“地標(biāo)巨人”綠地控股逆水難行 10億元賣自家物業(yè)遇到什么窘境

周月明

房產(chǎn)巨頭綠地控股（600606. SH）6月30日拋出一則重磅公告稱，將以10億元把上海綠地物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司。就在同行都拼命加碼自家物業(yè)的時候，這位“綠巨人”卻做起了甩手掌柜，引起業(yè)界討論紛紛。再加上近幾年綠地控股在上市房企各項排名上漸漸落后，市場不禁要問：綠地到底怎么了？

不進(jìn)則退

綠地控股總裁張玉良非?？粗嘏c政府的關(guān)系，這也令其旗下項目頻頻受政府青睞。這家被稱為“最懂政府的開發(fā)商”，以高樓地標(biāo)“名震江湖”，在中國超高層城市地標(biāo)建筑領(lǐng)域，綠地控股曾長期占據(jù)半壁江山。

然而，時過境遷，2014年榮登行業(yè)第一之后，綠地控股的運氣好像變得不再那么好，業(yè)績逆市下滑，排名逐漸落后，尤為值得注意的是，在風(fēng)光無比、傲視群雄的高樓背后，綠地控股的毛利率和負(fù)債率卻不那么“輝煌”。據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，2012年至2017年一季度，綠地控股負(fù)債率基本在87%至90%之間浮動，2016年其負(fù)債率高達(dá)89.4%，位列A股港股所有上市房企第一。其毛利率也在2016年下滑到14.8%，比20%的行業(yè)平均水平低了6個百分點。

這些都導(dǎo)致綠地控股無法再留在房企第一梯隊。2016年，碧桂園，萬科、恒大的營收規(guī)模都超過3000億元大關(guān)，綠地只有2472億元。資產(chǎn)規(guī)模上也拉開了差距，恒大總資產(chǎn)達(dá)到1.3萬億元，萬科總資產(chǎn)8300億元，而同期綠地總資產(chǎn)只有6926億元。前三大巨頭平均以每年1500億元銷售規(guī)模劇增，綠地只有260億元左右的增長，甚至中海和保利都在增速上趕上了綠地。

曾經(jīng)的好學(xué)生成績下滑，個中原因有什么值得探究的？由于公司方面未對記者采訪給出答復(fù)，具體也不得而知。

業(yè)內(nèi)人士稱，綠地控股前兩年一直主張多元化轉(zhuǎn)型，將重心放在能源等其他板塊，錯過了房地產(chǎn)業(yè)大爆發(fā)的黃金時機。且近兩年，曾最多占總營收56%的能源業(yè)務(wù)受到國內(nèi)能源產(chǎn)業(yè)低迷等影響，業(yè)績也大幅收縮。2016年綠地控股能源產(chǎn)業(yè)營收107億元，較2015年減少68%，虧損金額依然高達(dá)11.37億元，毛利率僅為1.55%。曾經(jīng)的第一大板塊變成了一個大包袱。這樣一來，綠地控股轉(zhuǎn)型不太順利，又未抓住房地產(chǎn)業(yè)爆發(fā)時機，即使后來戰(zhàn)略調(diào)整，但在廝殺激烈的地產(chǎn)界重新追趕有些吃力。

比如，在土地儲備方面，綠地控股的行動就不夠迅速。2016年年報顯示，綠地土地儲備總量約為1.36億平方米，這一總量位列上市房企土地儲備的第三名，但是，其增量1468萬平方米卻僅排在增量排名的第六位，并遠(yuǎn)低于恒大1.02億平米的增量和碧桂園6381萬平方米的增量。

排名降低

而且，在眾多房企紛紛瞄準(zhǔn)一線城市土地儲備的時候，綠地控股新增土儲面積卻以二線城市占比為最高。據(jù)咨詢公司克而瑞數(shù)據(jù)，從2016年綠地控股新增土地儲備結(jié)構(gòu)來看，其中一線城市占比僅為14%，二線城市占比72%，三四線城市占比14%。

就銷售情況來看，據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在中國房企2017年1～5月的銷售數(shù)據(jù)排名中，綠地控股銷售金額排名已降至第五位，為1002億元，甚至被保利1050億元的銷售金額超越。而前三名碧桂園、萬科和恒大按照目前的銷售進(jìn)度來看，市場普遍認(rèn)為，它們2017年年底前銷售金額將突破4000億元，這也令綠地控股追趕第一集團(tuán)的難度進(jìn)一步加大。

在房產(chǎn)業(yè)的退步，與綠地控股的“地標(biāo)模式”或有一定關(guān)系。一直以來，綠地控股通過城市標(biāo)志性建筑獲取政府信用，再加上國資背景，拿到極低的融資成本，之后進(jìn)行租售回籠資金，并同時將自持部分抵押貸款，循環(huán)往復(fù)，不斷復(fù)制。這樣一來，地標(biāo)建筑的租售情況就對整個資金鏈條顯得尤為關(guān)鍵。

然而近期，據(jù)市場數(shù)據(jù)，作為上海新的地標(biāo)建筑，632米的上海中心大廈出租率僅為60%，僅有三分之一的租戶進(jìn)駐大樓，與此同時，來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2016年上海寫字樓空置率由10%升至14%，深圳寫字樓的空置率由5%上升至13%。

全國的標(biāo)志性高樓中至少32%的企業(yè)都來自金融行業(yè)，經(jīng)濟(jì)增長的放緩令這些企業(yè)面對高昂的租金賬單望而卻步。

此外，在北京“3·26商住新政”實施后，北京商住公寓的成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，據(jù)2016年年報，綠地控股的住宅項目比重雖略有提升，但商辦類仍占36%，新政仍對其有較大沖擊。

拋售物業(yè)

在房產(chǎn)、能源等領(lǐng)域郁郁不得志，綠地控股又在其他領(lǐng)域找起了出路，6月30日，其公布將以10億元的價格把綠地物業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給雅居樂物業(yè)，同時雙方將結(jié)成戰(zhàn)略性合作伙伴，2018年至2022年的5年內(nèi)，公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目將以雅居樂物業(yè)作為優(yōu)先級物業(yè)合作商。這一做法令業(yè)界人士紛紛表示看不懂，且有部分投資者認(rèn)為“這是不是綠地控股負(fù)債太高賣血度日”?！锻顿Y者報》記者近日就轉(zhuǎn)讓物業(yè)原因向綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人求證，但其未做出任何解釋。

綠地物業(yè)作為綠地集團(tuán)一級供應(yīng)商，2016年營收1.22億元，凈利286萬元，這個利潤對于綠地控股94億元的凈利潤來說只是小零頭。但與此同時，同行都在各種加碼自家物業(yè)，比如碧桂園旗下的物業(yè)、萬科旗下的物業(yè)，都準(zhǔn)備將其單列出來，向上市的方向推進(jìn)，然而綠地控股卻干脆棄子。而且前幾天，武漢綠地漢口中心安保人員毆打記者事件也一時鬧得沸沸揚揚，這樣看來，物業(yè)公司對綠地控股來說更顯得不像“親生的”。

而買方雅居樂地產(chǎn)控股有限公司，主要業(yè)務(wù)集中在廣東省，去年物管收入才剛剛過了10億元大關(guān)。但花費10億元買到417萬平方米存量物業(yè)服務(wù)面積，還包括武漢綠地中心這一國內(nèi)第一高樓的物業(yè)項目，以及每年新增的1000萬平方米物業(yè)服務(wù)面積，業(yè)內(nèi)人士稱，“可謂是一項劃算的買賣。”據(jù)消息稱，雅居樂已經(jīng)啟動上市日程，想靠資本市場的力量來贏得市場，但這一消息并未得到雅居樂證實。

公司的種種表現(xiàn)，也反映在股價上。截至2017年7月6日，其市值也從當(dāng)年中國房企第一的3054億元縮水至目前約985億元，公司股價7.71元，也自開盤來腰斬68%。