房產稅的設計應以降低房租和房價為目標

陳思進

近來，各種有關房產稅的言論，引起了各方熱議，因為這關乎“居者有其屋”的民生大計，也涉及中國經濟與房地產業(yè)的健康發(fā)展。

眾所周知，中國目前的高房價，給中國的實體經濟帶來了諸多不利因素。在此僅舉三點：

首先，由于高房價帶來的房地產暴利，吸引了大量資本進入房地產行業(yè)，阻礙了其他產業(yè)的發(fā)展和就業(yè)崗位的創(chuàng)造，損害了實業(yè);其次，高房價挫傷民眾的購買力，大幅拉低內需;第三，高房價拉大了貧富之間的差距，高成本的房屋阻礙了中下層收入家庭致富的機會。此外，有史可鑒，持續(xù)過熱的樓市將綁架實體經濟，并總是與金融危機如影隨形。

在歐美，房產稅是穩(wěn)定房價的有效利器。只要房屋產權屬于私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房產稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等（視房子所屬地域而定），平均為2%。這意味著假如花20萬美元買一棟房子，那么平均每年就要為這棟房子繳納 4000美元的房產稅，且房產稅的征收計算，是根據(jù)你所擁有房產的實際價值來決定的，也就是說房價越漲，房產稅越高。

這就有效地阻止了房價高漲，使歐美100多年來的房價增長，基本和通脹保持同等比例，甚至低于通脹水平。使得房子在歐美，只是和空氣、水、糧食一樣的人類必需品，一般情況下，對于絕大多數(shù)人來說，是不會用房地產來投資，甚至投機的。

此外，歐美政府征收了高額房產稅之后，利用稅收所得大量提供各種租金穩(wěn)定的住房，使大多數(shù)民眾無需通過購房獲得居所。

而在中國，不少人擔憂，開征房產稅會傷及普通百姓，比如房產稅是否會推高房租和房價事實上，這種擔憂是有道理的。如果征收方法不當，房產稅有可能推高房租和房價。因此，房產稅征收的方法至關重要。

首先，房產稅和個人所得稅一樣，關鍵在于起征點。如果房產稅以第二套，甚至第三套房為起征點，并實施階梯式稅率，即房子越多，稅率越高的話，也許可以減少這種擔憂。

其次，開征房產稅的方法如果得當，也將是調整貧富懸殊見效最快、操作最方便的手段。如向最富有的群體征房產稅，建議以家庭為單位，第一套自住房免征，從第二套自住房開始征稅，然后稅率階梯式上升，即第三套自住房稅率要高于第二套自住房，依此類推。

第三，由于租房市場是個有效市場，只有在供不應求的情況下，房租才有可能上升。實施房產稅，恰恰增加了空置房擁有者的持有成本，因此對空置房征收重稅，而對用于出租的房產則免稅，這樣能逼迫空置房要么出售，降低房價，要么被逼進入出租市場，降低房租。

同時，政府通過征收房產稅，能快速獲得大量稅收，利用這筆資金來建造廉租房，提供給低收入家庭。另一方面，歐美國家的政府每年都會控制房租漲幅。比如多倫多，政府要求今年公寓的房租必須下降1.49%。如果中國在房產稅出臺的同時，政府也能限制房租的漲幅，再加上廉租屋的建設，房租上漲的余地就更小了。

總之，只要中國結合自己的特殊情況，巧用房產稅，房價的理性回歸是完全可能的。無論如何，房產稅的征收方式必須以降低房價房租為目的。如果所設計的房產稅征收方式無法抑制房價房租，那還不如不征稅。

（作者系加拿大皇家銀行風險管理資深顧問）