從法律視角淺談以房養(yǎng)老

霍韻瑤

伴隨著中國城鎮(zhèn)化道路的發(fā)展，中國人口結(jié)構(gòu)老齡化問題突出，養(yǎng)老基礎(chǔ)服務(wù)亟需完善的大背景下，住房反向抵押貸款，即“以房養(yǎng)老”這一新理念在中國的可行性，逐漸受到學(xué)界的高度關(guān)注。這也讓我們反思當(dāng)前的養(yǎng)老服務(wù)的缺陷，以及考慮“以房養(yǎng)老”本身可能出現(xiàn)的風(fēng)險等。國內(nèi)學(xué)者對“以房養(yǎng)老”模式的研究起步較晚，多數(shù)側(cè)重于此養(yǎng)老模式帶來的積極影響，較少關(guān)注它的風(fēng)險和障礙。即使有，也缺乏足夠的定量研究。在發(fā)達國家中已作為一種補充性的養(yǎng)老選擇，它們多數(shù)由公共財政支持基本養(yǎng)老服務(wù)體系。目前我國“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗不成熟，但部分地區(qū)或機構(gòu)已經(jīng)開始實踐探索。現(xiàn)在，包括廣州在內(nèi)的多個省市開始實行“以房養(yǎng)老”的試點。本文就以法律的視覺系統(tǒng)地分析“以房養(yǎng)老”的發(fā)展問題及相關(guān)對策。

一、推行“以房養(yǎng)老”的影響因素

1.土地使用權(quán)問題

說到“以房養(yǎng)老”，不得不提起的話題是中國房屋用地70年使用權(quán)。現(xiàn)行《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用期間屆滿的，自動續(xù)期”，對于如何續(xù)期，續(xù)期后的土地使用費問題等都沒有明確規(guī)定，對“以房養(yǎng)老”的發(fā)展確實不利。但又因為2014年6月17日保監(jiān)會發(fā)布的《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》對住房反向抵押養(yǎng)老保險試點期間僅確定為2014年7月1日起至2016年6月30日止，所以實際影響并不是很大。相信若“以房養(yǎng)老”要深入開展，這一法條必在完善之列。

2.相關(guān)的糾紛仲裁機制的不完善

這也是阻礙“以房養(yǎng)老”進一步實施的關(guān)鍵原因。目前對于出現(xiàn)違約情況、老人身故后的房產(chǎn)處置權(quán)、評估機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)的風(fēng)險承擔(dān)等問題，尚未尋求到很好的法律救濟途徑。例如老人中途退保，誰來承擔(dān)風(fēng)險？風(fēng)險該如何分配？還有房屋可能會面臨拆遷風(fēng)險，而該風(fēng)險成本會造成保險公司對房價的低估，讓投保人缺乏投保意愿。應(yīng)特別注意的是由于我國禁止流質(zhì)，保險人處置房屋的方式，不得約定老人身故后直接歸保險人所有，只能采取變賣、拍賣、評估后折價歸保險人所有。

3.原則性要求的執(zhí)行問題

在法律環(huán)境的不完備的情況下，必然使保險公司和潛在投保人在保險合同建立和履行中存在風(fēng)險，主要表現(xiàn)為參與人的誠信問題。例如投保人對自己身體狀況、自身財產(chǎn)情況的如實告知義務(wù)，房產(chǎn)評估、抵押等機構(gòu)的能否堅持公平公正原則。對于這些顧慮，該如何監(jiān)督。

二、“以房養(yǎng)老”的發(fā)展對策和方向

1.完善風(fēng)險規(guī)避機制

（1）完善貸款機構(gòu)的保護體系。從“以房養(yǎng)老”的基本模式可知，對貸款機構(gòu)的風(fēng)險在于抵押房產(chǎn)價值低于累積貸款本息總額。若貸款期限過長、利率上升、房產(chǎn)貶值等因素導(dǎo)致貸款數(shù)額超過房產(chǎn)價值的，參考美國模式，我國可由政府提供擔(dān)保，采取嚴格的精算制度來控制風(fēng)險，初期可先在以監(jiān)會最新發(fā)布的經(jīng)過調(diào)整的《中國人壽保險業(yè)經(jīng)驗生命表（2000—2003）》為基礎(chǔ)進行定價，并在貸款業(yè)務(wù)發(fā)展成熟過程中不斷制定完善行內(nèi)的精算表[1]。政府機構(gòu)統(tǒng)一向借款人收取保險費用，對借款人和貸款人的可能損失進行補償，在保險基金金額不足的情況下，才由政府墊付。另一方面，針對銀行機構(gòu)處置房產(chǎn)問題，當(dāng)事人在訂立“反向抵押”合同時應(yīng)該自主約定，避免銀行機構(gòu)在實行權(quán)利的過程中產(chǎn)生矛盾，也避免拍賣程序中擔(dān)保物變價低估或變價過低的不利后果，保護雙方利益。

（2）完善投保人的保護機制。一是對貸款人追索權(quán)的限制。由于受我國傳統(tǒng)思想的影響，以及考慮到某些現(xiàn)實情況，如對經(jīng)濟處于劣勢的老年人來說會更傾向于“以房養(yǎng)老”，那么借款人借貸的款項如果超過了抵押的房產(chǎn)價值，追索權(quán)的存在無疑對這些老人來說是非常不利的。二是在合同和產(chǎn)品的制定上，要求產(chǎn)品條款簡單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，讓老人便于理解和接受。三是制定退出機制，因特別情況需要退出該反向抵押貸款制度的申請者，可在一定條件下準(zhǔn)予退出。

2.完善信息披露機制，即遵守誠實信用原則

（1）對于投保人而言，如實披露很重要，《保險法》第16條規(guī)定：“投保人就保險標(biāo)的和被保險人情況對保險人的如實告知義務(wù)?！痹谧》糠聪虻盅吼B(yǎng)老保險合同關(guān)系中，投保人 需要注意的告知義務(wù)至少可以包括三個方面：即人的告知、物的告知、自身財產(chǎn)情況的告知[1]。人的告知即被保險人的身體狀況的告知，這有利于保險人確定合理的保險金額，老年人長壽風(fēng)險系住房反向抵押養(yǎng)老險中保險人的主要風(fēng)險之一。防止出現(xiàn)道德風(fēng)險。

（2）對于貸款人而言，要求對于以房養(yǎng)老的方方面面予以全面的披露，讓借款人在充分了解信息的基礎(chǔ)上選擇以房養(yǎng)老的方式，特別是對貸款人信息、房地產(chǎn)市場信息等與“以房養(yǎng)老”密切相關(guān)的領(lǐng)域信息[2]。

（3）對于中介機構(gòu)而言，在房產(chǎn)評估、抵押、后續(xù)管理等方面秉持公平公正的原則，嚴格執(zhí)行法律及合同約定。

3.明確土地使用權(quán)問題

對土地使用權(quán)七十年不變的條款應(yīng)適當(dāng)予以解釋。即使對于這一問題，有不同學(xué)者的各個觀點，而筆者認為對續(xù)期期限的確定問題應(yīng)考慮到對該建筑物的安全使用年限的評估。但不能簡單地以建筑物使用期限作為土地使用權(quán)續(xù)期的依據(jù)，只要在法定期限內(nèi)，不論建筑物是否仍可使用，都不得收回土地使用權(quán)，保證土地的穩(wěn)定性有利于“以房養(yǎng)老”的實施。對于續(xù)期時是否支付土地使用費，可參考香港，即土地自動續(xù)期，續(xù)期不需補交地價，僅需每年繳納較少的新地稅。若期滿后，國家需要回收地上物，則應(yīng)評估價格予以相應(yīng)的補償，可以參考《國有土地上房屋征收與補償條例》。

目前來說，廣州市推行“以房養(yǎng)老”政策，只是一種養(yǎng)老方式的補充，不會成為主流。而“以房養(yǎng)老”設(shè)計的目的不是要求每個人都參加，是為有需求的人提供的，是一種個性化的選擇，結(jié)合我國的實際情況，失獨和丁克家庭會或許會成為首選。但無論“以房養(yǎng)老”是否能廣泛開展，毫無疑問的是一套完善的法律法規(guī)正孕育而生。

參考文獻：

[1]《以房養(yǎng)老要小心哪些法律問題》.來源：經(jīng)濟參考報，2014.07.30.10：10.

[2]鄧依伊.《中國發(fā)展“以房養(yǎng)老”：問題、經(jīng)驗借鑒與解決對策》.湘潭大學(xué)碩士學(xué)位論文.