房地產(chǎn)“餡餅效應(yīng)”

人們買彩票炒基金，無非都希冀能夠走大運(yùn)，賺個盆滿缽滿，但事實上，這種事情發(fā)生的概率微乎其微。但是放到房地產(chǎn)上，還真有天上掉餡餅的好事！

最近對房地產(chǎn)最不利的消息當(dāng)屬推進(jìn)集體用地登記制度，實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化定價。說白了，就是把農(nóng)村土地按城市土地的價格出讓，直接增加被征地農(nóng)民的收入，后果就是打破“土地稀缺”神話，房價懸了！對于農(nóng)民來講，堅守了多年的土地這次真正體現(xiàn)出“她”的價值，農(nóng)地價格大幅上漲，政策紅利給農(nóng)民送了一個“大紅包”！

農(nóng)民吃了餡餅，城里人就只能干瞪眼嗎？其實不然，在大規(guī)模的城市改造過程中，老房子的持有者（尤其是舊城區(qū)）極有可能受益！這里至少有兩種情況。

老城區(qū)作為城市核心城區(qū)，由于規(guī)劃過時，以及原有城市發(fā)展較多采用造新城（征地成本低、阻礙小、GDP見效快等）的方式等原因，一直發(fā)展遲緩，盡管擁有良好的配套（學(xué)位、成熟商業(yè)、城市文化等）設(shè)施，但房屋老舊、交通擁擠，房價對比CBD落后很多。但是，這些地段往往容積率低，在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)，適當(dāng)提高容積率，調(diào)整商業(yè)、住宅、公共設(shè)施比例，拆掉原有建筑，可充分發(fā)揮其配套設(shè)施完善的優(yōu)勢，營造新的GDP（政績）增長點。

我的一個友人就是屬于這種情況。她家所在小區(qū)原來受制于舊機(jī)場的限高規(guī)定，盡管地處城市的綠肺區(qū)（有湖、有山），但樓房只有六層，對于寸土寸金的老城區(qū)來說，可謂土地資源的巨大浪費(fèi)。新機(jī)場搬到遠(yuǎn)郊后，舊機(jī)場附近的土地釋放了巨大的商業(yè)價值，附城區(qū)地標(biāo)（超過200米）早已建好，城市副中心建設(shè)也如火如荼，她家所在位置按現(xiàn)在的規(guī)劃，拆掉舊樓，保守估計建成18層以上的樓房小區(qū)，完全沒有問題。這意味著她的一套房，就可以變成三套房，這餡餅有點兒大！

餡餅雖大，吃起來也不容易。我國的開發(fā)制度，為完成上述設(shè)想，仍需進(jìn)行土地規(guī)劃調(diào)整、確立開發(fā)主體、增容費(fèi)（容積率增加導(dǎo)致的土地地價補(bǔ)繳）、環(huán)保審批、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等上百個審批及各種費(fèi)用繳交。

除了上述情況，在舊城的拆遷改造過程中，還有一種人往往能夠從中獲益，那就是“釘子戶”，他們所產(chǎn)生的“餡餅效應(yīng)”還是十分誘人的。更有甚者，出現(xiàn)了“職業(yè)釘子戶”，他們通過信息不對稱，“較早”獲得拆遷信息，以相對高價購買擬拆遷房屋，“順理成章”與開發(fā)商討價還價，獲得超額回報。如此“高瞻遠(yuǎn)矚”，我們也就只能感嘆“術(shù)業(yè)有專攻”了。 （作者/李向民，資深地產(chǎn)金融人士）