分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制

劉樂

（南京市溧水區(qū)房地產(chǎn)管理所，江蘇 南京 210000）

進行房產(chǎn)面積測繪的時候需要注意測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，保證相關(guān)的工作人員熟練地掌握測繪的工作技巧，精通測繪的規(guī)章制度和流程，發(fā)揮出測繪工作的最大效果。在進行測繪工作的時候其實還存在著很多的問題，相關(guān)的工作人員素質(zhì)低下，制度和流程不規(guī)范，也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，進行測繪的時候質(zhì)量和效率都不高，所以一定要根據(jù)實際的情況和具體的措施進行分析之后再進行測繪，這樣可以提高單位測繪的質(zhì)量和水平，促進企業(yè)的發(fā)展，提高企業(yè)的競爭力。

一、房產(chǎn)測繪的重要意義

（一）保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)

進行房產(chǎn)測繪的時候要注意測繪的面積計算和測量精度，保證相關(guān)數(shù)據(jù)的科學(xué)性和合理性，保障產(chǎn)權(quán)人的基本利益，也是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門在進行法律保護的時候一個重要的參考，這是房地產(chǎn)檔案中的原始資料。在出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)糾紛和土地房屋所有權(quán)和使用權(quán)糾紛的時候，就需要利用這個數(shù)據(jù)來作為根據(jù)進行相關(guān)的法律判決，這些資料直接關(guān)系到該房屋的產(chǎn)權(quán)所有和土地使用權(quán)。

（二）有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序

進行房屋建筑建設(shè)的時候，最重要的一個指標(biāo)就是房屋建筑面積，在進行房屋測量的時候一定要保證面積的準(zhǔn)確性，因為建筑房屋的面積直接地影響到城市的規(guī)劃管理和產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理等，同時面積和稅費征收、城市地價核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計等也有不可分割的關(guān)系。在購買房屋的時候，大部分的普通人是無法分清楚房屋面積的真實值的，只有專業(yè)的從業(yè)人員才能摸透房屋面積的具體數(shù)字。

二、房產(chǎn)的測繪類型

（一）一般結(jié)構(gòu)房產(chǎn)測量

房地產(chǎn)勘測的主要對象往往是一般結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)，整體結(jié)構(gòu)比較簡單，在面積計算過程中，只需對建筑面積、覆蓋內(nèi)面積等標(biāo)準(zhǔn)圖形的面積進行數(shù)據(jù)測量，所涉及的圖形計算一般只限于基礎(chǔ)幾何圖形的形狀，而矩形、圓形等常規(guī)圖形不需要用復(fù)雜的測量設(shè)備進行面積測量工作。

（二）復(fù)合結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的測繪

在復(fù)合結(jié)構(gòu)式住宅中，要實現(xiàn)準(zhǔn)確的房產(chǎn)測量工作，需要大量的準(zhǔn)備。 在開始測量之前，必須明確建筑獨特結(jié)構(gòu)面積的計算方式和確定共享面積的分擔(dān)方案。 根據(jù)住建部公布的房地產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定進行房地產(chǎn)測量工作，進行各類面積總體計算時，必須考慮各項對應(yīng)條件。

1．全面積計算。根據(jù)相關(guān)文件的規(guī)定，房產(chǎn)的全面積計算可以根據(jù)以下規(guī)定計算面積并列入判定。第一，單層建筑包括永久性結(jié)構(gòu)，有2.2 m以上種類的建筑，其建筑面積以一樓為準(zhǔn)。第二，多層建筑的全面積計算是各層總面積之和。 第三，建筑通道的面積分為建筑面積。第四走廊的高度超過2.2 m時，根據(jù)投影面積進行計算。

2．部分面積計算。部分面積的計算對象是與通道、走廊等主體建筑相連的開放通道。如果這種通道的整體高度超過2.2 m，則需要用其外線的水平投影面積進行計算。例如，建筑物外部和主體建筑物相連的雨篷、門洞還有帶有獨立柱的架子等。單層高度超過2.2 m時，以投影面積的一半進行計算。

三、房產(chǎn)面積測繪中存在的問題

（一）數(shù)據(jù)采集與變更存在誤差

在房屋建筑工程開始建設(shè)的時候要進行一次面積的測繪，這時的測繪是利用圖紙的數(shù)據(jù)進行預(yù)測，在完成施工之后是要根據(jù)現(xiàn)場的實際情況進行面積的測繪，這是對建筑進行實測。實測和預(yù)測的數(shù)據(jù)一般來說都會出現(xiàn)差別，因為在實際建設(shè)的時候會因為各種各樣的原因和步驟導(dǎo)致建設(shè)單位的施工建設(shè)面積與預(yù)測的理論面積不一樣，但是一般來說差別不會很大，如果實測和預(yù)測的面積差別較大就會導(dǎo)致在房屋銷售的時候出現(xiàn)問題。

（二）特殊部位面積問題

最容易出現(xiàn)測量誤差的過程就是陽臺的面積測量，陽臺的類型主要有全部封閉和部分封閉。陽臺部分是內(nèi)部建筑的延伸，陽臺的面積是按照陽臺的外部圍欄圍成的面積來進行計算，各個建筑的陽臺類型和形狀不同，但都會按照圍欄包含的面積進行計算，所以由于圍欄的面積可能會向外突出一部分，導(dǎo)致了實際的面積可能小于預(yù)估的面積。

（三）強調(diào)墻面部分的面積計算

在部分的房屋建設(shè)過程中，許多市區(qū)的高層建筑的低層會是門頭房，用來出租進行商業(yè)活動，這就對高層建筑的下部載重能力提出了挑戰(zhàn)。因此預(yù)測面積往往會大于實際的使用面積，但是在測繪中會將這部分也加入實際測繪面積中，所以對部分業(yè)主比較不公平，因此作為承載部分，承擔(dān)中保證整體建筑的穩(wěn)定和安全，相關(guān)政策規(guī)定這部分面積由整體業(yè)主共同承擔(dān)。

四、房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制措施

（一）提升面積測繪精度，規(guī)范測繪精度要求

作為消費者，如果要保證好房屋產(chǎn)權(quán)的利益，就要積極的要求企業(yè)和相關(guān)的建設(shè)部門做好測繪工作，保證在進行面積測量的時候不會出現(xiàn)問題，測繪的精度和準(zhǔn)確度都要滿足國家的要求，保證數(shù)據(jù)可以符合國家的指標(biāo)等級。為了這些工作的正常開展和正確進行，一定要雇傭?qū)I(yè)的測繪專業(yè)技術(shù)人員來進行工作，同時還要定期地對工作人員進行培訓(xùn)和考核，提高工作人員的綜合工作能力和自身素質(zhì)。在進行測繪工作的時候如果出現(xiàn)了失誤或者是問題，一定要及時地進行返工，重新進行測繪工作，確保數(shù)據(jù)等符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

（二）嚴格執(zhí)行一級驗收、二級檢查制度

其實測繪上出現(xiàn)的問題只要及時的檢查就可以很快地發(fā)現(xiàn)，但是很多時候都沒有進行嚴格、仔細地檢查，在收尾的時候也沒有進行好檢查工作。所以在進行測繪面積質(zhì)量控制的時候就需要建立一個嚴格檢查制度，分級層的進行檢查和驗收，保證測繪工作的質(zhì)量。同時進行面積測繪的人員也要具備相關(guān)的專業(yè)技能，保證好測繪的質(zhì)量和水平，在進行測繪之后，進行人員自檢和互檢是非常重要的，要及時地發(fā)現(xiàn)測繪問題，可能的話要及時地進行重測，防止使用到不真實的數(shù)據(jù)來進行參考。進行自檢和互檢之后還要有專業(yè)的團隊進行再次的驗收和審核，保證數(shù)據(jù)測繪結(jié)果不會出現(xiàn)問題，經(jīng)過了兩次的驗收之后，還要進行驗收。驗收的時候相關(guān)的制度和規(guī)定都會變得更加的嚴格，而且在質(zhì)量檢測的時候也要保證工作逐漸向規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化方向進行，進行驗收的時候還需要建立一個專業(yè)的檢查小組，檢查小組的構(gòu)成必須要保持公平公正，而且還要進行實名的登記，明確好檢查小組的責(zé)任，并且還要簽署結(jié)果報告和責(zé)任書，一旦出現(xiàn)問題就可以直接的進行追查，防止檢察人員包庇開發(fā)商，影響到消費者的權(quán)益。

（三）詳細分析圖紙，進行尺寸數(shù)據(jù)的收集

分析圖紙是房屋測繪的重要依據(jù)，在預(yù)測面積和實測面積中都要配合分析圖紙數(shù)據(jù)進行研究，測量人員需要按照規(guī)劃進行多方面分析，保證數(shù)據(jù)的全面性、實際性和有效性，并且根據(jù)實際變化隨時更新數(shù)據(jù)參數(shù)，保證和實際建造情況相符合，為后期的面積統(tǒng)計分析做好基礎(chǔ)，減少不必要的麻煩，保證后續(xù)的工作效率。結(jié)構(gòu)墻、設(shè)計柱的軸向尺寸是測圖人員需要格外重點關(guān)注的數(shù)據(jù)，對于保溫墻這種可能會實際添加的部分也要進行測量另外需要記住對于樓梯、天臺等位置進行測量時，需要注意不能將高度數(shù)據(jù)作為測量數(shù)據(jù)計算到實際的測量值中否則對后續(xù)的面積測量會造成實際面積大于預(yù)測面積的情況。

（四）加強施工圖測算，保證預(yù)測面積的準(zhǔn)確性

測量人員需要對預(yù)測面積和實際面積相差較大的位置進行必要的預(yù)測數(shù)據(jù)分析，為了大大降低預(yù)測面積和實際面積二者之間的誤差，將可能對實測面積進行影響的特殊位置計算在內(nèi)，不僅是在設(shè)計方案中，施工圖紙中也應(yīng)該包括這一部分。由于圖紙對于預(yù)測面積的影響較大，所以對圖紙的規(guī)劃性嚴格要求，在圖紙設(shè)計之后需提交審核部門進行審批，保證圖紙能夠進行實際操作，在測量之間保證圖紙的準(zhǔn)確性，就可以更準(zhǔn)確地保證實測面積的準(zhǔn)確。

五、結(jié)束語

對于相關(guān)工作人員來說，進行定期的培訓(xùn)和考核可以提高工作人員的知識水平和技能素養(yǎng)，企業(yè)要積極地引進相關(guān)的人才和設(shè)備，學(xué)習(xí)國外的先進管理辦法，打造出一個良好的測繪團隊，確保測繪工作的正常進行。同時還要對測繪工作的制度進行改革和完善，制定好追責(zé)制度，一旦出現(xiàn)問題就可以及時地對相關(guān)人員進行責(zé)任追查，這樣可以促進相關(guān)人員的工作積極性。做好房地產(chǎn)面積的測繪可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進行業(yè)的進步，改進測繪單位的工作制度和監(jiān)督制度，加強監(jiān)察和審核的力度，促進房地產(chǎn)測繪的工作。