一線城市的“地王年”

徐進(jìn)

目前樓市最吸人眼球的莫過(guò)于土地市場(chǎng)。北京的土地市場(chǎng)價(jià)升量跌，雖然住宅地塊成交總數(shù)創(chuàng)下近10年來(lái)最低，但是平均樓面價(jià)卻達(dá)到了有歷史紀(jì)錄以來(lái)的最高值；連續(xù)數(shù)宗高價(jià)地的成交，更將今年的行情烘托至“地王年”的氛圍之中。其他一線城市如上海、廣州等地的地市也同樣火爆。

品牌房企重金拿地毫不手軟，今年截至10月15日，拿地金額排名前20的房企，購(gòu)地金額總數(shù)已經(jīng)超過(guò)3500億元，一二線城市頻頻上演房企對(duì)熱門地塊的激烈爭(zhēng)搶。然而，土地市場(chǎng)的諸線分化繼續(xù)加深，三四線城市的土地乏人問(wèn)津，流拍現(xiàn)象有加深之勢(shì)。

北京：地少、價(jià)高、錢多

今年北京樓市供應(yīng)“豪宅化”加劇，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)定最重要的原因之一就是土地價(jià)格的快速抬升。今年北京宅地市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)升量跌的總體行情，諸多熱門高價(jià)地塊成為輿論焦點(diǎn)，稱之為“地王年”并不為過(guò)。

從宅地供應(yīng)量來(lái)看，今年前9個(gè)月北京宅地供應(yīng)量大幅度下滑，創(chuàng)下10年來(lái)最低數(shù)值。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，北京出讓住宅用地僅為25宗，是自2006年以來(lái)近10年新低。在2014年同期與2013年同期，北京住宅用地出讓宗數(shù)分別為52宗與75宗。今年的整體供應(yīng)量?jī)H為去年的三分之一。

另一方面，今年前三季度，北京成交的住宅地塊樓面均價(jià)為16376.71元/平方米，同比上漲了近2000元/平方米，漲幅超過(guò)10%，達(dá)到有史以來(lái)北京住宅地塊成交樓面價(jià)的峰值。前三季度住宅用地的土地出讓金合計(jì)1065.29億元，創(chuàng)下歷史新高?！懊娣蹆r(jià)格貴于面包”，地價(jià)的漲幅甚至超過(guò)了房?jī)r(jià)的漲幅，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂這會(huì)給樓市后市供應(yīng)帶來(lái)更大的壓力。

“今年供地收緊，熱門地塊價(jià)格強(qiáng)勢(shì)走強(qiáng)，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為新常態(tài)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，今年北京宅地供應(yīng)明顯收緊，但是供應(yīng)節(jié)奏并沒有打亂，可見這種情況是出自于上層的設(shè)計(jì)。目前，北京一直在強(qiáng)調(diào)控制人口規(guī)模的高壓紅線，減少住房供應(yīng)成為政府調(diào)控的重要手段。

供應(yīng)減少的結(jié)果就是熱門地塊上的激烈爭(zhēng)奪，從而推動(dòng)價(jià)格節(jié)節(jié)走高，北京宅地市場(chǎng)的“地王”頻出。無(wú)地王、不成交，儼然成為土地市場(chǎng)的主旋律。自從今年年初豐臺(tái)區(qū)出現(xiàn)樓面價(jià)拉高達(dá)4.9萬(wàn)元/平米的區(qū)域新“地王”之后，北京今年就開啟了“地王”模式。豐臺(tái)白盆窯、豐臺(tái)玉泉營(yíng)、昌平北七家鎮(zhèn)、石榴莊、朝陽(yáng)區(qū)孫河、東壩、西局……一宗又一宗的“熱土”，一次又一次的價(jià)格刷新，讓北京進(jìn)入了“非富即貴”的地王時(shí)代。

業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，北京宅地市場(chǎng)的這種行情將成為“新常態(tài)”。據(jù)北京市國(guó)土資源局公告，將于10月份入市的地塊已達(dá)9宗，總起始價(jià)達(dá)117.7億元。新一輪的“奪地大戰(zhàn)”即將開啟，房企們能做的就是，提“錢”上馬。

全國(guó)：冷熱不均

事實(shí)上，除了北京之外，其余幾大一線城市的行情也基本如此：土地成交數(shù)量銳減、成交總金額不斷下降，但樓面價(jià)和平均溢價(jià)率卻持續(xù)上升。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前（10月15日）全國(guó)一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的住宅用地土地出讓金金額已經(jīng)達(dá)到1984.6億元，其中，剛剛過(guò)去的9月沖高成為年內(nèi)的高點(diǎn)。9月一線城市合計(jì)土地成交額達(dá)到了588.78億元，創(chuàng)今年以來(lái)的最高紀(jì)錄，環(huán)比8月全月漲幅高達(dá)188%；土地平均溢價(jià)率達(dá)到了29.44%，也創(chuàng)造了年內(nèi)最高。

就在“十一黃金周”前后，一線城市陸續(xù)又有多宗高價(jià)地塊出現(xiàn)，土地成交數(shù)據(jù)令人關(guān)注：北京的成交平均樓面價(jià)已經(jīng)連續(xù)突破5萬(wàn)元/平方米；廣州平均樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米；上海多宗住宅用地激烈爭(zhēng)奪，溢價(jià)率在82%至97%之間；深圳市出讓一宗總價(jià)為112.5億元的地塊，成為總價(jià)地王。

在各大二線城市，行情出現(xiàn)了波動(dòng)和分化。總體而言，熱門二線城市的土地?zé)岢崩^續(xù)，如南京、杭州、蘇州、合肥等地最近都頻出“地王”，平均溢價(jià)率走高。

以杭州為例，杭州在8月的土地新政取消了“最高溢價(jià)率不能超49%”的規(guī)則，隨后出現(xiàn)了出讓的高峰。9月，杭州的土地出讓金額已經(jīng)接近今年上半年的總額，9月土地出讓金額146億元，占前三季度土地總出讓金額的38%。杭州主城、余杭、蕭山三區(qū)共推地18宗，合計(jì)出讓面積66.6公頃，總可建面積151.18公頃，總起價(jià)60.6172億元。熟悉杭州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，今年杭州地市走出來(lái)一條“U”形曲線，3月-6月份是市場(chǎng)低谷，如今已經(jīng)慢慢爬升，9月之后達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。

此外，蘇州近期連續(xù)出現(xiàn)了高價(jià)地塊，9月29日，蘇州姑蘇區(qū)一地塊的樓面價(jià)達(dá)31005元/平方米，溢價(jià)率55.02%；另一宗地塊溢價(jià)率達(dá)到了118.3%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言“蘇州瘋了”。

然而，一二線熱度不減，廣大三四線城市卻依然身處寒冬，從全國(guó)范圍而言，諸線分化的傾向進(jìn)一步加劇。數(shù)據(jù)顯示。8月全國(guó)300 個(gè)城市共推出土地2610宗，流拍土地多達(dá)1079宗，這些流拍的土地多位于三四線城市。從溢價(jià)率來(lái)看，今年截至目前三、四線城市僅有13.4%。

房企積極補(bǔ)倉(cāng)一二線

北京等一線城市和熱門二線城市的土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，既受這些區(qū)域市場(chǎng)銷售率先回暖的帶動(dòng)，也契合著房企的戰(zhàn)略布局，房企不約而同地選擇一二線城市，積極補(bǔ)倉(cāng)，區(qū)域分化加劇。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化，土地市場(chǎng)也相應(yīng)分化，實(shí)力房企越來(lái)越傾向于布局北京、上海、廣州等一線城市。即使一線土地價(jià)格持續(xù)走高，房企寧愿拼搶“地王”，也不愿意選擇去開拓三四線的市場(chǎng)。

從中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年截至目前，拿地總額前20的品牌房企的購(gòu)地總金額已經(jīng)超過(guò)3500億元。

其中華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、首開股份、龍湖地產(chǎn)、綠地控股、恒大地產(chǎn)的拿地總價(jià)已經(jīng)超過(guò)200億元。華潤(rùn)置地憑借446億元居于榜首，保利地產(chǎn)以324.7億元位列第二。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這些領(lǐng)先市場(chǎng)的規(guī)模房企的拿地金額一直保持相對(duì)穩(wěn)定。為了保證可售貨量和開發(fā)節(jié)奏，必然會(huì)積極補(bǔ)倉(cāng)。當(dāng)前一二線城市土地供應(yīng)節(jié)奏有加快的趨勢(shì)，估計(jì)今年第四季度房企依然會(huì)積極拿地，特別是針對(duì)一二線城市的熱點(diǎn)土地資源，競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈

以碧桂園為例，作為少數(shù)企業(yè)仍然堅(jiān)守三四線城市，碧桂園今年也表現(xiàn)出傾向一二線城市的姿態(tài)。今年8月，碧桂園在競(jìng)爭(zhēng)激烈的杭州土地市場(chǎng)上大手筆購(gòu)地，強(qiáng)勢(shì)拿下位于城市核心區(qū)的申花以及錢江世紀(jì)城板塊，碧桂園的布局已經(jīng)從杭州郊區(qū)打入城區(qū)市場(chǎng)。

此外，位于第二梯隊(duì)的中型房企也在一二線城市積極尋求機(jī)會(huì)。如旭輝集團(tuán)今年已經(jīng)花費(fèi)159億元，拿下14宗居住、商業(yè)用地，不可不謂大手筆。其中近半土地款用于北京和上海地塊，旭輝在今年8月還以1.7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下南京單價(jià)地王。