產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展策略研究

徐佳

產(chǎn)權(quán)式酒店整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)與酒店業(yè)的創(chuàng)新經(jīng)營模式。20世紀(jì)90年代，海南省為擺脫房地產(chǎn)泡沫所遺留樓盤大量閑置的困境，率先在國內(nèi)引入產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展模式，在一定程度上緩解了海南房地產(chǎn)的燃眉之急。但產(chǎn)權(quán)式酒店很快就遭遇瓶頸，作為“舶來品”開始出現(xiàn)水土不服的癥狀。本文通過對海南省產(chǎn)權(quán)式酒店的研究，從中分析海南產(chǎn)權(quán)式酒店所存在的問題，提出相應(yīng)的對策和思路，提出產(chǎn)權(quán)式酒店要與國情和海南省的實際情況相適應(yīng)，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店本土化經(jīng)營的理論。有助于海南旅游業(yè)和海南產(chǎn)權(quán)式酒店的長遠(yuǎn)發(fā)展。

海南旅游業(yè)的快速發(fā)展大大促進(jìn)了海南酒店業(yè)的發(fā)展，同時隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人均可支配收入不斷提高，國民旅游觀念轉(zhuǎn)變，這一系列因素都為產(chǎn)權(quán)式酒店在海南長遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造了條件。但是在國內(nèi)相關(guān)法律、法規(guī)不明確，市場機制不健全，以及產(chǎn)權(quán)式酒店自身定位失衡和經(jīng)營管理模式的缺失等多重因素的共同作用下，產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展不斷暴露出各種問題與弊端。怎樣合理運用酒店資源，如何最大限度地發(fā)掘酒店潛力，從而提升海南產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)投資者的利益是有待解決的難題。本文旨在通過對海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展過程中所存在的問題進(jìn)行研究，提出相應(yīng)的策略。論證海南產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展必須與國情和海南本土的實際情況相結(jié)合，只有通過本土化經(jīng)營等措施才能實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展背景

20世紀(jì)90年代初，海南房地產(chǎn)日益興盛，全國大量資金涌入海南房地產(chǎn)開發(fā)項目，整個海南島淪為一個建筑工地，隨處可見拔地而起的高樓大廈、酒店、度假村和別墅小區(qū)，這一切都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了海南當(dāng)?shù)氐南M需求，最終導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。在國家的宏觀調(diào)控下，國家緊縮銀根政策出臺，給海南房地產(chǎn)帶來一定的影響，大量資金開始撤出海南，房地產(chǎn)工地被迫停工，留下一些沒有完工的建筑，已建成的項目無處可買，整個海南島囤積了大量的閑置房產(chǎn)。海南省為擺脫困境，盤活樓盤，回籠資金在我國率先引入產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展模式，在一定程度上緩解了海南房地產(chǎn)市場的壓力，經(jīng)過宣傳，很快就受到了投資者的熱捧，但產(chǎn)權(quán)式酒店也隨之暴露了諸多問題，海南開發(fā)商在此期間推出的萬華大廈、藍(lán)夢家園等幾家產(chǎn)權(quán)式酒店均以失敗告終。

二、海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展存在的問題

海南產(chǎn)權(quán)式酒店與西方產(chǎn)權(quán)式酒店的孕育成因大不相同，西方產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生伴隨中產(chǎn)階級的迅速崛起而悄然興起，而海南產(chǎn)權(quán)式酒店最初只是被作為一種救市手段而被引入國內(nèi)，作為“舶來品”，產(chǎn)權(quán)式酒店在后續(xù)的經(jīng)營發(fā)展過程中暴露了諸多與海南本土不相適應(yīng)的問題。

（一）海南產(chǎn)權(quán)式酒店自身經(jīng)營管理上的缺失

1.產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品層次單一與價格偏高。海南的產(chǎn)權(quán)式酒店大多數(shù)都是五星級的豪華酒店，其價格普遍在每平方米10 000萬元以上，有的甚至高達(dá)50 000萬元以上，高昂的價格雖然對提升酒店檔次和品牌有一定作用，但驚人的價格為一般消費大眾所難以接受，無形中減小了潛在市場，阻礙了產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展。

2.經(jīng)營管理模式缺失。海南產(chǎn)權(quán)式酒店沒有形成規(guī)模效益，缺乏有經(jīng)驗的酒店管理團(tuán)隊的專業(yè)化經(jīng)營管理，導(dǎo)致后期經(jīng)濟(jì)效益不佳，可能無法兌現(xiàn)對于投資者的承諾;同時，海南產(chǎn)權(quán)式酒店起步較晚，缺乏相應(yīng)的專業(yè)管理人才。

3.缺少本土化特色。海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展時間短，缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗，如果一味照搬西方經(jīng)營模式，只會脫離本土消費者的實際需求。

（二）相關(guān)法律、法規(guī)制度建設(shè)滯后

產(chǎn)權(quán)式酒店是介于房地產(chǎn)與酒店業(yè)之間的中間產(chǎn)品，國內(nèi)尚未有專門針對產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)，很多相應(yīng)的法律問題難以鑒定解決，目前存在一些爭議。

1.建設(shè)用地性質(zhì)鑒定。產(chǎn)權(quán)式酒店建設(shè)用地是商業(yè)用地，而產(chǎn)權(quán)式酒店最終取得是房屋所有權(quán)性質(zhì)卻是住宅性質(zhì)，違背了我國現(xiàn)行的相關(guān)法律。

2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確?！渡唐贩夸N售辦法》中明文規(guī)定在房地產(chǎn)銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段，有些地方出臺了地方性文件明確禁止賓館、酒店分割出售，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式酒店無法為每間客房產(chǎn)權(quán)投資人辦出“小產(chǎn)證”，投資者無法擁有產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)，自身利益難以得到法律保障。

3.開發(fā)商對投資者所承諾的回報率難以保證且有違法律規(guī)定。產(chǎn)權(quán)式酒店在出售時許諾的利益分紅直接與酒店自身的經(jīng)營狀況掛鉤，而多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營利潤在出售時按照80%～100%入住率計算，這一樂觀預(yù)測很容易在現(xiàn)實經(jīng)營中出現(xiàn)虧損?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》中明確提出，房地產(chǎn)廣告中不能出現(xiàn)以固定投資回報的承諾，所以一旦在回報率上出現(xiàn)糾紛，投資者無法得到法律支持。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展對策

（一）實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店在海南發(fā)展的本土化

1.明確市場定位。學(xué)習(xí)美國產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營，建立多層次的產(chǎn)權(quán)式酒店，通過采取Extended stay hotels的方法，將產(chǎn)權(quán)式酒店分為高檔、中檔、經(jīng)濟(jì)型三種類型，以滿足不同層次的消費需求，既要有滿足高收入人群的豪華五星級產(chǎn)權(quán)式酒店，也要開發(fā)面向消費大眾的三星級或四星級的產(chǎn)權(quán)式酒店，這樣才能擴大目標(biāo)市場，實現(xiàn)自身產(chǎn)品的多元化，有利于海南產(chǎn)權(quán)式酒店健康發(fā)展。

2.實行價格監(jiān)管機制?？梢詾閭€別檔次極高，受眾更為高端的產(chǎn)權(quán)式酒店提供有力保障，同時也能避免破壞市場秩序行為的出現(xiàn)，有助于促進(jìn)價格符合國內(nèi)實際消費水準(zhǔn)，推動海南產(chǎn)權(quán)式酒店價格本土化。

3.實施集團(tuán)化發(fā)展策略和品牌化管理模式。通過組建產(chǎn)權(quán)式酒店集團(tuán)，實行集團(tuán)化管理可以使自身面對激烈的行業(yè)競爭更具優(yōu)勢與底氣;通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)樹立海南產(chǎn)權(quán)式酒店鮮明的品牌形象，擴大海南產(chǎn)權(quán)式酒店的影響力，促進(jìn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品的銷售;海南產(chǎn)權(quán)式酒店自身也應(yīng)加強對員工專業(yè)素質(zhì)的培訓(xùn)，培養(yǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店的專業(yè)管理人才。

4.實現(xiàn)經(jīng)營本土化和服務(wù)個性化。海南產(chǎn)權(quán)式酒店的核心競爭力就是服務(wù)，為不同顧客提供個性化服務(wù)，使顧既滿意又驚喜，只有這樣才能在激烈的行業(yè)競爭中爭得一席之地，我國的消費者有周末度假消費、黃金周出游消費的習(xí)慣，所以產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)消費客房的時段應(yīng)該本土化。

（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)建設(shè)

1.立法規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地使用權(quán)。海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展多年取得了一定成效，但根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)產(chǎn)權(quán)式酒店的建筑用地性質(zhì)問題沒有合法依據(jù)，如果完全禁止恐怕難以有效實施，可以通過立法廣開渠道，這樣有利于規(guī)范化管理，促進(jìn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店健康發(fā)展。

2.加強政府職能。第一，政府盡快推出針對產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)，可以使投資者在購買產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品后享有使用權(quán)、繼承權(quán)、饋贈與轉(zhuǎn)讓的權(quán)利;建立保障金制度。第二，經(jīng)營者向政府主管部門繳納一定數(shù)額的質(zhì)量擔(dān)保金，引入專業(yè)擔(dān)保公司為投資者的收益提供擔(dān)保。第三，采用統(tǒng)一的合同范本，涉及開發(fā)商與投資者的房屋買賣合同和投資者與酒店的房屋租賃合同。第四，在國內(nèi)創(chuàng)立行業(yè)協(xié)會，制定行業(yè)規(guī)則，自律其行為。

3.完善退出機制。投資者很難對酒店管理公司進(jìn)行有力的監(jiān)督與制約，在缺乏規(guī)范運作的情況下，如果缺少退出機制，很容易使投資者陷入進(jìn)退兩難的困境，只有建立完善的退出機制才能有效維護(hù)投資者的權(quán)益。應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同書上明確約定退出條件，即在酒店經(jīng)營狀況不佳時，投資者無法收到合同約定的收益或是出現(xiàn)“一房二賣”的情況時，投資者可以采取的一種補救措施來維護(hù)自身權(quán)益。

（三）投資者自身要有規(guī)避投資風(fēng)險的意識

投資者在合同訂立前要詳細(xì)了解開發(fā)商的資質(zhì)、信用狀況、資金狀況;土地使用權(quán)性質(zhì)、用途和年限;建設(shè)規(guī)劃等情況。在合同訂立只后，應(yīng)首先審查開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照等證件，詳細(xì)閱讀房屋買賣合同，從房地產(chǎn)廣告，簽訂認(rèn)購書，簽訂房屋買賣格式合同與補充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設(shè)計變更、房屋質(zhì)量、裝修及產(chǎn)權(quán)證辦理等事項，投資者可以向律師等專業(yè)人士咨詢，以避免存在對投資者不利的條款。

（四）其他

積極完善國內(nèi)分時度假交換網(wǎng)絡(luò)，推廣普及帶薪休假制度，同時海南產(chǎn)權(quán)式酒店可以借鑒國外產(chǎn)權(quán)式酒店的先進(jìn)經(jīng)驗，將產(chǎn)權(quán)式酒店配套的娛樂健身設(shè)施面向大眾開放，這樣可以培養(yǎng)潛在的消費、投資人群，提升產(chǎn)權(quán)式酒店的影響力。

四、結(jié)語

產(chǎn)權(quán)式酒店整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)與酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式，實現(xiàn)了當(dāng)下國民對物業(yè)投資與休閑度假的需求。作為海南旅游業(yè)的一大亮點，海南產(chǎn)權(quán)式酒店對拉動旅游業(yè)、酒店業(yè)有著至關(guān)重要的帶動作用，對促進(jìn)銷售閑置房產(chǎn)和擴大就業(yè)來說有著深遠(yuǎn)的影響。只有不斷完善相關(guān)法律、法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場秩序，實施海南產(chǎn)權(quán)式酒店品牌化發(fā)展策略，采取集團(tuán)化管理通過對海南產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品多層次的開發(fā)，為消費者提供個性化服務(wù)，實現(xiàn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店的本土化經(jīng)營。在中國經(jīng)濟(jì)和海南省旅游業(yè)一片大好的環(huán)境下，產(chǎn)權(quán)式酒店必將在海南譜寫傳奇，創(chuàng)造輝煌。