房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究

龍聯(lián)

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前中國(guó)社會(huì)中發(fā)展活躍的行業(yè)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的各種影響因素的分析，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)在融資、投資風(fēng)險(xiǎn)上存在著一些問(wèn)題。因此要做好房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)控制，以更好的保障房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，更好的發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制

房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)行社會(huì)中，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的影響，要積極預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，避免因?yàn)樨?cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)造成不可挽回的損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為廣義和狹義兩種，廣義的是指當(dāng)前的企業(yè)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中，由于各種原因在資金和利潤(rùn)分配上產(chǎn)生的不足對(duì)企業(yè)整體發(fā)展造成巨大影響的風(fēng)險(xiǎn)。而本文所闡述的是狹義的風(fēng)險(xiǎn)，由于企業(yè)內(nèi)部由于不合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、不恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式而造成了融資的財(cái)務(wù)杠桿作用下降，收益降低的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十分典型的資金密集型行業(yè)，它具有資金巨大、投資收益周期長(zhǎng)、資金套牢時(shí)間久、資金應(yīng)變能力差等特點(diǎn)，并且很容易受到國(guó)內(nèi)外的競(jìng)價(jià)發(fā)展形勢(shì)和國(guó)內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，由國(guó)家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求，到2000年中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年，我國(guó)的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚(yáng)后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場(chǎng)交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn)使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在不斷的發(fā)展中學(xué)會(huì)有效合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渥陨淼男再|(zhì)就會(huì)存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)影響，主要是以下幾個(gè)方面：

1.負(fù)債率高

通過(guò)一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中需要運(yùn)用大量的資金來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，在選擇項(xiàng)目時(shí)已出現(xiàn)盲目性，出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。

2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運(yùn)用少

根據(jù)資料顯示，在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導(dǎo)致對(duì)銀行依賴性大，使得很多風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上。同時(shí)，主要是運(yùn)用國(guó)內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對(duì)國(guó)際上的規(guī)則不了解，難以從國(guó)際上獲得資金。這使得風(fēng)險(xiǎn)全部集中在國(guó)內(nèi)銀行身上，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)涉及面廣，管理較難

企業(yè)成功首先需要一個(gè)規(guī)范的財(cái)務(wù)活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計(jì)單位、企業(yè)職工等，再加上房地產(chǎn)的資金量大、來(lái)往頻繁、結(jié)算較多，這些也就使得財(cái)務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

1.構(gòu)建正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，把握企業(yè)對(duì)資金的發(fā)展能力以及償還能力，以便正確恰當(dāng)?shù)膶?duì)其風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)防和提出相對(duì)應(yīng)的措施，這樣也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上樹(shù)立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，使得財(cái)務(wù)評(píng)估工作更加具有針對(duì)性、目的性。

2.開(kāi)發(fā)多渠道的融資方式

只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)造成銀行壓力過(guò)大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來(lái)解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問(wèn)題。首先要不斷的加強(qiáng)對(duì)債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理，其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況，逐步的開(kāi)發(fā)自引外資的條件：比如，可以根據(jù)發(fā)那個(gè)地產(chǎn)的信托計(jì)劃，在保持公司原有負(fù)債率的情況下，來(lái)吸引外來(lái)投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節(jié)省財(cái)務(wù)管理的費(fèi)用，也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過(guò)多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等，來(lái)不斷的控制企業(yè)成本，逐步提升企業(yè)的價(jià)值來(lái)降低財(cái)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3.要完善財(cái)務(wù)管理策略，加強(qiáng)內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心就是對(duì)于財(cái)務(wù)成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來(lái)時(shí)間空間兩個(gè)維度上來(lái)動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)成本管理，約束與非約束相結(jié)合來(lái)創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略，以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財(cái)務(wù)部門(mén)為核心的內(nèi)部控住小組，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外，還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)上，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，以便使圖紙上的成本與實(shí)際成本更接近，減少誤差。也要成立一個(gè)專門(mén)的財(cái)務(wù)監(jiān)督小組，在各個(gè)環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督，盡量減少人為因素的干擾，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的保障。

4.要做好市場(chǎng)調(diào)研，降低外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)受到自身和外部因素的雙重影響，很多風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于市場(chǎng)。市場(chǎng)需求量的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊。因此要成立專門(mén)的市場(chǎng)調(diào)研小組，聘請(qǐng)或者由專業(yè)人才在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上來(lái)制定公司的財(cái)務(wù)方案，可以使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲目跟從潮流，出現(xiàn)盲目投資、資金風(fēng)險(xiǎn)大的情況，來(lái)提高行業(yè)的市場(chǎng)承受能力，更好地應(yīng)對(duì)行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)。

總之，作為資金需求量大、效益回收期長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，要積極的采取措施來(lái)防范將要面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減輕政策對(duì)市場(chǎng)的沖擊，這對(duì)穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)有著十分重要的意義，因此，做好風(fēng)險(xiǎn)防范和控制對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行有著重要的促進(jìn)作用。

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