房地產(chǎn)投資決策分析

陸國超

【摘要】近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，全國各地房地產(chǎn)如火如荼的擴(kuò)張中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體上呈現(xiàn)投資不斷增加，銷售額不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題仍然很突出，體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上升速度過快、房?jī)r(jià)收入比相對(duì)偏高、行業(yè)集中度偏低，且自有資金嚴(yán)重不足以及房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)發(fā)展不平衡，這凸顯出了我國房地產(chǎn)行業(yè)投資還是存在較多問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；問題；

一、房地產(chǎn)策劃的涵義

（一）房地產(chǎn)策劃的概念

房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開發(fā)營(yíng)銷中運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容

雖然關(guān)于房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容并沒有一個(gè)統(tǒng)一的界定，但是總體上可簡(jiǎn)單劃分為四個(gè)部分：房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)建設(shè)管理策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃。

1.房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃是指站在項(xiàng)目的最高點(diǎn)，從統(tǒng)領(lǐng)全局的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體運(yùn)作，做出對(duì)項(xiàng)目有決定性的前瞻統(tǒng)籌，是房地產(chǎn)策劃中的一個(gè)重要內(nèi)容。

2.房地產(chǎn)建設(shè)管理策劃

房地產(chǎn)的建設(shè)管理策劃主要是依據(jù)策劃中對(duì)產(chǎn)品的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等進(jìn)行產(chǎn)品的建設(shè)決策后的建設(shè)實(shí)施的管理策劃。

3.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

營(yíng)銷策劃就是將市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(shì)（賣點(diǎn)）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。

二、房地產(chǎn)投資決策過程

（一）確定房地產(chǎn)投資決策目標(biāo)

合理的目標(biāo)是合理決策的前提。決策目標(biāo)的形成、目標(biāo)的大小、層次及決策者對(duì)目標(biāo)的認(rèn)識(shí)都會(huì)影響決策的順利進(jìn)行。

（二）找出所有可行方案

根據(jù)房地產(chǎn)投資目標(biāo)和有關(guān)的信息情報(bào)，擬定可行方案，并要求整體詳盡性和相互排斥性相結(jié)合，以避免方案選擇過程中的偏差。整體詳盡性指擬定的各種備選方案應(yīng)盡量包括所有可能找到的方案，因?yàn)榉桨傅臄?shù)量越多、質(zhì)量越好，選擇的余地就越大。

（三）確立衡量房地產(chǎn)投資效益的標(biāo)準(zhǔn)

確立衡量房地產(chǎn)投資效益的標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算每個(gè)方案的預(yù)期結(jié)果，衡量效益的標(biāo)準(zhǔn)決定了最后的分析結(jié)果。但這一標(biāo)準(zhǔn)很大程度上取決于決策者的主觀判斷。在不同的決策者之間，最佳方案的選擇很可能因衡量效益的標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估

（一）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別過程

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別過程主要是確定哪些風(fēng)險(xiǎn)事件可能影響房地產(chǎn)業(yè)甚至于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并將這些風(fēng)險(xiǎn)的特性文檔化。參與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的人員包括風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目組成員、風(fēng)險(xiǎn)管理專家、相關(guān)研究學(xué)者以及會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程有幫助的任何其他人。具體識(shí)別過程如下：

1、確定房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的對(duì)象

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第一步就是要確定風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的對(duì)象，要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段進(jìn)行具體的步驟分解，盡量避免出現(xiàn)漏項(xiàng)，確定出識(shí)別的對(duì)象。

2、收集并處理與風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的信息

一般我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是數(shù)據(jù)和信息不完備造成的，在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，很多識(shí)別方法都需建立在大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上。

3、不確定性的分析與判斷

結(jié)合相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分析人員的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用所收集和處理生成的信息，分析與判斷現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的不確定性。

4、選擇風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)與工具

針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象，采取不同的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，由于不同的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象有不同的特性，因此為了實(shí)現(xiàn)有效識(shí)別，不同的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象可能需要采取不同技術(shù)與工具結(jié)合。

5、確定風(fēng)險(xiǎn)事件并分類

根據(jù)選定的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，確定房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)事件，結(jié)合現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)信息和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別人員的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)分類方法，對(duì)確定出的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分門別類的分析，以便全面識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的各種特性。

（二）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法

1、進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

2、在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多，它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。

3、通過多項(xiàng)投資組合及多種經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)

不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益等因素也是不同的，所以，實(shí)行多項(xiàng)目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個(gè)項(xiàng)目上更穩(wěn)定的收益：當(dāng)然，各項(xiàng)目之間的相關(guān)性不能太強(qiáng)，否則就無法起到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。

4、通過加強(qiáng)資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的收益水平，管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進(jìn)而提高管理水平，可以提高對(duì)市場(chǎng)的可預(yù)測(cè)性，降低不確定性，可以更有效地使用資產(chǎn)，減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，降低空置率，提高收益水平，進(jìn)而降低和控制風(fēng)險(xiǎn)

四、房地產(chǎn)投資建議

（一）完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是根本，行政手段須慎用

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用，如果政策過猛，調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國房地產(chǎn)開發(fā)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問題一直比較突出，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境，完善市場(chǎng)功能，以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時(shí)兼收培育市場(chǎng)之功效。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān)

近年來政府主管部門出臺(tái)了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。這些政策的實(shí)施，表明了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從以往簡(jiǎn)單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主，這在一定程度上提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行效率。

（三）防范和化解風(fēng)險(xiǎn)并重，關(guān)注市場(chǎng)變化，提高預(yù)警能力

防范風(fēng)險(xiǎn)的根本原則是減少不確定性。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)控體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和需求方面研究，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

總結(jié)

對(duì)于實(shí)際操盤來說，由于項(xiàng)目的不同，開發(fā)商的企業(yè)背景不同，策劃目標(biāo)的不同等，策劃報(bào)告的制作也是相對(duì)靈活的，并不是要嚴(yán)格按照策劃流程的模板進(jìn)行。

理論知識(shí)是為我們的工作打好專業(yè)基礎(chǔ)，如果沒有專業(yè)知識(shí)的積累與沉淀，就不會(huì)有真正科學(xué)的、系統(tǒng)的策劃成果。但是倘若單純的嚴(yán)格按照理論的、傳統(tǒng)的策劃流程或者方法，則失去了實(shí)操項(xiàng)目的靈活性、實(shí)效性，容易進(jìn)入“紙上談兵”的誤區(qū)。

所以，理論與實(shí)踐的結(jié)合，是至關(guān)重要的。而這就需要我們?cè)谄綍r(shí)的實(shí)操中注重跟前輩的學(xué)習(xí)、經(jīng)驗(yàn)的積累，注重對(duì)自己的工作成果進(jìn)行評(píng)估與反思，做出工作總結(jié)以及適合自己的工作技巧。

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