營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響及對策研究

劉貝　于澎

摘 要：按照“營改增”規(guī)劃，將于2015年全面完成“營改增”。房地產(chǎn)“營改增”后會有何種財(cái)務(wù)影響，如何借助“營改增”健康發(fā)展？

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)業(yè)；財(cái)務(wù)影響

“營改增”對于房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)影響具體來說主要表現(xiàn)收入、成本、稅負(fù)、利潤等多個方面。

1、收入影響

“營改增”對收入確認(rèn)會有一定的影響，這種影響主要是營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，而增值稅屬于價外稅，如果房地產(chǎn)業(yè)是一個完全競爭的市場，產(chǎn)品以及服務(wù)價格一般不會因?yàn)槎惵首兓兓！盃I改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)收入是含稅收入，而計(jì)算增值稅要用不含稅的收入，因此在收入確認(rèn)方面，房地產(chǎn)企業(yè)的收入會有一定的下降。以保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司、中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司2014年年報(bào)數(shù)據(jù)為例，計(jì)算“營改增”前后營業(yè)收入的變化如表1所示：

2、成本影響

“營改增”后房地產(chǎn)部分成本可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，如勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑研究設(shè)計(jì)費(fèi)、城市規(guī)劃、園林景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等均按照6%的增值稅稅率進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，但是這些成本在房地產(chǎn)總成本中所占的比例并不高，所以即使實(shí)施“營改增”，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，成本也不會明顯下降；土地成本和建安成本分別占房地產(chǎn)成本的40%和30%，但由于土地成本無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，建安成本中的人工成本也不能進(jìn)行抵扣，所以若不對抵扣項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)定，很難大幅度減少成本。

3、稅負(fù)影響

從具體稅負(fù)影響來看，已經(jīng)試點(diǎn)的行業(yè)企業(yè)大部分稅負(fù)都有所下降，但是也有一部分企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)不減反增的現(xiàn)象。很多時候房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)椴少彽膹?fù)雜以及分散，可能不會做到進(jìn)項(xiàng)稅的整體扣除，這就會導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不降反增的現(xiàn)象。假設(shè)暫不考慮除營業(yè)稅、增值稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、所得稅之外的其他稅種，設(shè)成本中可抵扣比例為β。在不區(qū)別房地產(chǎn)銷售收入和其他收入的情況下，以保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司2014年年報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算。其營業(yè)收入為1099.33億元，營業(yè)成本為741.10億元；

（1）假設(shè)增值稅稅率為17%，分別計(jì)算“營改增”前后的稅負(fù)：“營改增”前=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+企業(yè)所得稅

=1090.33*5%+1090.33*5%*7%+1090.33*5%*3%+（1090.33-741.10-1090.33*5%-1090.33*5%*7%-1090.33*5%*3%）*25%=132.29；“營改增”后=增值稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+企業(yè)所得稅其中：增值稅=1090.33/（1+17%）*17%-β*741.10/（1+17%）*17%=158.42-107.68①，城市維護(hù)建設(shè)稅=①*7%=11.09-7.54β②，教育費(fèi)附加=①*3%=4.75-3.23β③，所得稅=[1090.33-741.10-②-③]*25%=83.35+2.69β④，所以“營改增”后=①+②+③+④=257.61-115.76β。通過計(jì)算可得，當(dāng)β=時1.08，“營改增”前后稅負(fù)不變，但β<1，故“營改增”之后，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了稅負(fù)不減反增現(xiàn)象。

（2）假設(shè)增值稅稅率為11%，分別計(jì)算“營改增”前后的稅負(fù)：“營改增”前=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+企業(yè)所得稅

=1090.33*5%+1090.33*5%*7%+1090.33*5%*3%+（1090.33-741.10-1090.33*5%-1090.33*5%*7%-1090.33*5%*3%）*25%=132.29“營改增”后=增值稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+企業(yè)所得稅其中：增值稅=1090.33/（1+11%）*11%-β*741.10/（1+11%）*11%=108.05-73.44β⑤，城市維護(hù)建設(shè)稅=⑤*7%=7.56-5.14β⑥，教育費(fèi)附加=⑤*3%=3.24-2.20β⑦，所得稅=[1090.33-741.10-⑥-⑦]*25%=84.61+1.84β⑧，所以“營改增”后=⑤+⑥+⑦+⑧=203.46-78.94β，當(dāng)β=90.16%時，“營改增”前后稅負(fù)不變；當(dāng)β<90.16%時稅收負(fù)擔(dān)增大，；當(dāng)β>90.16%，稅收負(fù)擔(dān)減小。

所以“營改增”對于稅負(fù)的影響要根據(jù)具體的增值稅稅率和成本中可抵扣份額所占的比例具體分析。

4、利潤影響

利潤的增減關(guān)鍵是看房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)項(xiàng)增值稅的抵扣額度，如果進(jìn)項(xiàng)增值稅抵扣額度較小，反而就會降低企業(yè)的利潤水平，反之則會增加企業(yè)利潤水平。

通過計(jì)算結(jié)果可知，“營改增”后利潤有所降低，利潤下降的程度主要取決于抵扣比例的大小和增值稅稅率的多少：抵扣比例越大，增值稅稅率越低，利潤下降的幅度越小。

5、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對“營改增”的措施與建議

（1）稅率設(shè)置

在上述“稅負(fù)影響”分析中，不同的稅率計(jì)算的稅負(fù)以及利潤均有差異。在增值稅稅率為17%時，出現(xiàn)了稅負(fù)不減反增的現(xiàn)象，而增值稅稅率為11%時，抵扣比例大于90.16%時，稅負(fù)會下降。根據(jù)測算情況設(shè)置對房地產(chǎn)行業(yè)相對有利的增值稅稅率。

（2）將土地成本納入抵扣項(xiàng)目

通過上述分析可得，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本占總成本的40%，而根據(jù)“營改增”后的情況進(jìn)行測算，在增值稅稅率為11%時，抵扣比例達(dá)到90.16%稅負(fù)會有所減少，因此房地產(chǎn)行業(yè)可爭取將土地成本納入抵扣項(xiàng)目。

（3）改革原材料采購管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)原材料的采購基本上依項(xiàng)目就近分散采購為主，這種原材料管理模式很難獲得增值稅發(fā)票。營改增客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)在原材料采購管理模式方面進(jìn)行適度調(diào)整，構(gòu)建與營改增要求相適應(yīng)的采購管理模式，設(shè)置專門的增值稅計(jì)算模塊兒，更好開展增值稅納稅工作。

（4）業(yè)務(wù)外包

房地產(chǎn)企業(yè)可將非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，特別是對于耗費(fèi)人力成本較多的業(yè)務(wù)，進(jìn)而專注于項(xiàng)目開發(fā)，會提高企業(yè)的盈利能力。

鑒于“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)影響的全面性，需要的房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)做好納稅籌劃、成本管理、發(fā)票管理等多項(xiàng)工作，從而為更好的應(yīng)對“營改增”的提供堅(jiān)實(shí)的保障，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。（作者單位：中國石油大學(xué)（華東））

參考文獻(xiàn)：

[1] 曹策.“營改增”對房地產(chǎn)稅負(fù)及利潤的影響[J].中國經(jīng)貿(mào)，2015年1期.

[2] 張運(yùn)賢.芻議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對策[J].會計(jì)師，2014年14期.