房地產(chǎn)個貸金融風險及其防范

林金順

【摘 要】隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的改革與發(fā)展，房地產(chǎn)個貸金融市場也得到了極大發(fā)展。在目前的經(jīng)濟形式下，房價的上漲掩蓋了個貸風險，房價下降會產(chǎn)生負財富效應(yīng)，從而導致貸款違約率的上升和消費的下降，并降低房地產(chǎn)抵押的估價，個貸風險將達到歷史高點。本文試就房地產(chǎn)個貸金融風險的風險現(xiàn)狀及其成因進行剖析，并對如何防范這些風險進行了詳細論述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)個貸；風險；防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國近幾十年發(fā)展最快、對GDP增長貢獻最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)金融的急速發(fā)展。以此同時，由于未來經(jīng)濟發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性，一旦經(jīng)濟形勢出現(xiàn)下滑趨勢或購房者自身等因素出現(xiàn)，其潛在的金融風險就會顯現(xiàn)。因此，討論和分析房地產(chǎn)個貸金融業(yè)務(wù)中的風險因素方法，防范可能出現(xiàn)的各種風險，是擺在我們面前亟待解決的一個重要課題。

二、我國房地產(chǎn)個貸金融的風險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)個貸金融業(yè)務(wù)即個人住房貸款是指借款人以自己或第三人所購或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。我國的房地產(chǎn)個貸金融業(yè)務(wù)起步于是20世紀90年代，經(jīng)過了多年的發(fā)展，個人購房已成為社會發(fā)展的主要潮流。

自從1995年中國人民銀行頒布《個人住房貸款擔保管理辦法》，允許四大國有商業(yè)銀行辦理個人住房消費信貸業(yè)務(wù)以來，近年來，居民住房消費水平不斷提升，房地產(chǎn)信貸的規(guī)模不斷擴大，在商業(yè)銀行金融業(yè)務(wù)的比重不斷提高。房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象加劇了金融機構(gòu)房地產(chǎn)信 貸的風險。數(shù)據(jù)顯示，1997年全國房地產(chǎn)個人貸款余額不到200億。2001年底，全國房地產(chǎn)個人貸款達到了6600多億元，是1997年的35倍。而到了2012年，全國主要金融機構(gòu)上半年的個人住房貸款余額就達到了6.9萬億元，是1997年年底的363倍。可是發(fā)展的同時問題也存在著。近幾年來，個人房貸業(yè)務(wù)迅速發(fā)展的根本原因就在于該業(yè)務(wù)風險較低。按照金融學中的有關(guān)理論，所謂風險就是指某種資產(chǎn)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。從這一角度來講，無風險資產(chǎn)是不存在的。即使是被喻為"金邊債券"的政府債券，同樣存在這種預(yù)期收益與實際收益發(fā)生偏離的可能性，即風險。近幾年的中國，經(jīng)歷了房價漲幅的高峰，個人住房按揭貸款也呈巨額增長之勢。如果缺乏風險意識，個人房貸風險的到來將給經(jīng)濟發(fā)展造成極大的負面影響。

三、房地產(chǎn)個貸金融的風險成因

1.房地產(chǎn)個貸的特點及風險特征

房地產(chǎn)個貸，亦稱個人住房貸款指貸款人向借款人發(fā)放的購買自用普通住房的貸款，區(qū)別于企業(yè)經(jīng)營性貸款，具有貸款對象特殊、貸款用途專一、貸款數(shù)量較大、貸款貸款期限較長、償還方式特殊等特點，因此個人住房貸款風險也呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性、和滯后性等特征，在一定程度這種特征會妨礙該項業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展，所以很有必要加強對房地產(chǎn)個貸風險隱患的分析研究。

2.房地產(chǎn)個貸的風險隱患分析

房地產(chǎn)個貸存在的風險包括系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。這些潛在的風險都給銀行在收回貸款本息時添加了很大的不確定因素，乃至帶來嚴重的損失。

（1）房地產(chǎn)個貸系統(tǒng)風險：是指由于某種全局性的共同因素的影響，使所有個人住房貸款業(yè)務(wù)遭受損失的可能性。系統(tǒng)風險包括政策風險、利率風險、法律風險、通貨膨脹風險等。此類風險相對不可控，無法通過購買保險的方式進行風險規(guī)避，需要靠新的金融創(chuàng)新工具來解決。

①政策風險：指國家相關(guān)政策調(diào)整變化給貸款帶來風險的可能性。由于相關(guān)政策調(diào)整使整個市場發(fā)生變化，進一步影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使關(guān)聯(lián)的房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)較大的風險。

②利率風險：指由于市場利率變動的不確定性導致商業(yè)銀行的凈利息收入與預(yù)期值偏差的可能性。

③法律風險：指交易合同無法受到法律保護而導致?lián)p失的可能性。目前而言法律風險是中國住房信貸的突出和普遍風險。如受法律制度等大因素所限，在借款人出現(xiàn)無法償還抵押貸款情況時， 對抵押房產(chǎn)的處置會因為司法等方面的制約，導致無法執(zhí)行而遭受損失。

④通貨膨脹風險：是由于物價上漲，貨幣貶值而使投資者遭受損失的可能性。通貨膨脹對固定收益的優(yōu)秀投資影響很大，投資者的實際 購買力下降，還要承受資本價值降低的損失。

（2）房地產(chǎn)個貸非系統(tǒng)性風險：是指只對單筆或部分個人住房貸款業(yè)務(wù)造成損失的可能性，包括信用風險、開發(fā)商經(jīng)營風險、操作風險、流動性風險 、抵押物風險等。非系統(tǒng)風險是相對可控的，是由某一市場局部因素所引發(fā)的，與整個大市場沒有關(guān)聯(lián)的，可以通過購買保險等方式來規(guī)避。

①信用風險：亦稱違約風險，指的是借款人由于各種原因不能按期或無力償還個貸本息，從而造成銀行信貸資金無法回收的可能性。應(yīng)該說信用風險是個貸風險中最基本最直接的風險，首先信用風險具有綜合性，是其他各種風險最終體現(xiàn)形式。 其次，信用風險具有積累性，其傳遞性會引起總風險增大。另外，信用風險還具用隱蔽性和突發(fā)性。跟美國等發(fā)達國家相比，目前我國個人信用制度還很不健全， 對個人的信用評估也無法有效進行。由于銀行與客戶及銀行與銀行之間的信息不對稱， 導致銀行較難把握借款人的還貸能力。房地產(chǎn)個貸最長達幾十年，銀行對借款人未來的經(jīng)濟狀況很難全部掌握清楚，因此產(chǎn)生信用風險的原因是多方面的，既有主觀的，也有客觀的；既有故意的，又有由于不可抗拒的因素造成的。

②開發(fā)商經(jīng)營風險：指的是由于開發(fā)商原因?qū)е滤_發(fā)經(jīng)營的項目出現(xiàn)狀況引發(fā)按揭貸款出現(xiàn)風險的情況，一是所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴重問題， 包括規(guī)劃報建手續(xù)不完整等， 容易造成購房糾紛，對這種項目發(fā)放個人住房貸款將給金融機構(gòu)帶來極大的風險。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)動工前沒有作好充分市場調(diào)查， 項目定位不明確導致該項目沒有銷售潛力，市場前途黯淡；三是開發(fā)商自有經(jīng)營資金不足，或者開發(fā)商本身沒有開發(fā)經(jīng)驗，管理人員素質(zhì)不高，管理運營上出現(xiàn)問題。上述情況都有可能造成樓盤項目能按約定準時將樓房交付使用，個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)就面臨成為呆壞帳的可能。

③操作性風險：是指銀行在處理個人住房貸款業(yè)務(wù)時由于決策不當或人為操作失誤造成貸款損失的可能性，是風險管理措施難以奏效的主要原因之一。與個人住房貸款業(yè)務(wù)突飛猛進不相適應(yīng)的是銀行的內(nèi)控機制還不完善、風險控制能力不足等情形，這直接導致銀行操作風險上升。此外在操作性風險中還包含道德風險，主要包括：銀行從業(yè)人員發(fā)放人情貸款或為關(guān)系人貸款甚至內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)放款、合謀騙取銀行貸款等。

④流動性風險：是指金融機構(gòu)無力為負債的減少或資產(chǎn)的增加提供融資，在流動性不足時，無法以合理的成本迅速增加負債或變現(xiàn)資產(chǎn)獲得 足夠的資金，引起自身信用的不穩(wěn)定，從而形成的風險。資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金來源有限的矛盾。由于流動性風險的存在，使得銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，商業(yè)銀行資金短缺的壓力驅(qū)之不去，從而讓個人住房貸款業(yè)務(wù)難以開展下去。

⑤抵押物風險：抵押物風險是指在借款人違約后，銀行無法處置抵押物或處置后導致利益受損產(chǎn)生的風險。在實際操作過程中， 以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押會因為某些情形導致風險出現(xiàn)，一是抵押物法律產(chǎn)權(quán)不清晰，或者發(fā)現(xiàn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛的問題，無法確定抵押物的歸屬 ；二是抵押物價值失真，實際價值往往遠低于房產(chǎn)權(quán)的評估價值，使得銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時無法完全收回債權(quán)；三是抵押物的處置難，抵押物的住房存在難以變現(xiàn)的風險。 由于不可預(yù)期的因素存在，抵押住房本身也可能存在風險，如可能因各種災(zāi)害或者因周邊經(jīng)濟、交通環(huán)境、城市規(guī)劃等因素的變化而貶值，使貸款銀行債權(quán)利益受損。

⑥檔案管理風險。個人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案包括借款人的基本材料、催討記錄、收回憑證等等重要信息，其保管工作繁瑣但相當重要，由于借款周期相對較長， 銀行經(jīng)辦人員及相關(guān)領(lǐng)導肯定會產(chǎn)生變動，一定要防范因工作人員變動而造成個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況，做好相關(guān)交接工作，防止個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實，避免出現(xiàn)銀行的貸款由于檔案丟失所帶來的極大風險。

四、房地產(chǎn)個貸金融風險的防范

通過以上的分析可以看出，房地產(chǎn)個貸業(yè)務(wù)存在的風險因素雖然很多，但其中許多風險因素特別是非系統(tǒng)風險相對可控的，可以通過完善內(nèi)控制度建設(shè)、加強信貸管理工作防范來進一步防范的。加強防范房地產(chǎn)個貸風險可以采取如下措施：

1.建立和完善個人住房信用制度。個人信用制度是指為掌握個人資信，約束個人信用行為而建立的登記、評估以及管理利用等方面的總稱。只有建立起公開、 透明的個人信用制度，才能在商業(yè)銀行、 開發(fā)商和購房者之間形成互惠、 互利、 互相制約的機制，才能有效地防范風險。有了完善的個人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準確地獲取貸款申請者的信用資料；另一方面，個人信用體系的建立能引起大家重視自身資信狀況，能使違約者及時曝光，降低個人住房抵押貸款風險。 采取的具體措施有包括建立個人信用檔案制度、建立多層次個人信用調(diào)查與評估制度、建立和擴展個人基本賬戶制度、建立個人信用信息調(diào)查和資源共享系統(tǒng)、建立個人信用監(jiān)控體系等等。

2.加強貸款前期調(diào)查。指的是針對開放商的項目風險進行評估，要重視個人住房貸款的前期調(diào)查工作，通過調(diào)查分析選定看好的項目放款，以有效避免后期出現(xiàn)的項目選擇風險、銷售價格不實風險、資本價值風險等等。個人住房貸款前期調(diào)查評估工作主要有：⑴貸款項目評估；⑵對期房價格進行市場評估，確定合理的貸款成數(shù)。

3.要加快建章立制，建立長效內(nèi)控機制，對現(xiàn)行不相適應(yīng)容易出現(xiàn)風險點的經(jīng)營管理體制進行相應(yīng)的改革。同時要通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律相關(guān)法律制度，確保個人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上實現(xiàn)完備、簡明， 保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。

4.加強個貸業(yè)務(wù)檔案的管理。要加強宣傳，對加強個貸檔案管理一起足夠的重視。要專人負責管理個貸業(yè)務(wù)檔案，同時實現(xiàn)紙質(zhì)材料原件和電子文檔的雙重管理，完善內(nèi)部監(jiān)督和牽制，以確保業(yè)務(wù)檔案真實性和安全性。

5.完善住房貸款擔保制度。應(yīng)制定和完善相關(guān)的住房貸款擔保制度包括財產(chǎn)保險制度，以確保抵押貸款在遇到風險時能夠得到補償，以分擔和轉(zhuǎn)移個貸風險。進行擔保方式的創(chuàng)新，包括建立政府支持的國家專業(yè)擔保公司，以國家信用作為擔保的支撐力量，同時降低門檻支持社會力量成立典當擔保公司，其中成立專業(yè)的住房抵押貸款擔保公司尤為必要。

6.加快房地產(chǎn)個貸金融產(chǎn)品證券化速度。住房抵押貸款證券化，可以整合社會上的游資，從而解決了個貸資金的流動性風險，保證了銀行的經(jīng)營資金安全。同時還解決了貸款銀行資金不足的問題，使個人住房貨款的潛力得以釋放，創(chuàng)新投資品種從而增強了房地產(chǎn)金融市場的活力，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

五、結(jié)論

本文從我國房地產(chǎn)個貸金融市場的現(xiàn)狀入手，分析了當前我國房地產(chǎn)個貸金融市場發(fā)展中存在的種種風險問題，并針對這些問題的成因從各個方面提出了相應(yīng)的防范對策。形成風險問題的原因是多方面的，解決的策略也是多方面的，而且各種因素也并不是孤立存在的，而是相互聯(lián)系、相互影響的。因此，在實際工作中我們必須綜合考慮各種因素來看待問題、分析問題和解決問題，切實防范房地產(chǎn)個貸金融風險。

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