搜易貸：瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)鏈

搜易貸：瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)鏈

成立于2014年4月的搜易貸，其定位是為普通老百姓服務(wù)，搭建個(gè)人和中小企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)借貸平臺(tái)。經(jīng)過一年的努力，搜易貸已經(jīng)成功進(jìn)階P2P第一梯隊(duì)的正營(yíng)。除了房易貸系列產(chǎn)品，還擁有車易貸、信易貸、針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的保理業(yè)務(wù)，滿足用戶不同的理財(cái)偏好。

聚集三大戰(zhàn)略

搜易貸有三大核心戰(zhàn)略：垂直、O2O和開放平臺(tái)。

據(jù)了解，搜易貸目前主要關(guān)注房產(chǎn)、汽車相關(guān)的垂直領(lǐng)域擴(kuò)張。鑒于目前中國(guó)整個(gè)信貸和征信的情況，不能夠支撐純線上的體驗(yàn)，搜易貸會(huì)采取線上線下結(jié)合的模式。按照搜易貸CEO何捷的說法，“線下并不意味著是開體驗(yàn)店，會(huì)利用好搜狐集團(tuán)在全國(guó)的布局點(diǎn)，結(jié)合不同區(qū)域的搜狐資源，這對(duì)于開拓市場(chǎng)是有幫助的?！?/p>

目前，P2P屬于快速發(fā)展期。一個(gè)顯著的問題是：雖然大部分互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)都開設(shè)了自己的網(wǎng)站、手機(jī)客戶端，但更多的只是作為信息渠道，只是借用互聯(lián)網(wǎng)賣金融產(chǎn)品，而不是與人的互聯(lián)網(wǎng)行為和場(chǎng)景互相緊密結(jié)合。

未來，搜易貸將以開放合作的模式，逐漸向教育、家居、旅游等圍繞個(gè)人的人生軌跡做業(yè)務(wù)拓展，涉入更多垂直領(lǐng)域，尤其是會(huì)對(duì)搜狐自身的資源加以利用。

作為搜狐的成員，搜易貸有兩方面的優(yōu)勢(shì)：一是技術(shù)，搜狐是老牌的互聯(lián)網(wǎng)品牌，是曾參與過2008年奧運(yùn)會(huì)這種量級(jí)的網(wǎng)站與應(yīng)用，傳承了很多的經(jīng)驗(yàn)和能力；二是數(shù)據(jù)分析的能力，得益于搜狐其他版塊的數(shù)據(jù)積累。

蔣軒：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)可以與互聯(lián)網(wǎng)金融深度結(jié)合的非常優(yōu)質(zhì)的領(lǐng)域。

“我們不是一個(gè)靠收益率取勝的平臺(tái)，更多是依靠透明的信息披露、合規(guī)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和好的用戶體驗(yàn)來提高用戶粘度?！彼岩踪JCOO蔣軒說。

搜易貸平臺(tái)吸引個(gè)人和企業(yè)融資主要有三大因素：首先搜易貸融資速度快，一般是傳統(tǒng)融資渠道的一半時(shí)間不到；其次是融資利率低，比傳統(tǒng)線下資金渠道的利率下降30%，這是依靠強(qiáng)大的后臺(tái)，以及風(fēng)控和技術(shù)應(yīng)用實(shí)現(xiàn)的；最后是企業(yè)和搜易貸合作方面，通過搜易貸定向的人群推廣，還可以實(shí)現(xiàn)免費(fèi)營(yíng)銷的良好效果。

“雖然給投資人的收益只有8%～13%，但只要踏踏實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品和風(fēng)控，時(shí)間會(huì)是最好的證明，我們也會(huì)迎來大批忠實(shí)投資者?！?/p>

在收益和安全方面，搜易貸更看重安全。收益率會(huì)參照平臺(tái)平均收益率和項(xiàng)目整體的風(fēng)險(xiǎn)情況，或者收益回報(bào)情況做一些項(xiàng)目調(diào)整。

目前，搜易貸平臺(tái)上有兩類產(chǎn)品，一類是平臺(tái)自己做結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目調(diào)研和后續(xù)管理；還有一類是跟一些成熟的地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)合作。

“完全自己做的產(chǎn)品，目前還沒有產(chǎn)生壞賬。有過一兩筆逾期，但很快都還上了。跟第三方的貸款機(jī)構(gòu)合作的產(chǎn)品，項(xiàng)目由他們負(fù)責(zé)推薦擔(dān)保，這部分的壞賬率沒有辦法驗(yàn)證，因?yàn)槿绻杩钊瞬贿€，他們會(huì)代償本息?！笔Y軒表示，從行業(yè)整體上看，小微信貸的壞賬率是5%到6%。

“相對(duì)來講，車貸難度比房貸低一些。”蔣軒認(rèn)為，傳統(tǒng)車貸大部分是車輛抵押貸，風(fēng)險(xiǎn)高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，搜易貸做的是基于汽車整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的貸款，比如經(jīng)銷商的訂單融資、消費(fèi)者的分期產(chǎn)品、專車的融資租賃產(chǎn)品等等。

“無論商業(yè)地產(chǎn)的保理產(chǎn)品還是購房產(chǎn)品，周期偏長(zhǎng)，一年期甚至兩年期，車貸相對(duì)偏短，兩者在期限上可以互為補(bǔ)充。”

主打兩大業(yè)務(wù)

“目前，我們做的最多的是住宅和商業(yè)地產(chǎn)。”

上線之初，搜易貸就聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)推出首付貸，瞄準(zhǔn)的是囊中羞澀而又急需購房的人群，貸款人最高可獲得20%房款的首付貸款。在收益率方面，搜易貸在8%到13%之間，并且由開發(fā)商提供本息擔(dān)保。

剛需型和改善型的住宅需求比較穩(wěn)定，這種融資交易對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)低、違約概率低?；陲L(fēng)險(xiǎn)的考慮，搜易貸只做一二線城市的住宅，對(duì)豪宅別墅也非常謹(jǐn)慎?！百I豪宅首付貸款大部分是小微企業(yè)主，會(huì)有經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

據(jù)悉，搜易貸已經(jīng)差不多覆蓋了北京的一手、二手樓盤，并且已經(jīng)把這個(gè)模式拓展到上海、廣州、深圳等地，并打算陸續(xù)在全國(guó)復(fù)制。

“雖然商業(yè)地產(chǎn)遇到很多挑戰(zhàn)，但我們還是看好這個(gè)方向。因?yàn)槲磥碇袊?guó)經(jīng)濟(jì)還是需要依靠消費(fèi)拉動(dòng)。”蔣軒判斷。

現(xiàn)階段，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)受到很多沖擊，整個(gè)行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)變革。通過線下一站式服務(wù)，給用戶提供更有附加值的線下體驗(yàn)，北京太古里、上海K11都是非常成功的案例。

但是融資情況并不樂觀。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、審批效率低，而且傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸都需要物業(yè)做抵押。

“實(shí)際上很多運(yùn)營(yíng)方不愿意做?！笔Y軒認(rèn)為有兩大原因：第一抵押率低，第二抵押之后對(duì)公司的財(cái)務(wù)要求會(huì)造成很大的沖突。

“我們當(dāng)時(shí)跟商業(yè)地產(chǎn)商合作，是把它租戶的租金，作為一個(gè)打包，以保理的方式在線上募集?！?0月20日，搜易貸推出“恒大購房寶”。將恒大翡翠華庭項(xiàng)目一定期限的應(yīng)收購房款轉(zhuǎn)讓給“恒大購房寶”的投資人，還款來源為恒大翡翠華庭優(yōu)選購房人的應(yīng)付購房款，上市房企恒大集團(tuán)提供全程本息擔(dān)保。

商業(yè)地產(chǎn)的保理業(yè)務(wù)，有兩大好處：第一可以保證有很好的還款來源控制風(fēng)險(xiǎn)；第二可以甄別出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

傳統(tǒng)抵押類的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸還款邏輯在于，第一還款要素是看抵押物能否足值變現(xiàn)，搜易貸的交易結(jié)構(gòu)邏輯在于是看租戶實(shí)力強(qiáng)不強(qiáng)、出租率高不高、租金來源穩(wěn)不穩(wěn)定，這些更能反映商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)。

“互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)在于低成本獲客，搜易貸的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融產(chǎn)品不僅為房企實(shí)現(xiàn)融資，也為項(xiàng)目銷售起到營(yíng)銷的作用，這對(duì)于與互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合的房企來說是一個(gè)很高的附加值，未來兩個(gè)行業(yè)結(jié)合還有很多想象空間。”

據(jù)蔣軒透露，搜易貸還在與開發(fā)商進(jìn)行更多的創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)探索，比如房產(chǎn)眾籌、按揭結(jié)構(gòu)化等等。

互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)金融

“我們是在房地產(chǎn)的整個(gè)鏈條上延伸?！彼岩踪J上線之后，就鎖定了資金需求強(qiáng)烈的房地產(chǎn)垂直細(xì)分領(lǐng)域，在借款端推出了以“房”為主題的“房易貸”系列產(chǎn)品，涵蓋一二手房金融需求。

同時(shí)還有針對(duì)投資人的理財(cái)產(chǎn)品、針對(duì)開發(fā)商的融資產(chǎn)品。從C端到B端，打造一套覆蓋房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融服務(wù)體系。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)可以與互聯(lián)網(wǎng)金融深度結(jié)合的非常優(yōu)質(zhì)的領(lǐng)域?！笔Y軒認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，而且鏈條比較長(zhǎng)，從拿地、建設(shè)、預(yù)售、交付、運(yùn)營(yíng)、購房、周轉(zhuǎn)，到二手房交易、抵押消費(fèi)，這條長(zhǎng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈中包括了開發(fā)商，地產(chǎn)中介，經(jīng)紀(jì)人，購房人等一系列具有強(qiáng)金融需求的服務(wù)主體。

一方面，擅長(zhǎng)用大資金服務(wù)大客戶的傳統(tǒng)金融體系未能充分滿足多元化的細(xì)分需求，另一方面，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，需要開拓多元化融資渠道。這種情況下，正好給了互聯(lián)網(wǎng)金融良好的發(fā)展空間。

搜易貸算過這樣一筆賬：一手房的銷售每年有10億平方米，按1萬元/平方米來計(jì)算，就有10萬億元的交易額，如果有5%的人需要首付貸，他們借10%就是500億元的市場(chǎng)，這還不算二手房贖樓業(yè)務(wù)、房產(chǎn)抵押，商業(yè)樓盤的租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓是一個(gè)更大的市場(chǎng)。

搜易貸對(duì)當(dāng)前的資產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行比較深入的研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)跟傳統(tǒng)金融存在很多空白的地方。

現(xiàn)在房產(chǎn)金融產(chǎn)品，對(duì)于借款人來講，它的價(jià)格偏高。但很多時(shí)候是通過銀行的產(chǎn)品或者通過信托的產(chǎn)品，其實(shí)真正的利益是落在這些中介機(jī)構(gòu)當(dāng)中，而普通的投資人沒有享受太多的實(shí)惠和好處。

主要的風(fēng)控手段都是以抵押、擔(dān)保為主要的手段，缺乏使用更多的現(xiàn)在的數(shù)據(jù)或者大數(shù)據(jù)應(yīng)用、征信的應(yīng)用等等。

蔣軒表示，互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)金融結(jié)合有三大方面優(yōu)勢(shì)，首先是資產(chǎn)更優(yōu)，在一個(gè)比較合適的周期里面，房產(chǎn)的價(jià)格是相對(duì)可衡量的。其次是產(chǎn)品更安全，多維度的風(fēng)控措施成為一種可能。借錢買房或者是借錢租房，他最終的目的非常明顯，而且容易被監(jiān)督。此外，投資更靈活，比如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地建設(shè)、經(jīng)營(yíng)到出售，整個(gè)鏈條非常之長(zhǎng)，所以它的金融產(chǎn)品是多種多樣的。

地產(chǎn)企業(yè)和金融公司的組合模式，對(duì)于房企而言，可能將顛覆整個(gè)行業(yè)傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式和融資方式。在蔣軒看來，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融產(chǎn)品能夠?yàn)榉科罅可矶ㄖ平鹑诋a(chǎn)品，避免抵押、擔(dān)保等事項(xiàng)，讓開發(fā)商能夠相對(duì)靈活地使用資金，降低邊際成本，同時(shí)，還能達(dá)到良好的營(yíng)銷推廣，幫助開發(fā)商快速去化，相關(guān)市場(chǎng)前景廣大。

未來，隨著商業(yè)地產(chǎn)融資形式的變化，會(huì)出現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)更靈活、融資效率更高的產(chǎn)品。

用“巴塞爾”標(biāo)準(zhǔn)做風(fēng)控

產(chǎn)品多樣，安全更不可疏忽。對(duì)于首付貸類產(chǎn)品，可能出現(xiàn)的最大風(fēng)險(xiǎn)是購房者無力繼續(xù)還款時(shí)，將形成壞賬，平臺(tái)在沒有進(jìn)行完善風(fēng)控的背景下，難以追回資金。

“雖然互聯(lián)網(wǎng)金融被認(rèn)為是屌絲理財(cái)，門檻低，但實(shí)際上每筆錢對(duì)投資人來說都是一筆重要的財(cái)產(chǎn)，市場(chǎng)應(yīng)該對(duì)投資人的安全做出努力?！笔Y軒說。

在風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)，搜易貸主要是參考銀行業(yè)的巴塞爾協(xié)議。風(fēng)險(xiǎn)控制分三個(gè)環(huán)：第一是信用風(fēng)險(xiǎn)，涵蓋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)；第二是監(jiān)管，包括內(nèi)部監(jiān)管和外部監(jiān)管；第三是投資者的保護(hù)與教育。

“真正的風(fēng)控，是一個(gè)完整的體系。不能只看一個(gè)項(xiàng)目的信用風(fēng)險(xiǎn)，還要看整個(gè)信貸的邏輯，產(chǎn)品設(shè)計(jì)是否合理、交易對(duì)手是什么樣子、信審的體系設(shè)計(jì)是不是能夠有效杜絕內(nèi)部的操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)、有沒有好的貸后管理、有沒有反欺詐團(tuán)隊(duì)，能夠不斷去稽核抽樣。這是一個(gè)系統(tǒng)性工程?！笔Y軒說。

另外，對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)滲透越深入，越能夠了解一個(gè)產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，“做房地產(chǎn)上下游，看開發(fā)商、中介、運(yùn)營(yíng)商、購房人，每個(gè)城市深入研究，就會(huì)比泛泛做一些品類資產(chǎn)的公司更深入，更能看到一些信息，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。”

搜易貸圍繞三個(gè)方面打造和管理借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)：第一，通過風(fēng)控模型和決策引擎找到靠譜的借款人；第二，這個(gè)借款人在做一件靠譜的事，在一個(gè)靠譜的地方買房產(chǎn)；第三，這些房產(chǎn)是由一個(gè)靠譜的開發(fā)商來供應(yīng)，而這些開發(fā)商也有實(shí)力去做100%本息的保證。

目前，搜易貸和全球知名的征信機(jī)構(gòu)Experian合作打造審批模型，同時(shí)還引入了FICO為中國(guó)P2P企業(yè)量身打造FICO信貸評(píng)分決策云平臺(tái)。

與搜易貸合作的房地產(chǎn)開發(fā)商也都是經(jīng)過篩選的、全國(guó)有名的或已經(jīng)上市的。目前已有包括富力地產(chǎn)、海倫堡、中信國(guó)安、融科等十幾家房地產(chǎn)商與搜易貸建立了合作關(guān)系。

互聯(lián)網(wǎng)金融最重要的核心是風(fēng)險(xiǎn)控制，而風(fēng)險(xiǎn)控制的前提是數(shù)據(jù)。只有充分地使用大數(shù)據(jù)，對(duì)借款人進(jìn)行全面的審核，精確預(yù)測(cè)包括違約率、早償率等固有風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，才能大大優(yōu)化整個(gè)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)敞口，做到風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

蔣軒認(rèn)為，目前大數(shù)據(jù)的概念大于實(shí)際運(yùn)用。雖然中國(guó)P2P市場(chǎng)已經(jīng)是一萬億的規(guī)模，但每個(gè)平臺(tái)的規(guī)模還是比較小，即便是陸金所還只有1千萬的注冊(cè)用戶，實(shí)際交易用戶更少。而且整個(gè)行業(yè)的時(shí)間才兩三年，這么短的時(shí)間積累和這么少的用戶存量，談大數(shù)據(jù)太概念化。

“現(xiàn)在大數(shù)據(jù)還是比較粗淺的運(yùn)用，比如用戶的評(píng)分、一些黑名單的共享。真正通過大數(shù)據(jù)授信、利率定價(jià)還離實(shí)際很遠(yuǎn)?！?/p>

在大數(shù)據(jù)方面，搜易貸的一大優(yōu)勢(shì)是可以導(dǎo)入搜狐的用戶數(shù)據(jù)以及來自線下房產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，利用搜狐汽車、搜狐房等整個(gè)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)資源的優(yōu)勢(shì)，對(duì)有購房、購車需要的人進(jìn)行快速的資源整合覆蓋。

通過大交易數(shù)據(jù)、大交互數(shù)據(jù)、大金融數(shù)據(jù)三方面數(shù)據(jù)的綜合和模型化的處理，可以在營(yíng)銷、審查、跟蹤等多方面進(jìn)行使用。

“真正的創(chuàng)新跟兩個(gè)參數(shù)有關(guān)：風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)。每個(gè)人對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制力度不同，互聯(lián)網(wǎng)金融就是要找到這些人，然后在他們連接的場(chǎng)景中，為每個(gè)人能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行精確地定價(jià)?！?/p>

【案例3】