任志強(qiáng)：房地產(chǎn)庫存有多嚴(yán)重？

中央高層最近頻繁提及房地產(chǎn)，密集發(fā)聲的背后，是否意味著房地產(chǎn)政策調(diào)整窗口已經(jīng)開啟？房地產(chǎn)市場形勢尤其是積壓的庫存量，究竟到了一個怎樣的關(guān)口？在這個關(guān)鍵時點(diǎn)上，任志強(qiáng)發(fā)表了一個題為《房地產(chǎn)的風(fēng)險管理》的演講。

講慣了真話的任志強(qiáng)，如何看待當(dāng)前的形勢？界面新聞根據(jù)錄音整理出以下干貨，未經(jīng)當(dāng)事人審閱：

1.中央是否會有一些具體的措施落實(shí)，還不知道，但至少提示我們應(yīng)該重新認(rèn)識房地產(chǎn)市場了。房地產(chǎn)從來都是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有例外。建國以來歷次經(jīng)濟(jì)波動的時候都是依賴于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者說與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。

2.地方政府的財政支撐完全依靠于稅、費(fèi)和土地出讓金，所以要利用房地產(chǎn)市場。開發(fā)商的土地購置已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長了。最近連續(xù)兩個月出現(xiàn)-33%以上。最高的時候，一年的土地出讓收入在四萬億以上，今年估計不到三萬億，25%～30%的降幅。北京、上海等幾個核心城市除外。更多城市的土地是賣不出去。

3.全國18萬億～24萬億地方債里，50%以上是與土地出讓收益相關(guān)的。賣不了土地就還不了債，還不了債就沒錢干活。

4.其實(shí)，所有銀行的壞賬里，房地產(chǎn)的壞賬率是最低的，鋼鐵等行業(yè)是最高的。但即便如此，房地產(chǎn)還是難以獲得合理的貸款，因?yàn)榫薮蟮膸齑孀屻y行存在疑慮，認(rèn)為房地產(chǎn)市場不良。

5.這一輪調(diào)整已有五次的降息和下調(diào)準(zhǔn)備金率。利率下降導(dǎo)致消費(fèi)者的可支付能力提高。高利息的時候，開發(fā)商即便不漲價，房子也相當(dāng)于漲價了。低利息的時候開發(fā)商不降價，也相當(dāng)于降價了。

6.2012年新一屆政府出臺的一些政策，本來想調(diào)控2013年的價格上漲，結(jié)果在2014年發(fā)揮作用。2014年比2013年少賣了9000萬平方米。

7.2008年的時候，政策出來后馬上出現(xiàn)房價暴漲，原因是沒有庫存。去年我說今年不會出現(xiàn)價格暴漲，原因是目前有了大量的庫存。一年之內(nèi)我們的庫存不僅沒有消化掉，反而增加了1800萬平方米，現(xiàn)在總的庫存量已經(jīng)達(dá)到6.8億平方米。這種勢頭還在繼續(xù)，有可能會超過7億平方米。

8.7億平方米庫存里，有4億多是住宅。相比于每年的銷售量，這點(diǎn)庫存不大，但是有2億多接近3億平方米是寫字樓和商場，這部分庫存和每年的消化量之比大概是1∶1，以這個速度很難消化庫存。

9.我們還有70億平方米的開工量，其中40多億平方米是住宅，每年大概竣工10億平方米，今年竣工8億多平方米，和銷售量差不多。相比之下，每年有3億多平方米寫字樓和商場竣工，但是一年賣不出去這么多寫字樓和商鋪。

10.有人說二孩可能對房地產(chǎn)市場有所拉動。每年大概有300萬左右的嬰兒新出生，其中只有一半在城市，影響不大。如果孩子的戶籍能夠在出生地注冊的話，才可能對住房市場產(chǎn)生影響，因?yàn)檫@意味著會有更多的家庭進(jìn)入城市。

11.城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)的變化，也會影響到市場，比如深圳，新一輪的互聯(lián)網(wǎng)浪潮使得深圳的就業(yè)人口的層次大大提高，很多年輕的高知識水平的人進(jìn)入深圳，房價也就漲起來了。

12.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以帶動一手房。今年北京豪宅市場賣得不錯，為什么1000萬以上的房子賣得這么好，很可能的原因是很多人把舊房子賣了。