房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入年報(bào)的良性披露研究

□（北京航空航天大學(xué)北海學(xué)院 廣西北海536000）

一、引言

所謂“良性披露”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資者利益為出發(fā)點(diǎn)，完整、持續(xù)、有針對(duì)性地公開財(cái)務(wù)信息。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)——財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)外報(bào)告與銷售收入確認(rèn)相關(guān)的會(huì)計(jì)政策和不同類型銷售收入的價(jià)值信息，為會(huì)計(jì)信息使用者的的決策提供幫助。根據(jù)《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——財(cái)務(wù)報(bào)表的列報(bào)》的要求，財(cái)務(wù)報(bào)告的目標(biāo)是向廣大會(huì)計(jì)信息使用者提供財(cái)務(wù)、盈利和現(xiàn)金流等相關(guān)信息，反映管理層的受托經(jīng)營(yíng)責(zé)任。根據(jù)上海證券交易所發(fā)布的《上市公司分行業(yè)經(jīng)營(yíng)性信息披露指引第1號(hào)——房地產(chǎn)》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露房地產(chǎn)銷售情況。本文選擇了5家具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為樣本，對(duì)其年度報(bào)告進(jìn)行分析，探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的披露。

二、房產(chǎn)銷售收入確認(rèn)政策披露現(xiàn)狀分析

根據(jù) 《2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》綜合實(shí)力排名（排除境外上市的地產(chǎn)開發(fā)商），本文選擇前5名境內(nèi)上市公司（萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)）作為樣本，探討房地產(chǎn)開發(fā)商收入政策披露情況（見表 1）。

經(jīng)過(guò)分析樣本公司收入披露的政策，房地產(chǎn)開發(fā)商在收入確認(rèn)過(guò)程中根據(jù)收入確認(rèn)的五個(gè)條件并結(jié)合銷售合同的簽訂、竣工驗(yàn)收、付款證明（收款權(quán)）、交房手續(xù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行賬務(wù)處理。該做法緊密圍繞準(zhǔn)則，但也存在以下問(wèn)題：

首先，銷售收入確認(rèn)政策披露的語(yǔ)言過(guò)于準(zhǔn)則化，個(gè)性化語(yǔ)言匱乏。眾所周知，地產(chǎn)銷售和工業(yè)制造企業(yè)的產(chǎn)品銷售存在較大區(qū)別，收入的確認(rèn)政策應(yīng)該突出房地產(chǎn)行業(yè)的銷售流程和后續(xù)服務(wù)?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)銷售大致經(jīng)歷收取會(huì)員費(fèi)或誠(chéng)意金、簽署銷售合同、開具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合上述銷售環(huán)節(jié)和相關(guān)的銷售文件（銷售合同、發(fā)票、交房證明）綜合分析確定收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。

其次，年度報(bào)告中披露的收入確認(rèn)政策未能聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和樓盤銷售模式?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)用地大多通過(guò)招拍掛方式取得，由于后期開發(fā)資金需求壓力大，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)考慮采用合作建房、合資建房、受托建房等不同開發(fā)模式。很明顯，不同模式下其收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)并不一致，因此在披露收入政策時(shí)應(yīng)結(jié)合土地的開發(fā)模式。如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售模式較多，出于提高銷售效率和專業(yè)化的考慮，企業(yè)經(jīng)常把自身開發(fā)的產(chǎn)品外包給專業(yè)房地產(chǎn)代理公司，由該類公司進(jìn)行整體策劃營(yíng)銷，此時(shí)收入的確認(rèn)就與其代理銷售方式相關(guān)。同樣，上述樣本企業(yè)披露的銷售收入確認(rèn)政策中并未指出其銷售模式。

三、營(yíng)業(yè)收入列報(bào)現(xiàn)狀分析

經(jīng)過(guò)對(duì)樣本公司2013年度財(cái)務(wù)報(bào)告列報(bào)情況的調(diào)查分析 （見下頁(yè)表2），發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)摘要中遵照列報(bào)要求披露了近三年的銷售收入和增長(zhǎng)率；在董事會(huì)報(bào)告中分行業(yè)、地區(qū)披露其銷售簽約面積、簽約金額和市場(chǎng)占有率等數(shù)據(jù)，并在報(bào)告中披露了其前5名客戶的銷售額，但還需要在以下方面進(jìn)行改進(jìn)：

首先，年度報(bào)告集中在披露房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)狀況、投資區(qū)域、歷史財(cái)務(wù)狀況等歷史信息，而反映房地產(chǎn)行業(yè)特征、企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造力和前瞻性會(huì)計(jì)信息過(guò)少。歷史銷售收入信息是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確已實(shí)現(xiàn)的，實(shí)際決策中，信息使用者不僅要了解過(guò)去的信息，更要求提供信息的一方披露未來(lái)的收入預(yù)期實(shí)現(xiàn)信息。但上述樣本企業(yè)少有披露其房產(chǎn)的預(yù)期銷售價(jià)格以及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤供應(yīng)數(shù)量等影響收入實(shí)現(xiàn)的重大不利因素。樣本公司的大多數(shù)收入披露內(nèi)容屬于 “強(qiáng)制性披露”，管理層為制止信息不對(duì)稱致使不利選擇可能給企業(yè)帶來(lái)危害，更樂(lè)意披露“好信息”，而對(duì)“壞消息”不公開，特別是對(duì)房產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)信息的披露少之又少。

表1 樣本公司年度報(bào)告中的房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件

其次，樣本公司年度報(bào)告中的相關(guān)指標(biāo)披露形式單一，大都是絕對(duì)數(shù)和百分比指標(biāo)，缺乏多層次的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。樣本企業(yè)的年度報(bào)告中披露企業(yè)最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度的收入數(shù)據(jù)，基本做到了同一企業(yè)不同歷史年份的縱向可比，但橫向可比也應(yīng)予以考慮。目前房地產(chǎn)開發(fā)商的年度報(bào)告中披露的收入數(shù)據(jù)，缺乏行業(yè)間的對(duì)比，無(wú)法顯示其在行業(yè)中所處的位置。對(duì)于報(bào)告使用人來(lái)說(shuō)，了解企業(yè)的行業(yè)地位和獲得不同歷史時(shí)期的收入數(shù)據(jù)一樣重要。

最后，上述調(diào)查的樣本企業(yè)同屬房地產(chǎn)開發(fā)商，由于證監(jiān)會(huì)發(fā)布了統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)信息披露制度，不同樣本企業(yè)的年度報(bào)告披露框架大體一致，缺乏個(gè)性，很難得到不同房地產(chǎn)開發(fā)商之間除營(yíng)業(yè)收入數(shù)額和增長(zhǎng)率之外其他有區(qū)別的會(huì)計(jì)信息。很明顯會(huì)計(jì)制度在強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性披露和會(huì)計(jì)信息可比時(shí)，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的個(gè)性，這樣會(huì)從表面上給投資者造成不同企業(yè)信息披露內(nèi)容一致的錯(cuò)覺。此外，通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，樣本企業(yè)的年報(bào)收入披露時(shí)間更多傾向于三月份，少有企業(yè)延遲到四月份，這說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)年報(bào)信息披露的及時(shí)性關(guān)注程度提高，這樣更有利于年報(bào)信息的挖掘使用。

四、銷售收入年報(bào)披露的改善對(duì)策

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)政策應(yīng)緊密結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)流程對(duì)外披露，抓住簽約時(shí)間和金額、竣工驗(yàn)收時(shí)間、收取房款進(jìn)度、交房手續(xù)的辦理進(jìn)度、入伙手續(xù)、鑰匙領(lǐng)取等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)披露其收入政策，避免照搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，導(dǎo)致披露語(yǔ)言形式化。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和銷售模式來(lái)披露收入的確認(rèn)政策，在自主開發(fā)模式下收入的確認(rèn)政策可以完全遵照已有的準(zhǔn)則，在購(gòu)房者領(lǐng)取鑰匙，辦理完入伙手續(xù)后確認(rèn)收入。出現(xiàn)合作建房、合資建房等情況時(shí)收入的確認(rèn)政策需要考慮合同中的細(xì)節(jié)條款披露。在代銷方式下收入的確認(rèn)政策應(yīng)該聯(lián)系代銷協(xié)議中具體的權(quán)利和義務(wù)來(lái)確認(rèn)收入。

表2 樣本公司營(yíng)業(yè)收入列報(bào)情況一覽

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮很大程度上受到政府信貸、稅收、土地等政策影響，當(dāng)前限購(gòu)成為了樓市調(diào)控的主旋律，限購(gòu)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和打擊投機(jī)炒房具有明顯作用，受政策沖擊，城市商品住宅的成交量大幅萎縮。同時(shí)，過(guò)緊的調(diào)控政策造成土地一級(jí)出讓市場(chǎng)總體低迷，地方土地市場(chǎng)成交金額也呈現(xiàn)了大幅下滑，購(gòu)房者等待氣氛長(zhǎng)期累積。從以上可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策對(duì)不動(dòng)產(chǎn)成交額的影響程度較深。作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)詳細(xì)披露國(guó)家未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢(shì)預(yù)測(cè)和收入風(fēng)險(xiǎn)，給投資者詳細(xì)的政策投資預(yù)期。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)該結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)差異化披露銷售收入，同時(shí)還應(yīng)披露當(dāng)期合同銷售均價(jià)、樓面地價(jià)等以便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間可比，為投資者決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良性成長(zhǎng)依賴于其開發(fā)產(chǎn)品的吸引力、競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開發(fā)商收取會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金、定金等收入尚未形成的銷售收入，能很大程度上反映房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)接受程度，為了向投資者提供決策相關(guān)信息，應(yīng)在報(bào)表附注中詳細(xì)披露會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金、定金等項(xiàng)目形成的“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬。

最后，現(xiàn)有信息披露過(guò)分強(qiáng)調(diào)可靠性和歷史成本原則，把重要性和決策有用性放到了次要地位。筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中增加披露與未來(lái)收入實(shí)現(xiàn)有關(guān)聯(lián)的會(huì)計(jì)信息，以及國(guó)家未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢(shì)和收入實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。該舉措有利于幫助決策者預(yù)測(cè)未來(lái)收入走勢(shì)，提高會(huì)計(jì)信息的可利用度。除此之外，收入的披露順序應(yīng)按照?qǐng)?bào)表使用者的決策相關(guān)性先后排列，盡量減少不重要事項(xiàng)披露，避免“噪音”。