試析“中國房地產(chǎn)崩盤論”

李水鳳

摘要：為了分析中國房地產(chǎn)市場崩盤的可能性，文章從“房地產(chǎn)崩盤”的量化界定入手，分別從中短期和長期及局部和整體的視角進行考察。文章的結論是，根據(jù)“崩盤”的本義，在數(shù)量上，房地產(chǎn)崩盤可以采用以下界定標準：房地產(chǎn)價格在整體上下跌50%以上且賣不出去，不知道要跌到何時。在中短期，相關因素的累積使房地產(chǎn)價格維持階段性的向下調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場存在整體下調(diào)、少數(shù)城市接近于崩盤的可能。但從長期來看，中國整體上的房地產(chǎn)需求潛力依然很大，房地產(chǎn)崩盤屬于小概率事件。

關鍵詞：房地產(chǎn)崩盤;中短期視角;長期視角

一、“房地產(chǎn)崩盤”的量化界定

關于房地產(chǎn)崩盤的界定標準，由于房地產(chǎn)交易的特殊性，顯然不能直接借鑒“單日或數(shù)日累計跌幅超過20%”的標準。結合中國股票指數(shù)（上海證券交易所）從6000多點逐漸下跌到2000多點，下跌幅度66%以上，依然沒有被一致性地公認為“崩盤”的先例，中國的“房地產(chǎn)崩盤”，在數(shù)量上，可以采用以下標準：房地產(chǎn)價格在整體上下跌50%以上且賣不出去，不知道要跌到何時。

依照此標準，我們認為，在3～5年的中短期，中國房地產(chǎn)市場在局部的少數(shù)城市有“崩盤”的可能，但在總體上、長期中，房地產(chǎn)崩盤的可能性很小。

二、中短期視角：中國房地產(chǎn)市場存在整體下調(diào)、少數(shù)城市接近于崩盤的可能

（一）房地產(chǎn)供給過量的自然結果

2012、2013年全國房價大幅上漲，提升了開發(fā)商的心理預期，開發(fā)商紛紛大舉拿地。據(jù)統(tǒng)計，全國300個城市2013年的土地出讓金收入總額達3.13萬億元，同比增加50%，其中，北上廣深4個一線城市2013年土地出讓金超過了5000億元。于是，房地產(chǎn)供給量在迅速增加，而在一些二三線城市，由于外來人口不足，且本地居民購房需求逐漸減緩，房價自然出現(xiàn)滯漲，有的開始下跌。

（二）房地產(chǎn)周期規(guī)律發(fā)生了作用

多年來，由于多種因素的綜合作用，房價持續(xù)上漲，已到一個周期的高位，高價格擠出了有效需求，使需求萎縮，房價存在下跌的勢能。

（三）政府對購房貸款的嚴格控制政策發(fā)生了作用

2013年6月30日之后，中國信貸增長在減緩，購房貸款額度全面緊張，使購買者對于房地產(chǎn)市場需求下降。

（四）限購政策排除了部分有效需求

2010年以來，政府一直實施限購政策，能夠控制誰可以買房，排除了一部分有效需求。

（五）利率水平的上升抑制了資產(chǎn)價格的上漲

當前中國整體利率水平大幅提升，上海銀行間同業(yè)拆放利率6月期至1年期交易品種，自2013年底至今一直保持5%左右高位。當前個人購房已基本無法享受到利率優(yōu)惠，在個別地區(qū)個別銀行甚至將首套房貸利率上浮5%。利率水平的上升抑制了房地產(chǎn)需求。

（六）資金流出增加，減少了國內(nèi)需求

隨著歐美經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，部分資金流出，對國內(nèi)資產(chǎn)價格造成了沖擊。特別是，中國居民投資購買國外資產(chǎn)的現(xiàn)象呈上升趨勢，據(jù)邦瑞房地產(chǎn)公司（英國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商）2012年的財務報表顯示，該公司在倫敦新建住宅市場占有率約為60%，而該公司2012年全年賣給中國業(yè)主的住宅達到2250套，占公司年度銷售總量的15%。

（七）匯率貶值對中國資產(chǎn)價格形成沖擊

中國資本回報率的下降使得投資者對人民幣匯率貶值的預期增強。2014年初至今，人民幣兌美元匯率已從6.044貶值至6.2左右，貶值幅度達2.58%。新增外匯占款的大幅下降，對國內(nèi)資產(chǎn)價格形成較大沖擊。

因此，在局部地區(qū)、少數(shù)城市，在3～5年的窗口期中，房價跌幅有可能超過30%，甚至50%。但這樣的城市所占比重較低，不可能全國所有地區(qū)房價都出現(xiàn)大幅度調(diào)整。

三、長期視角：中國在整體上的房地產(chǎn)需求潛力依然很大，房地產(chǎn)崩盤屬于小概率事件

有一些學者認為，中國目前的房地產(chǎn)市場情況，與1989～1994年的日本“驚人的相似”，于是由此得出中國房價將像日本一樣持續(xù)20年下跌的結論。但這只是一種表面的比較，本文也結合日本的情況，從多方面進行深入考察。

在長期中，中國產(chǎn)生持續(xù)性的房地產(chǎn)需求的動能依然存在，還有較大潛力。支撐長期房地產(chǎn)需求的因素主要有以下幾方面。

（一）中國經(jīng)濟增長依然存在巨大空間

從中國經(jīng)濟發(fā)展趨勢來看，與1989年的日本有著巨大的不同。1989年，日本人均GDP已經(jīng)接近于美國，當時日本的人均GDP是美國的80%，增長空間已很小，而中國目前人均GDP只占美國20%左右，中國有很大的增長空間。雖然，中國的增長率已從10%以上回歸到7.5%左右的“常態(tài)”，但依然是全球經(jīng)濟增長率中的較高水平。持續(xù)的7%以上的經(jīng)濟增長，足以支撐對房地產(chǎn)的長期需求。

（二）居民可支配收入將不斷上升

居民的可支配收入，是家庭購房、投資、消費的主要來源。居民人均收入水平高低決定了市場購買力的大小，居民的可支配收入是影響房產(chǎn)需求的主要因素。對于房產(chǎn)地來說，當居民的收入增加時，就會增加對房地產(chǎn)的需求;相反，就會減少對房地產(chǎn)的需求。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員2013年平均工資51474元，同比名義增長10.1%，扣除物價因素實際增長7.3%，雖然增速略低于GDP增長水平，但保持了城鎮(zhèn)收入持續(xù)上升的趨勢。

在國家刺激內(nèi)需的政策環(huán)境下，長期中，居民收入將繼續(xù)穩(wěn)步增加，這對房地產(chǎn)需求繼續(xù)產(chǎn)生正向影響。

（三）城市人口將繼續(xù)增加

人口結構和數(shù)量是衡量房地產(chǎn)需求的重要指標，直接預示著房產(chǎn)需求的規(guī)模和增長速度。

在總量方面，國家統(tǒng)計局第六次全國人口普查結果表明，2010年11月1日，中國大陸總人口共13.397億，與2000年第五次全國人口普查相比，十年增加7390萬人，增長5.84%，年平均增長0.57%。

同時，在結構方面，城市的發(fā)展，繼續(xù)吸引農(nóng)村人口涌入城市?，F(xiàn)有的6.6億多城市人口中已有2.3億多農(nóng)村人口，開始逐漸形成了一定的購房需求。中國社科院2012年9月發(fā)布的《2012中國中小城市綠皮書》顯示，2011年中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到51%，按照目前發(fā)達國家平均70%的城市化率（日本的城市化率達76.7%）計算，未來20年中國仍有發(fā)展的空間。因此中國城鎮(zhèn)人口還將增加2.7億人左右?，F(xiàn)在和未來，從農(nóng)村進入城市的總人口約為5億人。按照房地產(chǎn)需求的粗略估算方式，假設這部分人所在家庭中，從現(xiàn)在到將來，只有30%的家庭逐步具有購買力，每個家庭的平均人口是3人，每個三口之家平均住房需求量為100平方米，則可預期的對住宅（不包含對寫字樓、商鋪等房地產(chǎn)的需求）的需求量為：（5億人/3人）*30%*100平方米=50億平方米，而其他70%的人口（3.5億人）則存在對出租房的巨大需求;再保守一些，假設只有10%的家庭在現(xiàn)在和未來具有購買能力，在長期中，住宅需求量（不包含對寫字樓、商鋪等房地產(chǎn)的需求）也將為16.67億平方米。同時，90%的人口（4.5億人）將產(chǎn)生對出租房的巨大需求。這里還沒有考慮4.3億城市戶籍人口的改善性住房需求和無房戶的剛性需求?？梢?，在城市化進程中，中國還有巨大的房地產(chǎn)需求。

（四）地方政府推動房地產(chǎn)價格上漲的意愿和能力在長期中依然存在

1994年中國分稅制改革有效解決了當時中央財政困難問題，但卻帶來了地方政府“財權”與“事權”不協(xié)調(diào)問題。土地出讓金逐漸演變成為彌補地方財力不足的有力保障，但卻帶來地方政府的土地財政依賴。地方政府為保證財政收入，在抑制房價上漲問題上缺乏根本動力，但在維持房價上漲方面卻不遺余力。這種機制的改變，要依賴于國家財政體系的改革。而國家財政體系的改革，有一個長期的過程。

（五）中國政府擁有刺激房地產(chǎn)需求的較大政策空間

日本房地產(chǎn)泡沫破裂前，政府并沒有對商業(yè)銀行采取有效措施，沒有進行引導監(jiān)管，而中國政府對銀行和企業(yè)有較強的控制力，能夠引導資金流向，中央和地方政府一直出臺相關政策打壓房地產(chǎn)泡沫。

在客觀上，中國政府在調(diào)控房地產(chǎn)需求方面，掌握著多方面的政策工具。例如，當房地產(chǎn)價格全面下跌時，政府就可以暫緩實施房產(chǎn)稅政策和房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度;當經(jīng)濟增長處于下限時，政府可以適度增加基礎設施的投資，這對資產(chǎn)價格形成一定支撐;房價下跌幅度過大時，中央和地方政府可以逐漸放松限購政策，激活部分有效需求;如果房地產(chǎn)的購買力嚴重不足，中央政府將會放松對房地產(chǎn)貸款額度的限制，甚至對貸款給予優(yōu)惠。

因此，政府目前實施的一系列房地產(chǎn)控制政策，也給未來的關于激發(fā)房地產(chǎn)需求的政策留下了空間，只要放松一些方面的管制，就能夠激發(fā)巨大的房地產(chǎn)需求。

（六）大城市的優(yōu)質(zhì)資源聚合功能支撐著持續(xù)性的房地產(chǎn)需求

從全世界來看，由于現(xiàn)代科技特別是交通、通訊技術的發(fā)展，使大城市有利于聚集和分享各種優(yōu)質(zhì)資源，這就形成了城市發(fā)展的規(guī)律之一——大城市聚集的資源越多，年輕人的機會越多，年輕人更愿意到大城市工作，使得大城市的規(guī)模越來越大，擴張速度甚至超過小城鎮(zhèn)。不斷增加的大城市人口，支撐著持續(xù)性的房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價格維持在較高位置上。

四、結束語

根據(jù)“崩盤”的本義，在數(shù)量上，房地產(chǎn)崩盤可以采用以下界定標準：房地產(chǎn)價格在整體上下跌50%以上且賣不出去，不知道要跌到何時。相關因素的累積使房地產(chǎn)價格維持階段性的向下調(diào)整。在中短期，中國房地產(chǎn)市場存在整體下調(diào)、少數(shù)城市接近于崩盤的可能。但在長期中，中國在整體上的房地產(chǎn)需求潛力依然巨大，房地產(chǎn)崩盤屬于小概率事件。

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（作者單位：云南財經(jīng)大學經(jīng)濟研究院）