房地產項目的建筑設計質量控制芻議

宋云鵬

【摘 要】做好對其質量的控制具有十分重要的現(xiàn)實意義。文章結合當前房地產項目建筑設計中存在的問題，展開對房地產建筑設計質量控制的研究，以此達到更好推動該行業(yè)發(fā)展的目的。

【關鍵詞】房地產項目；設計；質量控制

一、房地產項目建筑設計的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產開發(fā)項目是一項投資大、周期長、涉及面廣、風險性較大的行業(yè)，在開發(fā)過程中涉及到投資時機、項目地段、工程質量等幾大方面。時機、地段的選擇是經(jīng)濟因素和市場影響的把握，是投資成敗的前提，而一個項目投資的最終成敗在于產品的質量。建筑設計是決定項目成敗的關鍵性因素之一，包括規(guī)劃、建筑、結構設計等方面。目前由于很多開發(fā)項目存在對前期階段規(guī)劃不足，對建筑設計質量管理的重視程度不夠和建筑設計評審水平不高，缺乏設計產品市場調研，造成產品質量低下。設計工作的優(yōu)劣，直接影響到整個工程項目的好壞，無論從工程質量、工程投資到工程進度，以及建成后的運行成本，投資效益等方面都起到舉足輕重的作用。在施工監(jiān)理過程中發(fā)現(xiàn)，目前工程設計質量并不理想，施工圖紙中的錯誤比較普遍。保證設計質量管理，在嚴格遵守技術標準、法規(guī)的基礎上，正確處理和協(xié)調資金、資源、技術環(huán)境條件的制約，使設計項目能更好地滿足業(yè)主所需要的功能和使用價值，充分發(fā)揮項目投資的經(jīng)濟效益，在整個工程的建設過程中顯得尤為重要。

二、影響房地產項目建筑設計質量的因素分析

1、設計管理中的資源管理不當。在房地產開發(fā)過程中，設計管理最大的資源就是外聘的設計單位，而在開發(fā)階段的資源管理中，設計管理的第一步就是選擇設計單位，選擇了合適的設計單位，就意味著開發(fā)階段中設計管理已經(jīng)成功了一半。在選擇設計單位時，需要做到以下幾個方面：要詳細的根據(jù)項目面對的市場以及產品地位，有關的資料，針對項目的特點選擇合適的設計單位；要對開發(fā)階段所需的設計費用進行有效地控制，切實根據(jù)建設項目的要求，確定合理的設計；對于已合作過的設計單位，可以建立相連的信息數(shù)據(jù)庫，從而合理地選擇設計單位與設計人員，有效地降低溝通成本。

2、設計管理中的任務管理欠缺。在房地產的開發(fā)過程中，企業(yè)最關注的就是客戶需求、建設成本以及完工時間等方面的情況，這些要求需要設計單位將技術語言轉化到圖紙中，而設計任務書就是向設計單位提出這些要求的書面文件。設計任務書的內容一般包括項目概況、項目定位分析、項目產品要求、項目技術要求、項目設計的時間要求、項目的成本要求等方面，同時還應對項目當?shù)氐恼叩惹闆r進行說明，使設計單位能夠全面、完整地理解建設單位的意圖。項目設計過程中，往往出現(xiàn)對設計任務書不夠重視，對設計單位的要求往往以口頭表達，并未經(jīng)過認真推敲，這樣就容易引起設計方案反復修改，造成時間和成本的極大浪費。因此一份完善的設計任務書，有利于設計單位更好地理解和貫徹建設單位的意圖，避免過程中的反復。

3、設計管理中的進度管理不科學。對于房地產企業(yè)來講，時間是保證企業(yè)獲得利潤的一個重要因素，一方面土地成本及建設成本積壓，產生較大的資金成本，另一方面項目的開發(fā)周期越長，項目所面臨的不確定因素就更多，如市場行情以及政策出現(xiàn)變化等，這些都使得房地產開發(fā)商希望加快建設進度，提高周轉速度，設計進度是項目進度管理的關鍵一環(huán)。

三、房地產項目的建筑設計質量控制措施

1、建立和完善內部質量保證體系，強化設計質量的過程控制。設計公司應建立完整的質量保證體系，制定質量保證手冊，明確設計人員的質量終身負責制，對影響設計文件質量的因素進行全過程控制。設計文件的質量決定設計公司的存亡，加強質量檢查，切實做好質量的全過程控制，完善崗位質量責任及考核辦法，設計公司采納發(fā)展的更快更好。

2、重視對房地產項目的前期設計。由于目前設計市場競爭激烈，部分開發(fā)商對前期設計階段不夠重視，壓低設計費，一般的單體設計周期時間過短，甚至幾天出一套設計方案，這么短的時間畫圖都畫不出來，何談設計思路、建筑風格。大部分的的建筑設計只能復制拷貝，建筑千篇一律。要創(chuàng)造精品的建筑，一個高水平的建筑設計方案是最重要的環(huán)節(jié)。據(jù)了解，目前中國建筑師與外國優(yōu)秀建筑師相比，在藝術修養(yǎng)、建筑理念、設計創(chuàng)意、精細程度等方面還有一定的距離，世界上許多精品建筑出自于國外優(yōu)秀建筑師，甚至很多國內優(yōu)秀建筑也出自國外設計事務所，這是目前不爭的事實。我們要鼓勵設計師，重視設計階段的投資和管理，好的方案才是好的項目的堅定基礎。應該更深入地進行探索、研究、學習更先進的設計理念，才有可能出現(xiàn)一些好的作品。

3、房地產項目建筑設計要體現(xiàn)藝術與技術相結合。建筑是一個技術與藝術的綜合體。建筑的結構體現(xiàn)了它的技術性；而建筑的造型、比例、形式的變化統(tǒng)一是藝術性的表現(xiàn)。一個好的建筑是技術性與藝術性的體現(xiàn)。建筑的技術進步，同時提升了藝術性，他們之間是相互聯(lián)系的。例如：擋風與通風如何解決，人們便想到了窗，夏天通風，打開窗，冬天擋風，關上窗；而建筑如何更美觀，窗和玻璃幕墻也更好的體現(xiàn)了建筑的藝術性。通過建筑設計，使得不斷從心理上和生理上感受到滿足感進而提升了藝術性。由于結構技術的進步，高樓大廈出現(xiàn)了，使城市形態(tài)大為改觀，建筑技術的發(fā)展，同時也豐富了建筑的造型，在技術進步的同時建筑體現(xiàn)出了無窮的魅力。因此，我們制定方案時，既要考慮建筑的技術性，又要最大地體現(xiàn)它的藝術性，才能設計出一個完美的建筑方案。

4、建立高素質的人才隊伍，鼓勵設計人員創(chuàng)新，積極應用創(chuàng)新技術。進一步提高注冊執(zhí)業(yè)人員的待遇和榮譽，促進全行業(yè)業(yè)務學習氛圍的形成，推動行業(yè)各專業(yè)水平的持續(xù)進步和提高；加強注冊人員定期培訓考試制度，進一步強化注冊執(zhí)業(yè)人員在竟業(yè)中特殊地位，使注冊執(zhí)業(yè)制度取得良好的社會和經(jīng)濟效益。設計公司有計劃地引進先進技術，對引進的關鍵技術在消化吸收后合理的應用和再創(chuàng)新，引進技術在工程項目中使用情況應由主管部門的成果評估報告，確保引進技術的合理和先進。鼓勵審計人員參加各類學術交流研討活動，及時掌握國內外的技術動態(tài)，培養(yǎng)設計人員創(chuàng)新設計理念，使設計人員不斷吸收先進的設計思想、 表現(xiàn)手法和技術成果，努力創(chuàng)作精品佳作。

5、房地產項目建筑設計要滿足業(yè)主的需求。隨著人們生活水平的提高，消費心理，生活習慣，文明程度和社會意識的逐漸改變，從而引起對產品需求的變化，人們更關注的是生活的質量和品質，在物質生活豐富的基礎上更注重精神生活。隨著房地產業(yè)的發(fā)展，建筑設計引導房地產行業(yè)服務于客戶正發(fā)生著巨大的變化，客戶需求在不斷提高。因此，設計公司已從單純的提供的設計文件，逐步的轉變?yōu)樘峁╊櫩晚椖扛麟A段的決策服務，通過提高顧客滿意度來獲得市場競爭力和市場占有率，讓建筑達到客戶的滿意。

結束語

房地產項目的建筑設計質量是項目開發(fā)的基礎環(huán)節(jié)，也是影響到項目的定位、品質、成本的關鍵環(huán)節(jié)。隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的建設單位認識到建筑設計在房地產項目開發(fā)中的重要作用，也加大了對這方面的研究力度。做好房地產項目建筑設計質量控制，不僅是保證項目正常開展的必要條件，也是房地產開發(fā)企業(yè)提升核心競爭力的必經(jīng)之路。

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