房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制研究

□（山東外貿(mào)職業(yè)學(xué)院 山東青島266011）

一、成本控制概念

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制是對(duì)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)、設(shè)計(jì)、實(shí)施、分析等過(guò)程所產(chǎn)生的所有費(fèi)用進(jìn)行全面、科學(xué)管理的過(guò)程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要存在四大成本：土地成本、方案設(shè)計(jì)以及行政審批成本、工程建設(shè)以及安裝成本、項(xiàng)目全過(guò)程管理成本。具體來(lái)講，可分為如下幾類(lèi)：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀

目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)建筑企業(yè)采用傳統(tǒng)的成本控制理論和方法，單純地以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向，孤立地強(qiáng)調(diào)達(dá)到預(yù)定的利潤(rùn)目標(biāo)，并采用事后分析的傳統(tǒng)成本控制理念。這一理念單純把利潤(rùn)作為唯一指標(biāo)，不符合當(dāng)今成本控制理論的發(fā)展潮流，在現(xiàn)實(shí)的成本控制中很難形成行之有效的控制體系，難以達(dá)到成本控制的目標(biāo)。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀如下：

（一）成本控制理念欠缺。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，成本節(jié)約、控制理念并未深入人心，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在一些不必要的損耗和嚴(yán)重浪費(fèi)，而項(xiàng)目管理者大多數(shù)只關(guān)注項(xiàng)目工期和建筑質(zhì)量，忽視了成本控制。成本控制理念欠缺已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的主要問(wèn)題。

（二）成本信息反饋遲緩。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目成本信息反饋遲緩，導(dǎo)致項(xiàng)目管理者在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中不能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)相關(guān)的成本超支、外溢等問(wèn)題，也不能夠采取有效、合理的措施和方法來(lái)控制成本增長(zhǎng)，為成本超支埋下隱患。

（三）項(xiàng)目成本管理體系不完善。我國(guó)房地產(chǎn)建筑企業(yè)正在進(jìn)一步完善成本管理制度，但是仍沒(méi)有做到細(xì)化管理，相關(guān)人員的執(zhí)行力度不足，再加上具體崗位分工不明確，管理人員缺乏責(zé)任感，導(dǎo)致成本管理體系不健全。

（四）忽視“質(zhì)量成本”和“工期成本”。所謂的“質(zhì)量成本”是指為達(dá)到項(xiàng)目要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的費(fèi)用，以及項(xiàng)目質(zhì)量不達(dá)標(biāo)帶來(lái)的損失?！肮て诔杀尽笔侵笧槭鬼?xiàng)目在規(guī)定工期內(nèi)完工而發(fā)生的費(fèi)用，以及不能在規(guī)定工期完工帶來(lái)的損失，如違約損失、信譽(yù)損失等。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目往往存在為了節(jié)約成本忽視項(xiàng)目質(zhì)量和趕工期的現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致更多的質(zhì)量問(wèn)題和工期支出，且損害了企業(yè)的信譽(yù)。

三、XY住宅樓建設(shè)項(xiàng)目施工階段成本控制研究

本文采用掙值法研究XY房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)階段的成本控制。掙值法能夠同時(shí)分析施工成本和施工進(jìn)度的偏差情況，在達(dá)到質(zhì)量要求的條件下，通過(guò)分析施工過(guò)程的實(shí)際成本和進(jìn)度，確定成本偏差和進(jìn)度偏差，根據(jù)偏差改進(jìn)成本控制，以實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

（一）掙值法概述。掙值法是為監(jiān)測(cè)工程進(jìn)度和工程費(fèi)用從整體層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的效果分析，掙值法的參數(shù)主要包括BCWS（即項(xiàng)目建設(shè)中預(yù)計(jì)完成工作的預(yù)算費(fèi)用）、BCWP（即項(xiàng)目建設(shè)中已完成工作的預(yù)算費(fèi)用）、ACWP（即項(xiàng)目建設(shè)中已完成工作的實(shí)際費(fèi)用）。通過(guò)比較項(xiàng)目成本的實(shí)際值和計(jì)劃值，可以及時(shí)分析得出在實(shí)際施工過(guò)程中的成本偏差，并對(duì)成本費(fèi)用的未來(lái)趨勢(shì)做出判斷和預(yù)測(cè)。如果實(shí)際成本與預(yù)測(cè)成本偏差很大，管理層就要分析出現(xiàn)偏差的原因并做出具體的控制措施，否則，偏差會(huì)隨著施工過(guò)程越來(lái)越大。掙值法可以讓管理者及時(shí)地發(fā)現(xiàn)成本偏差并做出相應(yīng)有效措施阻止偏差的進(jìn)一步擴(kuò)大，是成本控制理論中的一種綜合控制方法。

（二）XY房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制研究。XY房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積為135 586平方米。住宅樓建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總建設(shè)成本為285 134 895元，工期為2014年3月至2014年11月，本文采用掙值法研究該項(xiàng)目2014年3月至11月期間的成本控制。其中，項(xiàng)目施工階段成本數(shù)據(jù)BCWS、BCWP、ACWP如表1所示。

表1 項(xiàng)目的BCWS、BCWP、ACWP數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 單位：元

1.項(xiàng)目費(fèi)用偏差及費(fèi)用績(jī)效分析。在掙值法中，項(xiàng)目費(fèi)用偏差通常用CV（Cost Variance）表示。費(fèi)用偏差（CV）是指在某一時(shí)點(diǎn)上，BCWP與ACWP之間的差值，即CV=BCWP-ACWP。其中：如果CV＜0，表示建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用超支；如果CV=0，表示建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用與計(jì)劃相一致；如果CV＞0，表示建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用節(jié)約。項(xiàng)目費(fèi)用績(jī)效通常用項(xiàng)目進(jìn)度指數(shù) CPI（Cost Performance Index）表示。費(fèi)用指數(shù) CPI是BCWP與ACWP之間的比值，即CPI=BCWP/ACWP。其中：CPI＜1，表示費(fèi)用超支；CPI=1，表示費(fèi)用與計(jì)劃相符；CPI＞1，即該時(shí)點(diǎn)上，表示費(fèi)用節(jié)約。XY房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的費(fèi)用偏差及費(fèi)用績(jī)效分析如表2所示。

表2 項(xiàng)目施工階段的費(fèi)用偏差分析 單位：元

從表 2 中可以看出， 第 1、3、4、5、9 等五個(gè)月的 CV＜0，CPI＜1，即項(xiàng)目費(fèi)用超支；第 2、6、7、8 等四個(gè)月的 CV＞0，CPI＞1，即項(xiàng)目費(fèi)用節(jié)約。費(fèi)用偏差及費(fèi)用績(jī)效分析結(jié)果一致。

2.項(xiàng)目進(jìn)度偏差及進(jìn)度績(jī)效分析。在掙值法中，項(xiàng)目進(jìn)度偏差通常用SV（Schedule Variance）表示。進(jìn)度偏差（SV）是指在某一時(shí)點(diǎn)上，BCWP與BCWS之間的差值，即SV=BCWP-BCWS。其中：SV＜0，項(xiàng)目進(jìn)度落后；SV=0，項(xiàng)目進(jìn)度符合計(jì)劃；SV＞0，項(xiàng)目進(jìn)度提前。項(xiàng)目進(jìn)度績(jī)效通常用項(xiàng)目進(jìn)度指數(shù)SPI（Schedule Performance Index）表示。進(jìn)度指數(shù)SPI是BCWP與BCWS之間的比值，即SPI=BCWP/BCWS。其中：SPI＜1，表示進(jìn)度延遲；SPI=1，表示進(jìn)度與計(jì)劃相符；SPI＞1，表示進(jìn)度提前。XY房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的進(jìn)度偏差及進(jìn)度績(jī)效分析如表3所示。

表3 項(xiàng)目施工階段的進(jìn)度偏差分析 單位：元

從表 3 中可以看出，第 1、2、3、4、5、7 等六個(gè)月的 SV＜0，SPI＜1，即項(xiàng)目進(jìn)度落后；第 6、8、9 等三個(gè)月的 SV＞0，SPI＞1，即項(xiàng)目進(jìn)度提前。進(jìn)度偏差及進(jìn)度績(jī)效分析結(jié)果一致。

（三）施工建設(shè)階段成本控制措施。根據(jù)對(duì)XY房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的CV、SV、CPI、SPI分析，結(jié)合XY建設(shè)項(xiàng)目每個(gè)月的實(shí)際成本和進(jìn)度情況，制定相應(yīng)的成本控制措施。

在建設(shè)項(xiàng)目施工階段的第一個(gè)月，CV＜0，SV＜0，CPI＜1，SPI＜1，費(fèi)用超支 1 111 569.41元，費(fèi)用超支幅度偏大，同時(shí)施工進(jìn)度稍微落后。其原因是基礎(chǔ)工程的實(shí)際施工難度大于預(yù)期施工難度，導(dǎo)致施工費(fèi)用超支、施工進(jìn)度落后。由于在第一個(gè)月已經(jīng)完成大部分的基礎(chǔ)工程，剩余基礎(chǔ)工程難度與預(yù)期基本相同，對(duì)后續(xù)工程的費(fèi)用和進(jìn)度影響非常小，因此，成本控制可以維持現(xiàn)狀，暫時(shí)無(wú)需采取額外措施。

在建設(shè)項(xiàng)目施工階段的第二個(gè)月，CV＞0，SV＜0，CPI＞1，SPI＜1，費(fèi)用節(jié)約938 896.90元，費(fèi)用控制良好，但是進(jìn)度出現(xiàn)一定的落后。原因是施工階段的部分初期工程出現(xiàn)一定的質(zhì)量問(wèn)題而返工，最終導(dǎo)致進(jìn)度落后。雖然出現(xiàn)了一定的返工，但是由于基礎(chǔ)工程費(fèi)用節(jié)約，總體費(fèi)用節(jié)約，費(fèi)用控制良好。因此，應(yīng)該采取的控制措施是加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，以保證工程費(fèi)用和工程進(jìn)度在既定范圍之內(nèi)。

在建設(shè)項(xiàng)目施工階段的第三個(gè)月，CV＜0，SV＜0，CPI＜1，SPI＜1，費(fèi)用超支1 417 307.22元，進(jìn)度出現(xiàn)較大落后。其原因有兩個(gè)：（1）建筑材料供應(yīng)商的供貨不及時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目需要臨時(shí)大量從其他供應(yīng)商處購(gòu)進(jìn)建筑材料，導(dǎo)致費(fèi)用上升進(jìn)度落后；（2）建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主未按時(shí)支付工程資金，導(dǎo)致工程進(jìn)度落后。因此，需要采取的措施是向供應(yīng)商索賠，提高設(shè)備、材料和人工的使用效率，制定應(yīng)急預(yù)案，減少意外事件對(duì)施工造成的不利影響。

在建設(shè)項(xiàng)目施工階段的第四個(gè)月，CV＜0，SV＜0，CPI＜1，SPI＜1，費(fèi)用超支1 740 188.16元，同時(shí)進(jìn)度出現(xiàn)一定的落后。費(fèi)用超支的原因是設(shè)備和材料使用效率偏低，進(jìn)度落后的原因是項(xiàng)目經(jīng)理管理不善導(dǎo)致工期延長(zhǎng)。因此，需要采取的措施是繼續(xù)提高設(shè)備、材料的使用效率，及時(shí)更換建設(shè)項(xiàng)目的管理人員，提高管理人員的管理水平。

在建設(shè)項(xiàng)目施工階段的第五個(gè)月，CV＜0，SV＜0，CPI＜1，SPI＜1，費(fèi)用超支2 219 462.45元，同時(shí)進(jìn)度出現(xiàn)一定的落后。費(fèi)用超支的主要原因是鋼筋和水泥的價(jià)格出現(xiàn)一定幅度的上升，導(dǎo)致采購(gòu)費(fèi)用上升。進(jìn)度落后的原因是管理不善，導(dǎo)致部分工程工期延長(zhǎng)。因此，應(yīng)該采取的措施是密切關(guān)注建筑材料的價(jià)格變動(dòng)，提高項(xiàng)目管理人員的管理水平。

在建設(shè)項(xiàng)目施工階段的第六個(gè)月，CV＞0，SV＞0，CPI＞1，SPI＞1，費(fèi)用節(jié)約2 056 893.11元，進(jìn)度小幅度提前，費(fèi)用和進(jìn)度都達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，無(wú)需采取額外的控制措施，維持現(xiàn)狀即可。

在建設(shè)項(xiàng)目施工階段的第七個(gè)月，CV＞0，SV＜0，CPI＞1，SPI＜1，費(fèi)用節(jié)約470 966.33元，進(jìn)度小幅度落后，因此需要采取措施加快項(xiàng)目進(jìn)度。

在建設(shè)項(xiàng)目施工階段的第八個(gè)月，CV＞0，SV＞0，CPI＞1，SPI＞1，費(fèi)用節(jié)約1 784 164.98元，進(jìn)度小幅度提前，因此需維持現(xiàn)狀。

在建設(shè)項(xiàng)目施工階段的第九個(gè)月，CV＜0，SV＞0，CPI＜1，SPI＞1，費(fèi)用超支 2 755 684.06 元，進(jìn)度小幅度提前，完成整體進(jìn)度，但由于最后一個(gè)月趕工期而導(dǎo)致項(xiàng)目費(fèi)用超支較多。

表4 項(xiàng)目施工階段的成本控制措施

四、優(yōu)化施工階段成本控制的對(duì)策

根據(jù)XY房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本控制分析，優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段成本控制的對(duì)策有：提高員工成本控制的意識(shí)和水平、協(xié)調(diào)成本與質(zhì)量進(jìn)度的關(guān)系、強(qiáng)化關(guān)鍵點(diǎn)控制、健全項(xiàng)目成本控制責(zé)任、加強(qiáng)成本控制的風(fēng)險(xiǎn)管理等。

（一）提高成本控制意識(shí)、建全成本責(zé)任制。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段，應(yīng)該采取措施強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)理和員工在施工中的作用，建立和完善項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和項(xiàng)目成員責(zé)任制，制定完善的成本控制激勵(lì)制度，調(diào)動(dòng)員工參與成本控制的積極性，增強(qiáng)員工的成本控制意識(shí)。

（二）協(xié)調(diào)成本與質(zhì)量、進(jìn)度的關(guān)系。在項(xiàng)目施工階段成本控制中，成本、質(zhì)量、工期是三個(gè)關(guān)鍵要素，只有綜合協(xié)調(diào)三者之間的關(guān)系，才能合理控制項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。質(zhì)量、成本、工期之間相互影響，相互作用，相互制約。

1.處理好成本和質(zhì)量的關(guān)系。在項(xiàng)目施工階段，成本與質(zhì)量密切相關(guān)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量要求越高，則項(xiàng)目成本就會(huì)越高。當(dāng)項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到一定程度之后，如果要進(jìn)一步提高項(xiàng)目質(zhì)量時(shí)，則會(huì)大大增加項(xiàng)目成本。在項(xiàng)目施工階段成本控制實(shí)踐中，并不要求質(zhì)量無(wú)限高，只需要將項(xiàng)目質(zhì)量控制在一定范圍內(nèi)，在這個(gè)范圍內(nèi)，項(xiàng)目質(zhì)量與項(xiàng)目成本成簡(jiǎn)單的正比例關(guān)系，見(jiàn)圖1。

圖1 成本與質(zhì)量的關(guān)系圖

2.處理好成本與工期的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，建設(shè)項(xiàng)目都會(huì)存在最佳施工工期（T*），此時(shí)項(xiàng)目成本最低，因?yàn)槭艿郊夹g(shù)影響，如縮短項(xiàng)目工期會(huì)增加項(xiàng)目成本，同樣延長(zhǎng)項(xiàng)目工期也會(huì)增加項(xiàng)目成本。一般來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目施工階段成本控制實(shí)踐中，施工單位都會(huì)將項(xiàng)目工期控制在最佳施工工期（T*）附近，施工成本也控制在一定范圍內(nèi)，見(jiàn)圖2。

圖2 成本與工期的關(guān)系圖

（三）強(qiáng)化關(guān)鍵點(diǎn)控制。施工階段是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵和核心環(huán)節(jié)。施工過(guò)程的復(fù)雜性決定了施工階段成本控制應(yīng)該對(duì)整個(gè)施工過(guò)程進(jìn)行全面分析，找出成本控制的關(guān)鍵因素，強(qiáng)化對(duì)施工過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)的控制，以達(dá)到事半功倍的效果。企業(yè)應(yīng)該從費(fèi)用、質(zhì)量和進(jìn)度三大維度作為切入點(diǎn)，根據(jù)施工階段成本控制的具體情況，找出三大維度成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，并在具體操作層面上提出強(qiáng)化關(guān)鍵點(diǎn)控制的措施。建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用、質(zhì)量和進(jìn)度關(guān)鍵點(diǎn)控制如圖3所示。

圖3 施工階段關(guān)鍵點(diǎn)控制匯總圖

（四）加強(qiáng)成本控制的風(fēng)險(xiǎn)管理。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段成本控制中，要注意加強(qiáng)項(xiàng)目的成本控制風(fēng)險(xiǎn)管理，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況認(rèn)真分析項(xiàng)目可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)合理地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，保證企業(yè)利潤(rùn)。房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)可以采取的風(fēng)險(xiǎn)管理方法主要有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)利用、風(fēng)險(xiǎn)自留等。

五、研究結(jié)論

成本控制在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中具有極其重要的作用，加強(qiáng)項(xiàng)目施工階段成本控制能夠有效降低工程項(xiàng)目的成本，保證建設(shè)項(xiàng)目的盈利水平。我國(guó)房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)該采用先進(jìn)的成本控制理論和方法，為建設(shè)項(xiàng)目施工階段選取一套最符合項(xiàng)目特點(diǎn)的成本控制方法，進(jìn)行全面成本控制，達(dá)到成本控制的目標(biāo)。