.7億元向海之門(mén)出售外灘8-1地塊項(xiàng)目。至此，海之門(mén)由復(fù)星、證大、綠城及磐石分別直接或間接占有50%、35%、10%及5%。

同年12月29日，潘石屹旗下的SOHO中國(guó)收購(gòu)了證大五道口及綠城的全部股權(quán)，SOHO中國(guó)將間接擁有外灘8-1地塊50%的權(quán)益。

就在SOHO中國(guó)宣布收購(gòu)的第二天，復(fù)星隨即發(fā)布公告稱，自己享有“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，將采取一切合適的法律手段維護(hù)自身權(quán)益。2012年5月，復(fù)星將上述所有公司告上了法庭。復(fù)星起訴一年之后，上海市第一中級(jí)人民法院判決復(fù)星勝訴，并認(rèn)定證大、綠城和SOHO中國(guó)三方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。

但是，SOHO、綠城、證大馬上發(fā)表了聯(lián)合聲明，宣布將上訴。2013年9月，二審在上海市高級(jí)人民法院開(kāi)庭，SOHO表態(tài)愿意接受調(diào)解，但被復(fù)星方面拒絕。

這場(chǎng)地王之戰(zhàn)的結(jié)果，就是郭廣昌進(jìn)、潘石屹退。而涉及此中的幾家公司，也在這幾年經(jīng)歷了風(fēng)雨。上海證大已經(jīng)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今年年初，戴志康以總價(jià)12.507億港元的價(jià)格，將其和女兒戴陌草手中持有的上海證大房地產(chǎn)有限公司42.03%的股份，轉(zhuǎn)讓給中國(guó)東方資產(chǎn)管理（國(guó)際）控股有限公司。

而綠城當(dāng)年入股外灘地王時(shí)，宋衛(wèi)平正是意氣風(fēng)發(fā)之際。此后綠城的結(jié)局人盡皆知，最終投入了九龍倉(cāng)和中交的懷抱。

短短幾年內(nèi)，接手外灘地王酒店部分的萬(wàn)達(dá)，已經(jīng)是地產(chǎn)行業(yè)中最受矚目的玩家。五年中，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)成為中國(guó)最大的酒店業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商，并在文化旅游等多個(gè)領(lǐng)域稱霸，王健林本人也坐上了首富的寶座。

SOHO中國(guó)“尷尬”處境

這一場(chǎng)外灘地王戰(zhàn)中，以潘石屹“敗退”外灘地王項(xiàng)目而告終。原因是除了馬拉松式的官司以外，SOHO中國(guó)還面臨著業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)以及公司轉(zhuǎn)型方面的考慮。

前幾年提出由散售策略改為租售并舉以后，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型之路備受業(yè)界關(guān)注。

在此之前，SOHO中國(guó)已經(jīng)陸續(xù)轉(zhuǎn)讓了在上海虹口區(qū)的海倫廣場(chǎng)及虹口SOHO等項(xiàng)目，加上這次，使得市場(chǎng)加重了對(duì)SOHO中國(guó)的質(zhì)疑。對(duì)此，潘石屹回應(yīng)說(shuō)，SOHO中國(guó)在上海投資近500億元，占SOHO總量的75%，“開(kāi)門(mén)做生意，買進(jìn)賣出很正常，大眾千萬(wàn)別過(guò)度解讀”。

就在SOHO中國(guó)發(fā)布轉(zhuǎn)讓上海外灘地王股權(quán)公告的前兩天，潘石屹和張欣剛剛參加完外灘SOHO的啟動(dòng)儀式。在上海黃浦區(qū)正在大力建設(shè)的這條新興金融帶上，外灘SOHO與外灘BFC以及復(fù)星集團(tuán)的總部大樓，距離都十分之近。

SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官?gòu)埿涝诨顒?dòng)特別指出，“SOHO中國(guó)對(duì)于中國(guó)的土地投資不感興趣，未來(lái)將會(huì)把重點(diǎn)放在現(xiàn)有資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)上。 ” 此外，海外樓市過(guò)于昂貴，SOHO中國(guó)選擇持有現(xiàn)金，停止海外樓市投資。

停止投資新項(xiàng)目、專注于手中存量物業(yè)的持有以及保有大量現(xiàn)金，正在成為SOHO中國(guó)的發(fā)展方向。

為了盤(pán)活已有物業(yè)，精明的潘石屹開(kāi)始大規(guī)模造勢(shì)，將3Q變成SOHO中國(guó)的響亮旗號(hào)。不同于其他的聯(lián)合辦公，最近，潘石屹還提出了新玩法，據(jù)稱國(guó)慶后大部分SOHO 3Q的定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)，采用無(wú)底價(jià)競(jìng)拍。

不過(guò)，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后交出的成交單卻一直不能令人信服，包括人事變動(dòng)、利潤(rùn)下降等質(zhì)疑層出不窮。

根據(jù)SOHO中國(guó)公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，今年上半年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約3.93億元，同比下降約92%，公司權(quán)益股東應(yīng)占純利約為7200萬(wàn)元，同比下降了約94%。其中，公司凈利潤(rùn)約為1.35億元，同比下降了95%。

這些質(zhì)疑顯然引起了潘石屹的不爽。潘石屹認(rèn)為，SOHO中國(guó)手里握著的大量現(xiàn)金才是王道，“目前SOHO中國(guó)凈負(fù)債率25%，是房地產(chǎn)行業(yè)第二低，僅次于萬(wàn)科，而最高的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率達(dá)到251%，所以，我認(rèn)為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型是成功的。在現(xiàn)金流方面，SOHO有接近100億現(xiàn)金，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)少見(jiàn)?！?