匯率沖擊對房地產(chǎn)價格的影響理論綜述

周思奇 徐驍 張偉榮

摘 要：隨著近年來人民幣匯率的不斷變動，受此影響房地產(chǎn)價格也受到了一定的沖擊。綜合分析國內(nèi)外該領(lǐng)域的代表的觀點，以此為背景，從多個角度對該領(lǐng)域主要觀點的進行歸納總結(jié)，并梳理了理論邏輯，為匯率影響房地產(chǎn)價格提供依據(jù)，以便發(fā)現(xiàn)研究中的新突破。

關(guān)鍵詞：匯率；人民幣；房地產(chǎn)價格

人民幣的匯率浮動所帶來的沖擊對房地產(chǎn)價格影響的問題在近幾年來受到很多人的關(guān)注，由于從1994年起，人民幣升值為匯率浮動的大趨勢，研究人民幣升值對房地產(chǎn)價格影響的占大多數(shù)，而人民幣貶值只是近期所發(fā)生的，而且浮動趨勢并不算大，所以對其的研究還很少，還需要進行深入研究。

一、國外研究綜述

從目前的研究中，我們可以看出，匯率的變動與資產(chǎn)的價格之間有著必然聯(lián)系。H.Hau，H.Rey于1994年指出，引起國內(nèi)資產(chǎn)價格的變動的一大因素在于來自外部的沖擊。貨幣的升值會導(dǎo)致國內(nèi)資產(chǎn)價格上漲和外國資產(chǎn)價格的下跌[1]。而一般的資產(chǎn)價格主要以股票市場和房地產(chǎn)市場為代表。就房地產(chǎn)市場而言，能夠表明匯率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系的典型例子，要數(shù) 20 世紀 90 年代日元的升值所造成的房地產(chǎn)業(yè)泡沫化。在1985 年的“廣場協(xié)議”后，日元價值得到迅速的提升，致使日本生產(chǎn)企業(yè)的成本提高，導(dǎo)致日本企業(yè)將投資方向轉(zhuǎn)為海外，以至于日本出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)空心化”的態(tài)勢。而且隨著日本國內(nèi)對日元的供應(yīng)量不斷擴張，在二者的共同作用下，使日本的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象。因此，日本不得不實行擴張性的貨幣政策，以緩解日元升值對日本國內(nèi)造成的對經(jīng)濟發(fā)展的影響和緩解房地產(chǎn)泡沫。而且就匯率與資產(chǎn)價格之間關(guān)系，2005年的“中國經(jīng)濟高峰會”上，羅伯特 · 蒙代爾（RobertA.Mundell）教授也表明，人民幣應(yīng)該使幣值穩(wěn)定保持一定的水平，形成固定匯率制度。蒙代爾認為“人民幣升值可能會引起中國房地產(chǎn)業(yè)的蕭條”[2]。

二、國內(nèi)研究綜述

由于近年來人民幣一直處于升值趨勢，而貶值只是屬于短期現(xiàn)象，所以對“人民幣升值對房地產(chǎn)價格的影響”的研究比較多。大多數(shù)研究者們主要從人民幣升值的背景，影響房地產(chǎn)價格的各種因素，人民幣升值對房地產(chǎn)價格的影響，以及應(yīng)對措施等幾個方面進行闡述。而將來的研究也應(yīng)以現(xiàn)有的研究現(xiàn)狀繼續(xù)深入發(fā)展，并且結(jié)合目前人民幣有所貶值的實際情況，對其進行研究，更加細致的體現(xiàn)人民幣的匯率浮動所帶來的沖擊對房地產(chǎn)的影響。

從人民幣升值對房地產(chǎn)的影響的方面說，大多說學(xué)者都認為人民幣升值會拉動房地產(chǎn)價格，引起房地產(chǎn)價格的上揚。畢天嬌（2011）將人民幣升值對房地產(chǎn)價格影響的路徑分為三方面。首先人民幣升值，提供了良好的投資環(huán)境，大量的投機性資本涌入房地產(chǎn)，引起投資熱潮，從而使房價上升；其次人民幣升值，致使出口行業(yè)的生存陷入困境，很多游資紛紛由實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)向投機，這些投機性經(jīng)濟為了獲得利潤，紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)，最后導(dǎo)致房價上升；最后，是人民幣升值引起通脹危機加劇，投機性的購房比例上升，最終引起房價上升。從以上幾點看來，可知，無論如何，人民幣升值都會帶動房價上漲。

還有許多學(xué)者從人民幣升值對房地產(chǎn)價格影響的傳導(dǎo)機制方面進行分析，以得出人民幣升值與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。如宋勃、陳海博（2006）、張建軍（2007）、王瓊（2010）、胡軍偉（2011）等學(xué)者，都從傳導(dǎo)機制方面為切入點來進行分析?？偨Y(jié)起來有以下幾點：首先，為財富效應(yīng)。人民幣的升值，使貨幣更加值錢，市場中會產(chǎn)生許多的剩余購買力，這些剩余購買力就會流向流通性較好的股票市場和房地產(chǎn)市場，從而帶動這些市場的價格上升。其次為預(yù)期效應(yīng)，資產(chǎn)都有其逐利性，當人民幣預(yù)期升值時，就會吸引國內(nèi)外的許多投機性投資，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，致使房地產(chǎn)的價格上升；最后為流動性效應(yīng)，人民幣升值，所產(chǎn)生的多余購買力要尋找投資機會，房地產(chǎn)行業(yè)首當其沖，大量資金的流入，形成投資熱，拉動房地產(chǎn)價格。

而由于人民幣貶值現(xiàn)象的出現(xiàn)比較晚，而且屬于短期現(xiàn)象，所以人民幣貶值對房地產(chǎn)價格的影響方面的文獻較少，但還是有學(xué)者對其進行了研究。比如說楊賀（2013）和黃偉彪、蔡惠如（2009）就對“人民幣貶值對房地產(chǎn)價格的影響”這一課題做了研究。楊賀主要從房地產(chǎn)公司角度來進行論述，他認為“人民幣貶值對房地產(chǎn)業(yè)的影響包括直接影響和間接影響兩個方面，但都將加大房企資金壓力。其中，直接影響是人民幣物業(yè)投資收益減少，需求下降，供給增加；間接影響是流動性下降，房企融資難度和成本上升?！盵3]而黃偉彪和蔡惠如主要是從熱錢的流入為背景，來討論這一問題。他們認為人民幣的貶值會引起熱錢從國內(nèi)市場大量流出，一旦熱錢“撤出會使資產(chǎn)價格突然下降，或者資產(chǎn)價格泡沫破滅”[4]，好在，目前我國人民幣貶值的幅度較小，而且時間不長，所以對房地產(chǎn)市場的沖擊還不是十分嚴重。他們還提出了相應(yīng)的措施，如：保持人民幣匯率的穩(wěn)定，扭轉(zhuǎn)人民幣貶值預(yù)期；加強金融監(jiān)管，制定適當措施加強跨境資本流動管理等。

綜上所述，不管是國內(nèi)還是國外的研究，都表明，人民幣匯率沖擊對房地產(chǎn)業(yè)的價格都有或多或少的影響，兩者之間具有一定的必然聯(lián)系。為了房價穩(wěn)定，我們需要進一步穩(wěn)定匯率，以達到二者的平衡。（作者單位：1.云南大學(xué)公共管理學(xué)院； 2.云南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

參考文獻：

[1] Han and Rey.Exchange Rate，Equity Prices and Capital flows[J].NBER working papers，2002

[2] 袁文麟，呂萍，周滔.匯率變動對房地產(chǎn)市場的影響研究[J].中國物價，2007（6）：46-51.

[3] 楊賀.人民幣貶值對房地產(chǎn)業(yè)的影響.經(jīng)濟論壇.2013（08）.第20頁.

[4] 黃偉彪、蔡惠如.人民幣貶值對我國房地產(chǎn)的影響及對策[J].當代經(jīng)濟.2009.03（下）.85.