定“權(quán)”止紛

老樹(shù)

備受關(guān)注的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）已于3月1日起正式施行。人們關(guān)注它，大多是因?yàn)檫@部條例對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。實(shí)際上，對(duì)房屋等建筑物的權(quán)利確認(rèn)只是這部《條例》的登記事項(xiàng)之一，對(duì)土地、林木等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記也會(huì)對(duì)人們的生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。《條例》的出臺(tái)，方便了人們辦理登記，減少了權(quán)屬糾紛，給人們吃了一顆“定心丸”，這不僅是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，更是法律對(duì)人們合法權(quán)利的尊重。

多“權(quán)”合一

《中國(guó)新聞周刊》2014年12月22日刊發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)登記“統(tǒng)一”在即》一文中提到，在我國(guó)，“不動(dòng)產(chǎn)”是個(gè)極為復(fù)雜的概念。土地有國(guó)有和集體所有之分，按照性質(zhì)分為林地、草地、耕地以及建設(shè)用地，按照區(qū)域和用途又分為農(nóng)村建設(shè)用地、農(nóng)村承包土地和城市建設(shè)用地。登記發(fā)證機(jī)關(guān)也五花八門，林業(yè)部門發(fā)林權(quán)證，農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。建設(shè)部門發(fā)房產(chǎn)證、宅基地證，國(guó)土部門發(fā)土地使用權(quán)證。由于歷史沿襲，不動(dòng)產(chǎn)登記分散在近10個(gè)部門，再加上技術(shù)難題、制度缺失等多種原因，不動(dòng)產(chǎn)登記從未實(shí)現(xiàn)過(guò)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。由此導(dǎo)致了極為嚴(yán)重的“信息孤島”問(wèn)題，甚至在部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。同處一地的兩個(gè)縣之間的信息也是閉塞的。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記則試圖打破這種各自為政下的無(wú)力推進(jìn)局面，換一種思路進(jìn)行全盤整合，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

《南方日?qǐng)?bào)》2015年2月28日的文章《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著什么》提到，《條例》實(shí)施后，意味著將會(huì)有一個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)信息平臺(tái)。過(guò)去歸國(guó)土部、住建部、農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)部門等地方管理的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，將打破部門和地域的分割，由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)管理，并依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)。新證問(wèn)世，舊證依舊有效，不受任何影響。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“不變不換”和方便企業(yè)群眾的原則，房地產(chǎn)不變更、不交易，不用換領(lǐng)新證，這也意味著，老百姓手里的房產(chǎn)證仍然有效。

《新華每日電訊》2015年2月27日的文章《不動(dòng)產(chǎn)登記了，對(duì)你將有什么影響》指出，作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心內(nèi)容，簿證統(tǒng)一后，物權(quán)變動(dòng)情況才能統(tǒng)一規(guī)范反映，物權(quán)才能得到統(tǒng)一的嚴(yán)格保護(hù)。簿證不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就無(wú)法統(tǒng)一公示，可能出現(xiàn)權(quán)利交叉和沖突，不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信的效力就會(huì)打折扣，物權(quán)也可能得不到切實(shí)保護(hù)，還會(huì)引起糾紛和矛盾。消除分散登記模式下證書(shū)不統(tǒng)一的弊端，將便民利民，減少行政成本。原來(lái)分散的登記簿和證書(shū)中很多內(nèi)容重復(fù)，浪費(fèi)行政成本，也容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，給權(quán)利人造成不必要的麻煩。

《檢察日?qǐng)?bào)》2015年3月2日發(fā)表的《不動(dòng)產(chǎn)登記，讓你的權(quán)利得到充分保護(hù)》一文稱，不動(dòng)產(chǎn)登記的基本功能就是為百姓關(guān)心的土地和房產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)建立法律根據(jù)，這也是物權(quán)法公示原則的要求。建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義，在于保障和促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)，保障公共資產(chǎn)和人民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，保障和促進(jìn)我國(guó)相關(guān)行政執(zhí)法和司法。意義重大。

房產(chǎn)紛擾

人民網(wǎng)2015年2月27日刊文《不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎》指出，影響房?jī)r(jià)的核心因素是供求關(guān)系，不是登不登記房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，宏觀經(jīng)濟(jì)情況、貨幣流動(dòng)性等也是重要因素。不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)際上是摸清住房的家底，更有利于調(diào)控政策的準(zhǔn)確性，更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向健康平穩(wěn)。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2015年3月2日的文章《不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅及房?jī)r(jià)下跌無(wú)直接關(guān)系》稱，不動(dòng)產(chǎn)登記并非為了抑制房?jī)r(jià)。就像每個(gè)中國(guó)公民都有一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一身份證那樣，中國(guó)的每宗不動(dòng)產(chǎn)，不管是土地還是房屋，也應(yīng)該實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一登記、統(tǒng)一發(fā)證、信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，發(fā)達(dá)國(guó)家都是如此。只有這樣，政府才能更加有效地管理不動(dòng)產(chǎn)，更加有力地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)普通民眾來(lái)說(shuō)，擔(dān)心的則是房產(chǎn)稅。他們以為實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是為了征收房產(chǎn)稅。如此理解，失之偏頗。當(dāng)前，國(guó)家正在積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，可以說(shuō)，這一立法節(jié)奏與進(jìn)程，與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施沒(méi)有直接和必然關(guān)聯(lián)，也不受其影響。

《廣州日記》2015年2月28日刊文《不動(dòng)產(chǎn)登記建統(tǒng)一信息平臺(tái)，并非指向房地產(chǎn)調(diào)控》指出，不動(dòng)產(chǎn)登記工作不僅可以實(shí)現(xiàn)多部門間審批以及申請(qǐng)流程的簡(jiǎn)化，更重要的是，這為我國(guó)未來(lái)完善房地產(chǎn)稅體系、個(gè)人住房信息系統(tǒng)、個(gè)人信用體系等一系列長(zhǎng)效工作奠定基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記并非指向房地產(chǎn)調(diào)控，短期影響相對(duì)有限。短期來(lái)看，由于《條例》執(zhí)行對(duì)象為發(fā)生交易、轉(zhuǎn)讓或抵押行為的不動(dòng)產(chǎn)，并未涉及存量房地產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)全面運(yùn)行、房地產(chǎn)稅體系建立完善前，購(gòu)房者觀望情緒或?qū)⒓又?，投資性購(gòu)房者大量拋售的可能性較小。但不排除反腐工作配合之下，個(gè)別城市或局部地區(qū)二手房源集中供應(yīng)從而影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化。

《證券時(shí)報(bào)》2015年3月5日的文章《不動(dòng)產(chǎn)登記很難撇開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房》提到，不動(dòng)產(chǎn)登記是按照《物權(quán)法》的要求，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行為，按照我國(guó)當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性。所以，小產(chǎn)權(quán)房不可能予以登記，更不可能通過(guò)合法登記“漂白”。但是，目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模巨大。小產(chǎn)權(quán)房在降低房?jī)r(jià)、降低生活成本、促進(jìn)城市化等方面具有不可替代的作用，因此，無(wú)法繞開(kāi)處理小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房的處理應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為前提，與土地制度改革同步推進(jìn)。

任重道遠(yuǎn)

中國(guó)網(wǎng)2015年2月28日刊發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記制度不應(yīng)放棄反腐功能》一文指出，《條例》的出臺(tái)與實(shí)施，首先是一種法治保障與鞭策，讓不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)入法治軌道。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)，旨在為全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的形成構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。因此，實(shí)現(xiàn)其制度的本身價(jià)值首當(dāng)其沖，夯實(shí)其法治經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性地位是“主要矛盾”。不動(dòng)產(chǎn)登記，可以成為一個(gè)“動(dòng)感”的開(kāi)端。動(dòng)起來(lái)，制度更能顯現(xiàn)活力。反腐敗制度的建設(shè)與完善，不是“單打獨(dú)斗”，應(yīng)該利用一切現(xiàn)在的與正在建立的制度資源，形成“組合拳”。關(guān)權(quán)力的“制度籠子”，不只是單純的反腐防腐制度，還有其他制度的幫襯與堵漏，形成制度的疊加，更加嚴(yán)絲密縫，不給權(quán)力留下絲毫的機(jī)會(huì)。鑒于此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不宜放棄反腐的“預(yù)留功能”，今天收集到的相關(guān)“大數(shù)據(jù)”，可以為日后的反腐進(jìn)行“云計(jì)算”。

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》2015年2月27日發(fā)表《不動(dòng)產(chǎn)登記新政策效應(yīng)還需慢慢看》一文稱，不動(dòng)產(chǎn)登記的出臺(tái)，會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加透明規(guī)范，并會(huì)推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，這就會(huì)給擁有多套住宅的房主帶來(lái)一定的心理壓力。在這種壓力下，很多人會(huì)出售房產(chǎn)，將房源釋放到二手房市場(chǎng)。與此同時(shí)，由于持有多套房產(chǎn)的成本和風(fēng)險(xiǎn)上升，會(huì)降低一些投資人的房地產(chǎn)投資熱情，不再“囤房”，從而改變市場(chǎng)對(duì)供求關(guān)系的預(yù)期。所以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記未來(lái)會(huì)在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成壓力，將有利于樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的推出。在懲治腐敗呈高壓態(tài)勢(shì)的背景下，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還承載了“以房反腐”的期待。

鳳凰網(wǎng)2015年1月6日的文章《市、縣不動(dòng)產(chǎn)登記遇阻：房產(chǎn)、土地誰(shuí)是登記核心》指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體工作主要在地方，特別是市、縣一級(jí)，但目前進(jìn)展并不樂(lè)觀，市、縣一級(jí)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到哪個(gè)部門尚存爭(zhēng)議。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，是不動(dòng)產(chǎn)登記制度能否順利落地的關(guān)鍵。國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地方職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作的聯(lián)合監(jiān)督指導(dǎo)，明確相關(guān)政策和指導(dǎo)意見(jiàn)，督促地方加快推進(jìn)職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作，確保各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠順暢接受上級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督、上下對(duì)口一致。

新華網(wǎng)2015年2月26日的文章《不動(dòng)產(chǎn)登記導(dǎo)致樓市緊張，實(shí)施仍存障礙》文章稱，《條例》的正式實(shí)施將明晰產(chǎn)權(quán)，為房產(chǎn)稅的落地鋪路，對(duì)貪腐也將產(chǎn)生一定的震懾作用，但其還有較長(zhǎng)的一段路要走。首先，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的真正實(shí)施需要各方配合，需要一定的技術(shù)支持。其次，我國(guó)大部分不動(dòng)產(chǎn)分布在農(nóng)村地區(qū)，而小產(chǎn)權(quán)房不得進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就是說(shuō)有大量不動(dòng)產(chǎn)暫時(shí)不在登記范圍之內(nèi)，這對(duì)于全面開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)障礙。另外，除房產(chǎn)外，耕地、林地、海島等都屬于不動(dòng)產(chǎn)，它們的確權(quán)依據(jù)不同的法律，如何將它們整合起來(lái)形成真正的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也是問(wèn)題。

鏈接：國(guó)外如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

新加坡：以房查人很清晰。在房產(chǎn)交易過(guò)程中，新加坡的不動(dòng)產(chǎn)電子登記系統(tǒng)基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細(xì)信息，如房主姓名和國(guó)籍，以及這套房屋建好后曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過(guò)多少買家、有無(wú)相關(guān)貸款和按揭等信息。這種信息不僅房屋買賣的委托律師可以查到，房產(chǎn)中介也可以查到。但是如果普通民眾要查詢某一個(gè)人名下?lián)碛卸嗌俜慨a(chǎn)則是不可能的，因?yàn)檫@涉及個(gè)人隱私。政府通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財(cái)產(chǎn)情況，以防止個(gè)人不正常地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)，有效地制止了利用房地產(chǎn)貪污受賄等腐敗情況的發(fā)生。

日本：交易發(fā)達(dá)，登記嚴(yán)格。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記分為土地登記和土地上的建筑物登記。如要進(jìn)行土地或相關(guān)建筑物的交易時(shí)，交易者首先要去中介公司選擇目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)，然后可以先去登記部門付費(fèi)查閱相關(guān)資料，了解該不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)和邊界，還要請(qǐng)專家鑒定目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格和稅金，最后再去登記部門登記。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記具有嚴(yán)格的法律意義，不動(dòng)產(chǎn)只有通過(guò)登記才能享有法律上的權(quán)利，只有履行登記手續(xù)并獲得認(rèn)可后，其擁有的不動(dòng)產(chǎn)才具備法律賦予的權(quán)利，才能進(jìn)行交易、擔(dān)保、抵押、租借等行為。而沒(méi)有登記的不動(dòng)產(chǎn)如果進(jìn)行上述交易時(shí)，不僅不受法律的保護(hù)，而且一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將受到嚴(yán)厲的懲罰，其不動(dòng)產(chǎn)還會(huì)被沒(méi)收。

英國(guó)：體系復(fù)雜，效果明顯。在英國(guó)，土地承載的不動(dòng)產(chǎn)從屬于土地，其不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)為土地登記制度，對(duì)建造的房屋僅在土地權(quán)屬證書(shū)中予以標(biāo)明，并不頒發(fā)專門的房屋權(quán)屬證書(shū)。不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)相對(duì)分散，分為英格蘭和威爾士系統(tǒng)、蘇格蘭系統(tǒng)、北愛(ài)爾蘭系統(tǒng)。雖然復(fù)雜且管理分散，但相對(duì)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

德國(guó)：嚴(yán)謹(jǐn)透明，防止腐敗。德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記由地方法院的不動(dòng)產(chǎn)登記局掌管，不動(dòng)產(chǎn)登記簿按土地所有權(quán)人設(shè)立，一個(gè)所有權(quán)人一個(gè)號(hào)碼。根據(jù)當(dāng)事人的需要，登記后可以出具登記證明（也稱房產(chǎn)證）。證明的內(nèi)容與登記簿記載的內(nèi)容一致。在德國(guó)，房產(chǎn)登記制度在很大程度上是公開(kāi)的。如果權(quán)利人能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系，就可以在不動(dòng)產(chǎn)登記局查詢登記號(hào)碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息。

責(zé)編/文邦