景觀樹價(jià)值評(píng)估中林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)選取簡析

吳力娜　賈淑君

摘 要：評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場條件、被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)[1]。關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇和使用，實(shí)際上是專業(yè)評(píng)估人員根據(jù)實(shí)際條件約束下的資產(chǎn)或模擬條件約束下的資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行理性分析、論證和比較的過程，通過這個(gè)過程做出有足夠理由支持的價(jià)值判斷。森林景觀資產(chǎn)評(píng)估中都將市場法排在評(píng)估方法的前列，市場法的本質(zhì)是根據(jù)替代原則，經(jīng)比較分析評(píng)估林木資源的價(jià)值。該案例評(píng)估方法采用市場法中的成交價(jià)比較法，類比分析被評(píng)估資產(chǎn)與交易資產(chǎn)參照物的差異，通過林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)整后，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確確定估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的目的。

關(guān)鍵詞：景觀樹 評(píng)估方法選取 類比分析法 林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

中圖分類號(hào)：S73 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2015）07（a）-0220-02

按照《吉林省土地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：苗木、花草以及多年生經(jīng)濟(jì)林木等，可以移植的，支付移植費(fèi)用；不能移植的，給予合理補(bǔ)償或者作價(jià)收購。被征收土地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由雙方約定；約定不成的，由雙方認(rèn)可的或者市（州）、縣（市）人民政府指定的具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確認(rèn)。

兩株云杉位于鄉(xiāng)級(jí)干道邊村民家門前，苗木所有者和占地方對(duì)賠償事宜未能達(dá)成一致，故決定由本評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。雙方對(duì)樹木的用途存在爭議，評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為，鑒于兩株云杉位于鄉(xiāng)級(jí)干道邊村民家門前，樹木的防護(hù)和用材功能不顯著，林木用途為多為景觀觀賞，故按景觀樹進(jìn)行評(píng)估。觀賞樹木的價(jià)值主要是通過市場交易來實(shí)現(xiàn)的，而且用途單一，不由成本及其他因素來決定。因此，觀賞樹木的評(píng)估方法一般都采取“成交價(jià)比較法”?！俺山粌r(jià)比較法”是以市場相同觀賞樹木（參照物）的現(xiàn)行市場價(jià)為比較基礎(chǔ)，用因素差異作調(diào)整來估算評(píng)估價(jià)值的方法。

1 現(xiàn)場踏查情況

時(shí)間：2014年4月1日

地點(diǎn)：長春市雙陽區(qū)齊家鎮(zhèn)長嶺鄉(xiāng)

資產(chǎn)核查情況：樹種為云杉，2棵云杉生長情況基本相同，高度20米，冠幅6米×6米，主干高2.1米，胸徑分別為36厘米和38厘米，經(jīng)到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門調(diào)查得知兩株云杉至今林齡已有75年。

2 評(píng)估原則與依據(jù)

2.1 評(píng)估原則

（1）獨(dú)立性原則：評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過程中始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位，評(píng)估工作不受委托人及外界意圖及壓力的影響，進(jìn)行獨(dú)立公正的評(píng)估。

（2）客觀公正原則：在評(píng)估工作中必須堅(jiān)持以事實(shí)材料為基礎(chǔ)，以事實(shí)求是態(tài)度為指針，實(shí)事求是的得出評(píng)估結(jié)果，不可以以自己的好惡或其他人的情感進(jìn)行評(píng)估。

（3）科學(xué)性原則：必須遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案，采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估[1]。

2.2 評(píng)估依據(jù)

（1）中華人民共和國森林法。

（2）森林資源資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定。

（3）森林資產(chǎn)委托評(píng)估協(xié)議書。

（4）現(xiàn)場勘查所得照片。

（5）委托方提供的合同、資料。

3 評(píng)估方法確定

選擇的評(píng)估方法為市場法中的成交價(jià)比較法。成交價(jià)比較法，是根據(jù)市場上與被評(píng)估對(duì)象相同或類似近期交易資產(chǎn)參照物的價(jià)格，通過直接比較或類比分析被評(píng)估資產(chǎn)與交易資產(chǎn)參照物的差異調(diào)整后以確定估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的一種方法[1]。

成交價(jià)比較法公式 E=K×Kb×G

K林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)。

Kb物價(jià)調(diào)整系數(shù)，可以用評(píng)估基準(zhǔn)日工價(jià)與參照物價(jià)交易時(shí)工價(jià)之比或者用評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格和交易時(shí)的價(jià)格之比。

G參照物的市場交易價(jià)格[3]。

4 可比實(shí)例交易情況

作為市場法的具體方法，它的使用前提必須滿足兩個(gè)基本條件：

（1）利用參照物進(jìn)行評(píng)估，且參照物與評(píng)估對(duì)象必須相同或相似，即具有可比性；

（2）參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不能過長[2]。

林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)等級(jí)劃分參考表

5 參數(shù)選擇

關(guān)于風(fēng)景、觀賞樹的評(píng)估案例不多、技術(shù)方案尚不成熟，有關(guān)調(diào)整系數(shù)需根據(jù)具體情況進(jìn)行篩選和校正。

K林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)：林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)的確定是個(gè)復(fù)雜的過程，鑒于本案例兩株云杉，并非珍貴名樹古木，林種也非防護(hù)林和用材林，故林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)主要從立地條件等級(jí)、地理區(qū)位等級(jí)、林木生長勢(shì)等級(jí)、樹木直徑、形態(tài)等級(jí)等幾個(gè)方面進(jìn)行考慮。

林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)均以待評(píng)估對(duì)象作為基數(shù)100%，其它可比交易實(shí)例均以基數(shù)為準(zhǔn)，進(jìn)行上下調(diào)整。因素差異調(diào)整，是以確認(rèn)的參照物為基礎(chǔ)，將委估對(duì)象與參照物的可比因素進(jìn)行比較，確定兩者差

異的程度（%）。一要客觀地確認(rèn)委估對(duì)象與參照物可比差異因素的具體內(nèi)容。二要對(duì)確認(rèn)的差異內(nèi)容以參照物為標(biāo)準(zhǔn)逐一進(jìn)行全面的分析比較，確定因素差異的差異幅度（%）。三要綜合分析確認(rèn)總的差異控制幅度，各項(xiàng)差異因素差異的幅度的總和一般應(yīng)控制在10%左右，最多不超過15%比較適宜，如果超過15%，則應(yīng)考慮重新確認(rèn)參照物。

Kb物價(jià)調(diào)整系數(shù)：因?yàn)榻灰讜r(shí)間均為同一年，故物價(jià)調(diào)整系數(shù)為1。

G為單株成交價(jià)。

6 計(jì)算待估樹木價(jià)格

根據(jù)上述公式和系數(shù)進(jìn)行計(jì)算。

交易實(shí)例A修正后單價(jià)為：

8 750×100/100 ×100/125×100/100×100/65=10 780元

交易實(shí)例B修正后單價(jià)為：

9 780×100/100×100/100×100/100×100/100=9 780元

交易實(shí)例C修正后單價(jià)為：

10 060×100/80×100/125×100/80×100/145=8 677元

被評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值=（10 780+9 780+8 677）÷3=9 746元

7 評(píng)估結(jié)論

由于兩株云杉各項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)接近，所以視為價(jià)格均等，由此得出評(píng)估價(jià)值為：9 746元/株×2=19 492元。

8 結(jié)語

森林資源資產(chǎn)評(píng)估是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)森林資源資產(chǎn)進(jìn)行分析估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。開展森林資源資產(chǎn)評(píng)估，可以有效維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時(shí)也是自然資源資產(chǎn)化計(jì)量的重要工具，是社會(huì)全面認(rèn)識(shí)森林資源價(jià)值，推動(dòng)生態(tài)文明建設(shè)的重要手段[3]。在成交價(jià)比較法中林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)至關(guān)重要，因此通過對(duì)林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)進(jìn)行科學(xué)的篩選和校正，進(jìn)而得出科學(xué)的評(píng)估結(jié)論，確保評(píng)估結(jié)果科學(xué)、可靠。

參考文獻(xiàn)

[1] 張玉珍，徐寒.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型研究綜述及探討[J].科技和產(chǎn)業(yè)，2006（9）：36-39.

[2] 中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì).資產(chǎn)評(píng)估[M].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2013.

[3] 劉玉平.關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的思考[J].中國資產(chǎn)評(píng)估，2002（2）：14-17.