養(yǎng)老綜合體能否再造一個“萬達(dá)”

陳仕達(dá)

“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”。如今，養(yǎng)老綜合體這一創(chuàng)新模式能否再造一個“萬達(dá)”？

隨著老齡化速度加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為名副其實(shí)的朝陽產(chǎn)業(yè)，吸引各路資本紛紛進(jìn)入。近年來，國內(nèi)很多地方上馬養(yǎng)老綜合體。綜合體模式造就了萬達(dá)，“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”，一度因此成為地產(chǎn)界最熱衷的口號。如今，養(yǎng)老綜合體這一創(chuàng)新模式能否再造一個“萬達(dá)”？

養(yǎng)老地產(chǎn)市場有多大

第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%，中國已步入老齡化社會。

根據(jù)全國老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，從2015到2035年，我國將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比提升到29%。

按照國際通行的5%老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一標(biāo)準(zhǔn)，我國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位，而目前全國養(yǎng)老床位數(shù)只有500萬。這意味著，還有500萬張養(yǎng)老床位的巨大差距。

據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護(hù)理問題日益突出。據(jù)推算，2015年我國老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面，潛在市場規(guī)模就將超過4500億元。由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位將超過500萬個。

自2013年我國出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》以來，市場上迅速興起一股以房地產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)，保險公司、福利機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)基金、境外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以及各種私募投資公司競相參與的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮。

在這個迅速崛起的新“藍(lán)海”中，最具前景的當(dāng)屬養(yǎng)老綜合體。綜合體的概念來自于商業(yè)綜合體，商業(yè)綜合體是解決人們的購物休閑娛樂等生活需求，與此相對應(yīng)，養(yǎng)老綜合體是養(yǎng)老養(yǎng)生一體化的解決思路與解決方案。

全產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老綜合體類似一個大型的平臺，囊括養(yǎng)老甚至養(yǎng)生的方方面面，其主體養(yǎng)老功能區(qū)包括獨(dú)立生活區(qū)、協(xié)助生活區(qū)、專業(yè)護(hù)理區(qū)、臨終關(guān)懷區(qū)、老年癡呆照顧區(qū)等。

此外，養(yǎng)老綜合體還涵蓋養(yǎng)老附帶項(xiàng)目，它包括中醫(yī)保健、食療康復(fù)、運(yùn)動健身、興趣愛好、心里咨詢、旅游指導(dǎo)、購物消費(fèi)、金融理財、法律援助等，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老功能全方位覆蓋。

從產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看，它能夠全面整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資源，將老年房產(chǎn)、保險、康復(fù)醫(yī)療、文化娛樂、老年用品、家政服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)吸引并融合起來，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈相連，產(chǎn)生合并效應(yīng)。

在綜合體的運(yùn)營方面，可以引進(jìn)多家專業(yè)機(jī)構(gòu)，聯(lián)合打造各種服務(wù)中心。比如建立康復(fù)護(hù)理中心、研究培訓(xùn)中心、醫(yī)療培訓(xùn)中心、運(yùn)營服務(wù)中心、數(shù)據(jù)信息中心、飲食服務(wù)中心等。

養(yǎng)老綜合體深度整合各類優(yōu)質(zhì)資源，產(chǎn)業(yè)鏈完整，配套服務(wù)齊全，不僅能夠解決老年人社區(qū)信息不對稱的難題，提高老年人生活質(zhì)量，而且通過打造全產(chǎn)業(yè)鏈模式的做法，必然會產(chǎn)生較強(qiáng)的社會影響力，有利于養(yǎng)老企業(yè)品牌建設(shè)，開創(chuàng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新局面。

賣的不是房子而是服務(wù)

雖然中國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景看好，然而要吃下這塊“大蛋糕”，并非易事。目前，養(yǎng)老綜合體的商業(yè)盈利模式尚不清晰，而且在傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老”模式主導(dǎo)下，高端養(yǎng)老并沒有廣泛的市場基礎(chǔ)。在這種雙重困境下，養(yǎng)老綜合體可以說是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

和普通房地產(chǎn)開發(fā)不同，養(yǎng)老綜合體絕對不能是簡單的賣房子，而是房子背后的配套服務(wù)。養(yǎng)老綜合體不僅要解決基本養(yǎng)老問題，更要注重有質(zhì)量的養(yǎng)老。在運(yùn)營服務(wù)模式方面，美國的CCRC模式值得借鑒。

CCRC即持續(xù)照料型退休社區(qū)，是美國主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式之一，由運(yùn)營商主導(dǎo)，主打精細(xì)化管理服務(wù)。這一模式已有100多年歷史，它是一種復(fù)合式的養(yǎng)老社區(qū)，旨在為老年人退休后營造一種全新的生活方式。

與傳統(tǒng)的養(yǎng)老院相比，CCRC更像是四星級的度假勝地，或者像專門為老年人設(shè)計的“校園”。它通常建設(shè)在離市中心50—100公里的郊區(qū)，景色宜人，交通便利。社區(qū)內(nèi)綠茵遍布、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，并大量運(yùn)用園林景觀和水系，營造出人與自然和諧相融的環(huán)境，十分適合居住與養(yǎng)生。

CCRC設(shè)施齊全，入住者可以方便地解決一切生活需要。同時，社區(qū)為老人提供豐富的活動和學(xué)習(xí)機(jī)會。由于社區(qū)規(guī)模大，入住人員多，老人可以結(jié)交到許多具有共同興趣愛好的朋友，自愿組成各種學(xué)習(xí)、活動小組。

CCRC所有的個人居所和公共場所都是無障礙設(shè)計。輪椅坡道、寬敞房門、醫(yī)用電梯、連廊、無處不在的扶手、安全監(jiān)控和報警裝置等設(shè)計，讓老人體驗(yàn)到普通住宅所不具備的便利性和安全性。此外，社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專科醫(yī)生，以及高科技的醫(yī)療設(shè)備，為入住老人提供預(yù)防、醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)等多種專業(yè)醫(yī)療服務(wù)。

目前，全美共有近2000處CCRC，其中約82%為非盈利性組織所有，有相當(dāng)一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來。與商業(yè)地產(chǎn)靠出售地產(chǎn)獲利不同，CCRC只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過收取房屋租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)賺錢。其中，服務(wù)費(fèi)包括一次性的入門費(fèi)、定期的房屋租賃費(fèi)及特殊服務(wù)費(fèi)等。根據(jù)房間大小，入門費(fèi)從20萬美元到100萬美元不等，年費(fèi)或月費(fèi)則視所需護(hù)理的程度而定，針對健康活躍長者，每月需要支付3000美元，半護(hù)理老人4000美元/月，全護(hù)理老人則是5000—6000美元/月。

CCRC模式具有支付入門費(fèi)的會員制特點(diǎn)，這也是這種模式的風(fēng)險之一。假如遭遇不誠信的企業(yè)，或因企業(yè)經(jīng)營不善等導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流出現(xiàn)問題時，老人預(yù)先繳納的入門費(fèi)就極有可能“打水漂”。因此，必須由具有優(yōu)秀品牌的公司進(jìn)行管理和開發(fā)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需政策支持

養(yǎng)老綜合體等中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是社會化養(yǎng)老服務(wù)的一個重要補(bǔ)充，可以滿足多層次養(yǎng)老需求。但是，養(yǎng)老綜合體需要大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，維護(hù)費(fèi)用等成本較高，需要聘大量專業(yè)護(hù)理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大，因此成本很高，開發(fā)商想要從中賺錢并非易事。

目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的發(fā)展瓶頸是缺乏有力的政策支持?，F(xiàn)在中國進(jìn)入老齡化社會，全社會都要解決老齡化的問題，所以需要政府從城市規(guī)劃、法律制定、土地供應(yīng)、財政金融等方面，制定大量的政策來支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

2013年國務(wù)院發(fā)布的意見中明確提到，鼓勵個人舉辦家庭化、小型化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，社會力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。“十三五”期間，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必定成為各級政府工作的重要內(nèi)容，政府應(yīng)該加大規(guī)劃與引導(dǎo)的力度。

在推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，政府首要的角色應(yīng)該是規(guī)劃設(shè)計者，需要為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供整體規(guī)劃與合理設(shè)計。其中，比較重要的包括對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)的空間規(guī)劃，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)性規(guī)劃，對區(qū)域老年人口發(fā)展的目標(biāo)規(guī)劃，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式與布局規(guī)劃等。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面的政策還比較短缺，尤其是有針對性的具體政策幾乎是空白，這大大制約了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。要想促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會同步發(fā)展，政府就必須扮演好政策支持者的角色，研究制定相關(guān)政策，不斷加大政策支持力度。

目前階段最需要的政策支持，包括土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、人才政策、投融資政策、衛(wèi)生政策、保險政策、保障政策等。只有政策明晰合理，優(yōu)勢明顯，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才有可能快速健康發(fā)展。

現(xiàn)在，養(yǎng)老綜合體等高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在各地興起，原有的各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和托老所，送餐公司等為老服務(wù)組織也大量涌現(xiàn)，對于這一新興行業(yè)，政府必須要有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)監(jiān)管辦法。政府部門可以依托有關(guān)養(yǎng)老的各類協(xié)會或行業(yè)領(lǐng)頭單位，制定不同的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。還可以委托協(xié)會或第三方評估機(jī)構(gòu)，依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管和考核評估，按標(biāo)準(zhǔn)建立準(zhǔn)入與退出機(jī)制，促進(jìn)各養(yǎng)老服務(wù)單位逐步提高完善服務(wù)質(zhì)量。通過制定標(biāo)準(zhǔn)和完善監(jiān)管，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。

（作者單位：江蘇省社會科學(xué)院）