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    房地產(chǎn)業(yè):告別黃金時代

    2015-09-10 00:38:00毛麗冰寇佳麗
    經(jīng)濟 2015年1期
    關(guān)鍵詞:樓市調(diào)控企業(yè)

    毛麗冰 寇佳麗

    對于房地產(chǎn)業(yè)而言,2014年是波詭云譎的一年?!皹鞘姓{(diào)控”連續(xù)兩年“缺席”中央經(jīng)濟工作會議,市場的決定性作用是否在日益增強?2015年的房地產(chǎn)業(yè)是否風(fēng)采依舊,抑或跌宕起伏?房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對即將到來的諸多不確定因素?

    房地產(chǎn)業(yè)降溫

    提到2014年房地產(chǎn)行業(yè)最大的變化,清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉與全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌一致向《經(jīng)濟》記者表示,兩個字可以代表這一年樓市的行情——下行。

    劉洪玉指出,2014年中國房地產(chǎn)市場的最大變化,“就是從第二季度開始,出現(xiàn)了交易量萎縮、環(huán)比價格持續(xù)下降的現(xiàn)象”。在他看來,這是一直高燒不退的房地產(chǎn)市場終于開始平和冷靜下來的表現(xiàn)。而在顧云昌看來,冷卻的勢頭早在2014年年初就初露端倪。從國家統(tǒng)計局2014年12月12日公布的數(shù)據(jù)來看,全國商品房銷售額從2013年平均26.3%的增速瞬間降低到2014年的1、2月3.7%的負(fù)增長。顧云昌指出,銷售數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)市場的龍頭指標(biāo),這方面增速的懸崖式下行,導(dǎo)致樓市各個方面指標(biāo)的增速降低。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看,2014年1-11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元,同比名義增長11.9%,而2013年這個數(shù)字是19.5%;1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米,同比下降14.5%。

    顧云昌指出,目前下行的總體趨勢并未改變,但是下行的速度放緩了,尤其是銷售,2014年11月有“翹尾”的回溫表現(xiàn)。這種表現(xiàn)有賴于央行11月底的突然降息,也有賴于“930房貸新政”(2014年9月30日,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策,并鼓勵銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放)。

    公開數(shù)據(jù)顯示,盡管2014年房地產(chǎn)市場的銷售量下降了,但仍是排在2013年后的第二高峰。顧云昌說:“估計在2014年冬2015年春可以基本見底。最樂觀的判斷是,2014年年終止跌回穩(wěn),不樂觀的就是2015年全年都在底部盤旋。”市場預(yù)測原本難以確定,但是可以肯定的是,樓市基本告別了“黃金時代”。

    房企面臨“大浪淘沙”

    2014年的中央經(jīng)濟工作會議已閉幕,“樓市調(diào)控”連續(xù)兩年“缺席”中國未來一年的經(jīng)濟定調(diào)會。無論是2013年的樓市高燒還是2014年的驟然降溫,中國樓市調(diào)控“去行政化”趨勢顯現(xiàn)。

    劉洪玉坦言,房地產(chǎn)市場將隨著宏觀經(jīng)濟逐漸步入“新常態(tài)”,也會出現(xiàn)一個明顯的放慢步伐的情況。他同時指出,由于穩(wěn)增長仍然是我國宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域的重要任務(wù),所以房地產(chǎn)市場的不景氣也不會長時間不斷探底,能在一定水平上得到社會經(jīng)濟基本面因素的支撐。

    顧云昌認(rèn)為,2014年所有對房地產(chǎn)的調(diào)控是一種松綁行為,是“暖市”行為,和歷年房地產(chǎn)的調(diào)控有幾個區(qū)別:第一,過去因為樓市過熱,調(diào)控都是打壓式的,現(xiàn)在的調(diào)控是支持的,從降溫到升溫,方向完全反過來的;第二,過去的都是行政手段調(diào)控,而這一次是“去行政化”,是市場化的手段;第三,以往都是自上而下的,而這一次體現(xiàn)了分類指導(dǎo)的原則,是自下而上的;第四,這次的調(diào)控存在金融創(chuàng)新,包括試行個人住房抵押貸款證券化、債券市場可以面向房地產(chǎn)開發(fā)商等。

    2015年的房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)3個主要特點:競爭加劇,洗牌加快,利潤減薄。顧云昌強調(diào),2015年中國房地產(chǎn)市場將迎來一個市場規(guī)律起主導(dǎo)作用、不合理行政干預(yù)政策進一步退出的環(huán)境,這將有利于有專業(yè)管理能力的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,有利于不具備專業(yè)能力的機會型參與者被淘汰。

    春江水暖鴨先知,企業(yè)莫過于最能感受到市場的變化。知名房地產(chǎn)商任志強都罕見地指出,房地產(chǎn)庫存已經(jīng)到了歷史最高點,房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕要做好打一場“去庫存持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備了,房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)成為必然,甚至沒看到任何理由阻止。當(dāng)然,他隨后也補充,認(rèn)為2015年初房產(chǎn)銷售將反彈,房價拐點在9月份。

    對于中小房企而言,并購重組已經(jīng)在進行中。對他們而言,形勢很嚴(yán)峻,一方面自身實力不足,另一方面資金來源有限。顧云昌直言,中小企業(yè)很難從銀行貸到款,“銀行內(nèi)部存在一個企業(yè)名單,不在名單上的,請客送禮都不會貸款給你”。但也不是說這些企業(yè)就沒有活路,“重要的還在于一個‘精’字”。他指出,有些小企業(yè)具備獨一無二的特色,同樣能夠在市場的寒冬中存活下來,并脫穎而出;另一方面,并非大企業(yè)就高枕無憂,整個房地產(chǎn)市場的下行態(tài)勢必然同樣為大企業(yè)帶來危機。而如何在房地產(chǎn)市場寒冬中保存實力,是每個企業(yè)都需要認(rèn)真思考的。他笑言,從另一角度而言,企業(yè)的寒冬就是消費者的暖春。

    在顧云昌看來,中國的房地產(chǎn)不會崩盤也不可能崩盤,因為新常態(tài)經(jīng)濟下,國內(nèi)經(jīng)濟韌勁很大,回旋的余地也很大。為了保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,顧云昌指出,房地產(chǎn)的長效機制需要盡快建立,“除了前面提到的央行的金融措施已經(jīng)啟動并發(fā)揮作用之外,應(yīng)加快房地產(chǎn)稅收立法,房產(chǎn)稅一旦出臺,長效機制就建立起來了;另外,相應(yīng)的土地制度改革,如何讓農(nóng)村土地,尤其是集體經(jīng)營建設(shè)性土地與城市用地同地同價,同權(quán)同價,是該長效機制需要面對的”。

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